【大紀元2015年08月22日訊】（文/勤智）反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連續兩周創新高後回調，最新報144.29，按周下跌1.22%。分區指數除了新界西輕微上升0.01%之外，九龍區及新界東分別下跌0.27%及0.86%，港島區前周急升後大幅調整3.15%。其它領先指數亦全線下跌，大型單位指數急跌2.22%，大型屋苑指數及中小型單位指數亦分別回落1.12%及1.04%。
人民幣貶值撐港樓
受到港島區及大型單位價格回調拖累，CCL指數跌越1.2%，對上一次跌幅超越此數者已是13年7月中。圖表清楚顯示，自從政府減辣以來，樓價直線上升，由於需求缺口龐大，政府增加供應力度不足，調控措施亦未有對症下藥，結果令成交萎縮，波幅擴大，樓價卻未見健康調整。短中期指數將於歷史高位反覆。市況方面，市建局長沙灣項目大幅超額認購，多個發展商加速推小型盤吸納向隅客。某發展商於筲箕灣新盤，首推開放式單位及一房單位，呎價越兩萬，由於銀碼細，依然極速沽清，買家基本上只看單價，不問呎價。市場醞釀多個大型新盤應市，供應超越兩千個單位，且以上車盤為主，但觀乎近期新盤超額認購的情況，全數消化毫無難度。資本巿場方面，人民幣迅速貶值，坊間認為將對樓市構成負面影響，筆者則不以為然。外來買家只佔成交額少於10%，除非全數一致撤走，否則比重不足以影響樓價。大陸客投資港樓，不惜繳付雙倍印花稅，目的旨在分散投資風險，把資金調離大陸，不會因為人民幣貶值幾個百分點而放棄初衷。反之，若人民幣貶值形成趨勢，將加速資金轉投其它非人民幣資產。近日開售的豪宅盤，依舊不乏大陸客掃貨的情況，可支持筆者論點。
缺乏數據引發爭議
半年前，某地產投資者提出細價樓爆煲論，引發全城熱議。本年整體樓價繼續上升，結果因負擔能力有限把需求壓進細價樓，細價樓不但沒有爆煲，升幅更跑贏大市。結果該地產投資者筵開數席認輸宴。事件成功引起市場及政府關注，但另一背後更重要訊息是缺乏基本準數據。事件的爭拗點源自到底有多少人向財務公司借貸三按及四按及這些人的收入與還款比例，有人認為有過萬宗，有人認為只有百多宗，因估算方法不同，結果迥異。其實爭拗的只是一個事實點，而非牽涉原則或策略，只要把事實拿出來，爭拗馬上完結。缺乏數據的情況俯拾即是，最經典的莫過於劏房數字。建立長遠房屋策略當初，需要了解劏房數目，運房局花了半年時間，聘請顧問研究，抽樣調查，最後還大幅低估。又例如私人樓宇的人均面積政府並無統計，到底有多少家庭不是住劏房但仍是擠迫戶?有多少一人戶住在公屋大單位?處理房屋僭建問題，拖了十多年，到底有多少僭建物，哪些急於處理?政府就連登記也無法落實執行。立法會就經常質詢有多少空置單位，外來投資佔樓宇成交多少？有多少外來買家已屯積車位、商廈、商舖?個別地產代理有分析報告，但礙於市場佔有率，只能管中窺豹，而非市場全觀。
數據收集需要策略
以上種種，還揭露了缺乏數據收集策略及分析的遠見。今時今日，互聯網及流動通訊，在大城市完全打破地域限制，一個簡單的中央輸入系統，就能實時收集資料，以電子途徑收集各樣資料易如反掌，一般電腦的數據處理速度亦足以分析大量數據，只要合理處理個人私隱，數據更可即時發放或提供給其它部門作分析用途。以中原城市領先指數為例，多年來成為樓市寒暑表，政府只要把臨時買賣合約基本資料規範化及集中處理，不但能掌握整個市場最新成交走勢，更可設立分析軟件觀察異動情況，若能於早年前收集購買人國籍，就很快得知外來買家比例飆升，或可及早處理供求失衡。同樣地，租賃合約基本資料規範化，就可更掌握外來流動租賃需求。收集數據同時亦可考慮控制方法，又如享用公共資源者就有義務提供詳細資料及適時更新，外國就有要求提供水電使用率證明，收集數據後只要加以分析，就可作分層性抽查(Stratified Sampling)，提高處理濫用資源效率。只要從劏房戶的特性思考，亦不難找出如何偵破劏房而需要收集的基本資料。
掌握及分析數據是制定策略的一部份。特區樓宇供應有限，為未來更深入的調控措施，更細分的樓宇管理，更有效的利用資源，建立樓市數據蒐集及分析策略已刻不容緩。當需要時才搜集數據，肯定先機盡失。◇
責任編輯： 王若愚
