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錢進舊金山 解讀地產投資

李圓明

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【大紀元2015年06月11日訊】(大紀元記者李圓明舊金山採訪報導)到舊金山經過Potrero Hill區496 Utah街道時,你也許會被一棟嶄新的白色獨棟屋所吸引,這是於2014年開發的建築,由鴻展團隊聯合建築師、工程師、室內設計團隊、艾美獎攝影團隊,將一處未上市的維多利亞建築徹底改造,上市後14天成交,拚出高出兩倍市價的咋舌案例。

496 Utah街,鴻展地產團隊近期的豪宅項目屋頂夜色。(Armour Group)
496 Utah街,鴻展地產團隊近期的豪宅項目屋頂夜色。(Armour Group)

496 Utah街,鴻展地產團隊近期的豪宅項目室內圖之一。(Armour Group)
496 Utah街,鴻展地產團隊近期的豪宅項目室內圖之一。(Armour Group)

鴻展團隊(Armour Group)將這棟老建築,打造出現代化獨立的兩單位物業。在完成這些改造後,房子市價連翻2倍,從僅1百萬的價值升至3百萬。建築最初是以TIC(共分產權Tenant in Common)的物業形式開發,屋主在這裡居住滿一年以後,物業形式便轉為2個Condo,市值還會繼續升高。

Armour Group的主要成員。(Armour Group)
Armour Group的主要成員。(Armour Group)

鴻展高端房產團隊在舊金山有20多年的地產經驗,在近10年內創造出了7億9千800萬美元的銷售額,被冠以「舊金山地產之王」的稱號。憑著良好的聲譽,灣區的地產經紀非常重視與鴻展團隊的合作。

鴻展還與眾多的開發商有良好的地緣關係,擁有大量的未上市房源。這些都促成了其團隊能夠穩坐舊金山高端房市場,拿到稀有的好房源的種種利基,而且還有能力聯合精英團隊來共同打造豪宅項目。

為何投資舊金山房地產?

為什麼要選擇在舊金山投資?鴻展表示,這與舊金山地產的獨特性密不可分。

舊金山一直被認為是全美房市領先的地區,但是土地供應有限、開發緊湊,還有收入不斷增加的家庭,以及房租管制、較強的租戶權利法律保護,這些都讓舊金山房地產很快從市場低迷期華麗轉身。而且在過去幾年中,保持的比全美其它地區都要好。

2011年是舊金山住宅房地產市場的轉折點,供需狀況和總體經濟都有所改變。在2012年早期,舊金山房市加速發展非常顯著,接著在2013年春季的幾個月加速發展到甚至有些瘋狂的程度。

在2013年下半年,市場趨於穩定,但隨後的2014年,再次迅猛增長。在2014年下半年有所緩和,高端社區的價格略微下降,在較為可承擔地區的房市有向上趨勢。

舊金山自2011年以來,價格普遍增加了30%~40%。實際上,舊金山的大部分街區還未超過2006年~2008年的市場高峰值。(見表一)

在舊金山哪些區值得投資?

舊金山房產價格自2011來一路攀升,不少買家覺得買不下手,事實上是因為特定的豪宅區和北方近海區域如:Pacific Height、Sea cliff、Marina、Presidio的高售價將平均售價拉高,其實有一些區域還在發展中,價格相對較低。一旦看準潛力好房,應當及時買進。

推薦6個區域:

1.Northwest:Inner/Central Richmond
推薦原因——
地形:平地,此區多大塊方地、有後院,平均佔地2,152平方呎,獨棟屋居多。舊金山的獨棟屋越來越少,所以很珍貴。
經濟:新華埠、大量各國餐飲跟商業(銀行、書店、購物等)湧入。
獨棟屋:在此區如果有法拍屋、舊屋改建,價格1百萬以下,以及位於Clement 和California這兩條街附近的機會一定要把握。

2. Jordan Park/Laurel Heights/Lone Mountain
推薦原因——
地形:稍微有幅度,較多Condo/TIC的機會。
位置:鄰近Lower Pacific Heights和Presidio Heights會帶動房價。近期很多屋主翻新Condo轉賣,如果有低於$85萬的Condo/TIC要把握。

3. Central North區:Lower Pacific Heights
推薦原因——
地形:幅度不大的坡地Lower Pacific Heights,Western Addition獨棟屋多於Condo/TIC,Condo/TIC需求高,許多建築商開始在開發。近期有1棟新建大樓將完工。
開發:開發商ROCKWELL在此區開發兩座13層塔樓,有一層約有5,500平方呎商業空間,地下一層有多達245個停車位、141個自行車格。共有261個單位的Condo,其中143間2臥室單位、117間獨臥室單位以及1間3臥室單位。
銷售處在2015年4月已經開始,5月中旬大約有40%已出售。現在價格已經上漲。預計在2016年年末或2017年年初可搬入。

4. Alamo Square、Hayes Valley
推薦原因——
景點:因著名景點Painted Ladies和大量餐飲進駐NOPA區,2012年後房價高升近30%,尤其近Almo Square Park和The Panhandle、Duboce Park漲幅更達40%。投資買進老屋改建成Condo是必然趨勢。(見表二)

5. Central East:Mission Bay、South Beach、Yerba Buena
推薦原因——
新發展:新的UCSF校園在Mission Bay,這裡曾經主要是火車站,現在快速發展,辦公樓和奢華Condo正在興建。(見表三)

6. Potrero Hill
推薦原因——
新發展:由於年輕族群湧入高科技公司,Shuttle站自2012年開始發展。由於地形在坡地上的關係,大多是獨棟屋改建成TIC或Condo,496 Utah St.這棟房子就是一個很好的例子。

如何投資舊金山?

1.擅用低利率貸款,諮詢貸款經紀人
現在利息還是持續低水平,預計到2015年底利息還是低於4%以下。由於利息低造成全現金的買家也來貸款,使得貸款變難,貸額度變少,審核期變長。在決定買房前1個月一定要先將貸款辦好。以有聲望的大公司如Wells Fargo、First Republic Bank為佳。

同時,找到好的貸款經紀人也很重要,鴻展合作的貸款經紀人都是10年經驗以上,大多數的案件皆能在1星期內辦好。

如果您的資產在海外,無論海外人士、無身份還是擁有身份的新移民,鴻展都可以幫您介紹安心合法貸款,利率在3.67~4.6的範圍。

2.高房價豪宅區更要抓準機會投資
Pacific Heights、Presidio Heights、Cow Hollow、Marina平均獨棟房價破4百萬,新崛起的Noe Valley、Cole Valley 平均獨棟房價破2百萬,相比之下,投資買賣 Condo/TIC 是不錯的選擇。

由於這裡的地理位置關係,房價穩定只升不跌,投資報酬率高,轉租容易。但是房源少,要怎麼買進呢?

掌握不在市場上的未上市屋是關鍵。只有長期深耕此區的專業人士才能得到信任。鴻展在這兩區域有很強的地緣關係,擁有大量不在市場上房源。最近Marina有一處未上市的房源,1間臥室Condo,面積1千多平方呎,向北可看海景,一個街口可到Marina Blvd.。屋主正在委託鴻展找到合適的買家,預定價格$95萬。

近期的ROCKWELL新工程,在尚未開放參觀時,鴻展就接獲邀請通知,掌握第一線消息,及時提供給買家知道;鴻展另一處位於30th Ave.的拍賣屋,起價79萬。在首星期就有超過20組買家。想要優先得到消息,買家一定要找有屋源的房產經濟團隊合作。◇

鴻展地產團隊(Armour Group)的中文地產經紀王瑞珍Colleen Wong。(Armour Group)
鴻展地產團隊(Armour Group)的中文地產經紀王瑞珍Colleen Wong。(Armour Group)

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請立即聯絡 鴻展高端房產顧問:Colleen Wang 王瑞珍
郵箱:colleen@armourgroupsf.com
電話:(415)741-9999服務久久

地點:1560 Van Ness Avenue, 2nd Floor
San Francisco, CA 94109
時間:6/27(星期六)下午2:00至3:30
嘉賓:First American Title
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General Mortgage Capital Corporation

責任編輯:李曜宇

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2015-06-11 7:30 AM
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