【大紀元2015年07月19日訊】（大紀元記者朱麗婭悉尼編譯報導）房主和購房者關注房價的飆升與不斷高長的投資者的數量，人們圍繞房地產市場的談論從市場的繁榮變成了對泡沫的擔憂。澳洲房地產市場存在泡沫嗎？Domain房地產集團對此作出一下論述。
甚麼是房地產泡沫？
房地產市場泡沫是指房價的上漲高於平均水平一個時期，接下來房價會出現下跌，回到開始上漲時的價格或以下。房價開始回跌的那個點被稱為泡沫破滅。
例如，房產市場中30萬澳元價格的房產，迅速和意外上升至60萬澳元，其價格將需要返回到30萬澳元或以下才構成泡沫。這個概念被本集團威爾遜（Andrew Wilson）稱作威爾遜曲線（Wilson Curve）。這個過程需要一定的時間，價格下降期間被稱為校正階段。
泡沫的形成需要非常規因素推動價格上升，隨後因條件改變造成房價的下降。但有時也沒有出現價格下跌，所以很難界定是否存在泡沫，除非泡沫破滅。
過去出現過房地產泡沫嗎？
房房地產市場泡沫的形成存在眾多不同的方式，沒有兩個泡沫是相同的。大多數澳洲人熟悉的2000年初礦業城鎮的房地產泡沫，重創了投資者，其中許多在2015年仍出現房價的大幅跌落。
這些城鎮的房地產投資大幅上升，主要因為高回報的承諾和礦工支付的高昂租金。投資者現金的湧入及突發的需求導致價格暴漲。當礦山關閉，房產市場變得滲淡，投資者集體退出市場，賣掉房產，於是房產市場泡沫破裂。
2006年，Port Hedland房產中位價為46.5萬澳元，在2012年時曾達到120萬澳元。但至今仍在不斷下跌，現在中位價為78萬澳元。Gladstone、Karratha、Moranbah和 Blackwater也出現類似的價格下跌，比價格最高峰時下降了30％至50％。
單一經濟動力型的小局部地區更容易受到泡沫式的波動衝擊。然而，並非大城市不會受到泡沫的影響。
美國的房價增上漲曾超過70％，其中大部份的上漲出現在2001年至2006年間，隨後房價暴跌，曾在6個月內下降18％。房價暴跌的原因是複雜的，但多數歸咎於次級貸款，即貸款人提供房貸給風險較高的客戶。當利率從記錄低點躍升，喪失抵押品贖回權的情況上升，房價暴跌。
房產市場泡沫為甚麼後果嚴重？
泡沫問題是雙重的。房價上漲週期存在問題，包括負擔能力的缺乏與城鎮本身的突然變化。由於負擔不起租金，或者賣掉房產大賺一筆，礦業城鎮的當地企業及家庭搬離，其中一些城鎮再也沒能恢復。
房地產市場校正導致的價格下調，削減了個人財富並影響了退休計劃，而且造成經濟的不穩定。美國房地產泡沫的破裂被認為是使整個國家陷入衰退的主要原因之一。
這可能導致失業，尤其是在澳洲，其住房建設與相關行業是強大的僱主與市場推動力。受影響的個人會發現自己無法退休，無法擁有自己的住房，付賬單也很艱難。
大量資金被房地產市場吞噬，特別是銀行還會要求房貸持有人為現在不值錢的資產償還債務，其結果可能是破產、房子被強行收回，甚至引發社會的動盪。
人們的擔心程度如何？
小城鎮的情況容易發生變化。關於房地產泡沫的猜測大多數來自於省會大城市。儘管如此，悉尼和墨爾本是否處於泡沫階段還沒有達成共識。
迄今為止，悉尼和墨爾本的房價還沒有出現過回落到原先谷底價格的情況，而是繼續以令人吃驚的速度在上漲。雖然價格上漲的減速與房價的下跌均有記錄，但在過去幾十年裡，這些市場還沒有出現過可以被稱為泡沫的情形。
對於有多種經濟推動因素的城市，房產市場即將崩潰的可能性不會很突出。不過，悉尼和墨爾本也出現了一些可以作為泡沫跡象的特點，這包括投資者購房創記錄的高水平及房價上升。
房地產泡沫指標：
•強勁的信貸增加（越來越多的人承擔更多的債務）
•貸款標準有鬆動
•歷史低水平的利率
•高水平的獲利推測（市場上中出現更多的投資者）
•房價飆升
確保房產市場不會過熱是與澳洲儲備銀行在內的監管部門關注的事情。
嚴格的貸款要求，並密切關注澳洲的債務水平以及投資習慣至關重要。儘管如此，廣泛的改革可能會影響到其它省會城市，如珀斯，那裏沒有上漲的跡象。
今年，澳洲審查監管局（APRA）施加壓力，一些銀行已經採取行動，對投機購房者提高了標準，預計該措施將會持續。
責任編輯：簡玬
