【英國房市】如何應對房東版「豪宅稅」

購房出租者的未來財務規劃

逸銘

【大紀元2015年08月16日訊】(大紀元記者逸銘綜合報導)在英國夏季財政預案公佈之後,通過抵押貸款買房出租的業主,其按揭利息可用於扣稅的額度將從2017年開始逐年降低。這項改革將影響到數十萬計的房產投資者。為了幫助讀者更有效地應對政策的改變,本文將向您介紹幾種如何優化投資的方式。

在英國,大約有170萬的租賃房產是用抵押貸款購買的,而這些利息帶來的成本抵消了租金的收益。為此,貸款人可獲得一定的扣稅額度。當前的利息扣稅率等於個人所得稅率。

不過,英國財政大臣喬治·奧斯本(George Osborne)最近推出了一項措施,從2017年開始,利息扣稅率將會逐年降低,至2020年4月時,將降至所有人為20%。

根據全國房東協會(NLA)的計算,這會明顯降低購房出租投資的收益率,對於典型的40%納稅人,其投資的平均收益率將從4.9%降到4.3%。

英國央行行長總督馬克·卡尼(Mark Carney)上週的聲明預示著利率的上調又近了一步。由於在央行基礎利率上調之後,這些損失可能會進一步擴大。因此您有必要瞭解清楚如何不讓購房出租這項優秀的投資變成您財務的拖累。

一、房租與個人所得稅的簡略計算模式

首先,我們簡單介紹一下房租的淨收益計算方式。

·個人所得稅額度:(房租收入-除按揭利息之外的其它開銷)x個人所得稅率
·利息扣稅額度:利息償還x利息扣稅率
·淨收入:房租收入-個人所得稅額度-利息償還+利息扣稅額度

以16萬英鎊的房產為例,租金通常可以達到每月750英鎊(毛收入每年9千英鎊),房產的維護、保險、空置期等費用按均值每月165英鎊計算(每年1,980英鎊)。設首付25%,也就是貸款12萬英鎊,常見的可變利率為5%。如果只償還利息的話,每月還款額約為500英鎊(每年6,000英鎊)。

情況一:如果利息扣稅率是40%的話,這位富人業主(個人所得稅按40%計算,下同)的投資每年淨收入為612英鎊。

情況二:在2020年利息扣稅率降至20%之後這位富人業主的投資每年虧損588英鎊。

情況三:而一般業主(個人所得稅按20%計算,下同)不受此影響,其收益為816英鎊。

如果同時償還本金和利息的話(並按照25年期計算),每月還款額約為700英鎊(在還款最初,還款的組成為200本金+500利息,隨著本金的逐漸償還,利息所佔的比重會越來越少,這裡為簡單,按照剛開始貸款時的情形計算)。如此計算的話,業主的現金流每年將會再減少2,400英鎊。

更糟的是,到2020年的時候,央行的基礎利率很可能已經恢復正常,屆時購房出租的可變利率將達到7%。再加上利息扣稅率僅有20%,業主們的收益將嚴重受損。

情況四:繼續上一例的房產,在貸款利率為7%時,如果只償還利息的話,每月還款額約為700英鎊(每年8,400英鎊)。那麼這位富人業主的投資每年將會虧損2,508英鎊。

情況五:不止如此,利率上升對於一般的業主也有很大影響,每年將損失1,104英鎊——投資變成了虧損的項目。

二、轉為定息按揭

因此,應對稅法的改革,第一個辦法是轉按揭,把握好當前的低利率時機,把開支固定到較低的位置。例如,轉為Virgin Money公司的五年期定息按揭,利率3.79%,如果只償還利息的話,每月還款額約為380英鎊。

情況六:換為利息較低的定息按揭之後,富人業主的投資將會每年收益564英鎊。一般的業主也可獲得1,968英鎊的年收益。

不過,這個方法也有一個缺點。就是當定息期限過後(也正是利息扣稅降低後),業主們仍將面對陡增的可變利率。當然,也可以不選擇中短期的定息按揭,而直接定為十年期的長期定息按揭。

雖然十年期的定息按揭利率要比同類型的中短期按揭利率高近2%,但這也只不過是跟當前的可變利率平齊,而又獲得了長期的財務穩定性。因此轉按揭是一個不錯的方案。

三、公司模式

對更高稅率的納稅人來說,另一個節稅的方式是從個人持有房產轉為公司持有。這項操作並不難,但是您要謹慎行事,因為可能會有連帶的問題出現,所以最好事前諮詢稅務規劃師。

因為公司持有的情況下,所有的成本都可以用於抵消租金收入,所以利潤會提高。而且目前英國政府正在計劃逐年削減公司稅,現在是20%,2017年19%,2020年18%。屆時稅率也比個人所得稅低。

不過,這些收入只能作為股息支付給董事。基本利率的納稅人支付7.5%的股息稅,而更高利率的納稅人則支付32.5%的股息稅。一個好消息是從明年4月開始,董事每人可以獲得每年5,000英鎊的免稅額度。

四、房租與公司稅的簡略計算模式

那麼,如何計算公司模式下的房租淨收入呢?

·公司的收入:(房租收入-其它開銷-利息償還)*(1-公司稅率)
·股東分紅額度:(公司的收入-股東免稅額)*(1-股息稅)+股東免稅額

情況七:同樣的房產,但是在公司的情況下(貸款利率3.79%,公司稅率18%),公司的收入為2,017.2英鎊。

因為公司收入沒有超過股東免稅額,所有全部收入都是股息,這比情況六中個人持有房產的淨收益564英鎊或1,968英鎊高出不少。

由於在這個例子中,總租金收入的基數不大,而且股東免稅額沒有得到完全的運用,所以優勢還沒有完全體現出來。在總額更大的投資中,公司模式的優勢會更為明顯。

五、其它方案

·利用您配偶的個人免稅額

如果您的家庭中只有您自己工作賺錢,而您的配偶沒有工作,那麼您可以指定部份或全部的租金收入給他們,讓他們利用自己的個人免稅額,2020年將上升到12,500英鎊。

·出售房產減少貸款

這個方式著眼於重新評估業主的資產組合,售出或藉此償還部份貸款來降低欠款額度。這樣,利息的償還也會相應降低。

·.提高租金

最後的方式當然是分攤或轉嫁成本到房客身上,不過,鑒于房租的增速與收入的增長並不匹配,而且市場的競爭對房租的增長也有影響,因此房租是否會快速上升仍有待觀察。

本文的信息與數據僅供參考,不承擔任何責任,實際財務規劃請諮詢相關的專業人士。

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