site logo: www.epochtimes.com

美國華人投資買房面面觀

訪新澤西千萬金牌地產經紀人田玉民先生

圖:新澤西州Century 21房地產公司千萬金牌經紀人田玉民先生。(本人提供)

人氣: 163
【字號】    
   標籤: tags:

【大紀元2015年07月17日訊】(大紀元記者李荔新澤西報導)走過了全球金融危機和房地產大跌的低潮,房地產市場從日益復甦到穩步發展。目前,華人很關心房地產投資新信息,以及在房屋投資方面要注意的問題。本篇採訪的是新澤西州房地產千萬金牌地產經紀人田玉民先生。田先生服務於Century 21公司多年並連續獲得辦公室銷售冠軍,曾獲新澤西地產協會評鑒金牌獎。以下為訪談重點摘要。

如何做房地產投資風險小

就房地產的投資本身來講分兩個部分,一是自住房屋本身的增值,另一種是購置房產出租。不管是哪一種, 美國的房地產在這之前的7至8年房價已經到底了,現在開始往上走。舉例:20萬的房子,後面的十年最少增長10%,實際會增值更多。那麼平均每年增值1%。舉例來說,假如購置該房子的投資成本每月為1500美元 ,房子出租每月收回1600元 ,看起來好像每月盈利不多,只有100元,沒有甚麼賺,不划算。但我們忘記了房屋的增值。20萬的房子每年增值1%是2000美元。月平均約是160元, 所以房主每月賺租金$100+ 增值$160= $260,這個比例($260/$1500)是相當高的。
  
另外就是如何減少房地產投資風險? 例如,如果有朋友用 100萬美元要投資房地產, 我會建議分散投資5個20萬的房產,而不是全部壓在一棟房屋上。第一,將來如果增值是一樣的增值; 第二,風險比較小;第三,很容易出租。20萬的房子出租每月$1500,很容易租出去。 第四,空屋率也比較低。反之,一棟100萬的房子出租每月$7500,要租的人就很少。 就是有能力租的人,他可能更願意自己買房子了。
  
所以如果您有比較多的資金要用於房地產投資,就用20萬投資的例子作分散投資,賺得會比較穩定。

房價回升利率漲 購房要抓緊時機

我們說房地產已經跌到最低也就不會再跌了,從目前來看就是要回漲了。首先,房屋貸款的利率要漲。 本來政府說六月,現在看來要拖後, 或許到9月。另外就是華裔還沒有聚集起來作為一個團體來推動我們海外華人的利益。華裔和印裔這兩年是最大的房地產買家, 但差別是,很多印度人使用H1B 簽證,配偶拿H4簽證。H4簽證是不能工作的。印度人一直在爭取H4簽證可以工作,最近此法案就要通過了。一通過,這些配偶拿H4的家庭,包括中國人這種情況也很多,就要開始換房子了。
  
房地產市場其實就是供應與需求的平衡問題。不管是賣還是出租,房源就那麼多,只要多1%的買主,房價就上漲;少1%的買主,房價就跌。就是一個供求的關係,不管甚麼因素促成。
  
說到房地產投資,其中一個重要因素就是房屋所在地區,即所謂的Location!Location!Location ! 自己居住方便,或將來增值多, 如用來出租的話好出租。比如在紐約,租房子就要「搶」,年輕的一代人不像我們願意通勤,他們更看重怎麼方便,所以在紐約上班的年輕人願意租房子。另外一個要考量的因素就是地稅,因為每個郡、每個地區收的地稅不同,而且差別會很大。所以購房時一定要調查清楚本地的地稅。
  
國內很多同胞因為原來住大城市,那投資海外房地產也比較看重大地方。紐約和普林斯頓他們都知道,所以普林斯頓出來一棟房子就搶一棟。其實新州還有很多地區不錯,比如West Windsor, Warren , Basking Ridge,Montgomery等社區都很好,但出了新州,沒有人知道。
  
購房者的消息來源也會帶來影響。比如他聽到的消息是現在房市還是往下走的或者還是很疲軟,那麼他就願意再等一等。但其實今年整個房地產市場越來越活絡了、包括去年有些地方已經開始搶了。今年有些好的地方也是要搶的。再有大家有擔心貸款利息漲,所以就是不能再拖了。除了從國內來拿現金買房的不用考慮利息的情況,大部分這邊買房的人還是需要貸款的,那貸款利率漲衝擊就很大。假如一個人首期付了20%, 他要貸80%, 我們假設利息從4%漲到5%來舉例,聽起來漲得不多,但您要貸款的那部分就要漲25%,您每月就要從口袋裡多拿出20% 。
  
簡要的說,現在再不買,就錯過這個時機啦!

一定要在最好的學區買房子嗎

很多年輕朋友都問我關於好學區買房子的看法,我都是這樣講,好學區並不一定幫助您的孩子成功! 還是要看孩子本身的天分。美國的教育標準跟國內不一樣,它不只是看成績。美國是行行出狀元,所以還是建議看孩子的特點。
  
如果說您的孩子真的不錯,去中等學區,孩子反而可以進入學校的前幾名,能代表學校參加很多活動或比賽等,老師和同學都很看重這些,這樣對孩子的心理建設也非常正面,非常好。所以大家不需要把好學區的希望值拉得那麼高, 要看孩子。就像我侄子,學習成績加上他自己的努力,再加上其它的領導和運動才能,進了西點軍校, 就如同上哈佛。其實,學區是重要,但那麼多優秀的孩子擠在一起,因為去頂尖學校也要分配名額,反而難度更大。如果離開最好的高中去別的地方,去中等的高中,他可能就是最優秀的,他可以是第一名而受到方方面面的重視,也更有機會進入頂尖大學。
  
所以,既然是買房子,就以房子為主。比如看看房子的質量,看看上班方不方便,等等,不要為遷就小孩,就只考慮學區,卻對小孩並不一定有幫助。

買房時拿「買家回扣」需作何考量?

前幾年,如果經紀人對客人說:「您跟我買房,我給您回扣。」這是不合法的。 現在, 「買家回扣」(Buyer Rebate)已經合法了。但在合約裡要寫清楚,比如1% 給買家。一般買房客人問我「您給不給回扣」時,我的回答是:不一定。因為我要先和客人談之後才決定給或不給。我會告訴客人,「如果經紀人一開始就答應給您回扣的話,您要小心。」。
  
例如,一棟價值45萬美元的房子,賣價50萬。但根據我的經驗、知識及足夠的資料證明這棟房子只值45萬,我會讓我的客人以45萬買到,一分多餘的錢都不花。客人節省了5萬元!
  
反過來說,如果買主一心就只想得到那1%的回扣 , 也許那個經紀人並不會盡心盡力地花那麼多時間給您爭取更便宜實在的價格,也許您花了50萬買到那個其實只值45萬的房子。雖然您從經紀人那裡拿到了1%的回扣 , 它只是5千美元而已,而您多花了4萬5千。那您說您是虧了還是賺了呢!這就是為甚麼我一般不一口答應給我的買家客人「回扣」。

屋主自己賣房和找經紀人賣房有何不同?

房子有「買」和「賣」兩方。如果賣方和經紀人簽了合約,那麼房子賣掉後,屋主要付佣金給「買方」和「賣方」 兩邊的經紀人。假如屋主付6%的佣金,賣方和買方經紀人兩邊將各拿一半即3%。
  
有些屋主想自己賣房子(For Sale by Owner),希望節省下給經紀人的佣金,這樣是不是比較合算呢?答案是:不一定。
  
真誠的講,作為經紀人 其實並沒有甚麼了不起,我們多的就是一些經驗,還有就是責任、權利和義務。下面我們來舉例。
  
1.自己賣房能不能省時、省心?如果屋主要賣房子,我們帶去看房的客人,大部分都是我們先過濾、挑選出有能力購買此屋的客人(Qualify的客人),所以經紀人介紹的買主成交率比較高,這樣會節省屋主很多時間。比如有人打電話給屋主說週六要來看房,有不同情況可能出現。一種是約好了時間,但結果週六沒有來,屋主白白等待;一種是或許來看了,也喜歡您的房子,但告訴您說,我沒有那麼多錢,50萬的房子問您40萬可不可以賣給他?45萬好不好?您不賣您也浪費了時間。
  
2.自己賣房的安全性。這是一個很重要的問題。就是屋主不知道來看房子的人的背景。如果有居心不良的人來看過,把您家裏的情況摸得清清楚楚;或者是更糟的,第一次來時就已經不安好心。包括我們經紀人,如果是女經紀人,我們都有防備培訓。有人約直接去甚麼地方看房子時,女經紀人都不馬上答應,而是要先約到辦公室見面,如果是不好的人,他就不來了;如果是真正要買房子的客戶,他會來,經紀人就會掌握客戶的基本情況。這就是最重要的安全問題。要特別提醒的是:屋主自己賣房子一定要小心,如果只有太太和小孩在家,更不要把一位不知底細的人隨便請到家裡去看房。
  
3.自己賣房能不能省錢?
  
我講一個道理就明白,為甚麼有很多「For Sale by Owner」 (屋主自售)的人最後願意和我們合作委託我們幫助他們賣房。第一,自己賣房的屋主不是真正清清楚楚地知道他的房子到底值多少錢。因為沒有經紀人的幫助可能在估價上拿不準,估高了賣不出去,估低1萬2萬又很吃虧,等於沒有省到錢。第二,如果交給E-Broker, 這種經紀人一般是甚麼都不做的,他們只是幫你把信息放在網站的Listing上。而一般經紀人不願帶客戶去看E-broker 上沒有佣金的房子; 當然法律規定經紀人有義務帶客戶去看所有適合他的房子,那麼經紀人即便帶客戶去看了這些「For Sale by Owner」的房,如果客人也喜歡,在成交時因為買方經紀人是站在買主的立場維護其利益,而自己售房的屋主沒有經紀人來維護自己的利益,屋主對售房方面也不懂,在買方經紀人據理力爭下,最後屋主很可能不得不以低價賣出。
  
買房子的人不用給經紀人一毛錢,雖然我們花很多時間帶他看房,直到買到喜歡的房子為止。客戶可享受我們的各種服務,用我們的經驗,坐我們的車,所以買房子的人一般願意找經紀人幫他們。經紀人還會全面地向客戶介紹有關房屋的各種背景資料,例如我們會準確告訴客戶,這棟房子所在地以前是「垃圾山」,那棟房子附近有射擊場或火車道等。所以,不是說不可以自己賣房子,您只是賣一棟房子,而經紀人賣幾百棟房子。在經驗上,個體的售屋主肯定贏不了。所以說,不管是買主還是賣主,您沒有經紀人,其實是吃虧的,真的是吃虧的。就像我不懂車子,我自己的車要修、要保養我就找車行, 因為他是專業嘛,甚麼地方該修改換就聽他的。
  
作為房地產經紀人就是多一份經驗、責任、權利和為大家服務的義務。

經營理念:為客人著想,對客人負責

我一開始就在 Century 21 公司做,它是全世界最大的房地產公司。大公司有大公司的標準。舉個例子:如果房主委託我們賣房,我們公司是唯一給客戶提供「Sale Sales Service Certificate」 合約的公司。這個合約把我們要為客戶做的事情一條一款白紙黑字印好,包括老闆的名字、電話,經紀人簽字給客人保存。6個月內,如果客戶對我們不滿意,如果經紀人沒有做到我們該做的,比如沒有為客戶的房源做廣告,客戶隨時都可以給我們老闆打電話,如果老闆加入一起來處理,10天之內問題還沒有解決,客戶就可以取消和我們的合同。
  
另外,對於買房客戶,公司有另一種合約。有時地產經紀人幫客人買房,但某天客人自己看到一棟合意的房子就買了,經紀人之前的工作就全白做了。所以公司和買房客戶的合約是不管客人最終買甚麼房子經紀人都有份,這樣保障經紀人不白做工。但我一般不和買房客人簽這個合約,我都和客人講明白,如果您不喜歡我的服務,我把您綁著也沒有用,我有把握幫您找到合適的房子。而且,我做的範圍比較廣,從Morris County 做到Ocean County。通常一般的房屋經紀人都做Local,因為做多個地區,經紀人自己會多花費用。所以,我的理念就是: 為客人著想,對客人負責。◇

責任編輯:思遊

評論
2015-07-17 5:08 AM
Copyright© 2000 - 2016   大紀元.