【英國房市】夏季預算後的回顧與展望

逸銘

【大紀元2015年08月06日訊】(大紀元記者逸銘綜合報導)2015年對英國房市影響最大的因素可以說是國會大選。在大選之前,人們的注意力主要集中在選戰之上。大選之後不確定性消失,人們回歸正常生活,因此市場又恢復增長。而上個月提出的夏季預算案對購房出租業主的收益有一定影響,但是對房市影響不大。

·大選過後,房市恢復增長,供求仍然失衡。
·高端房市仍在吸收印花稅改革的衝擊,增長緩慢。
·夏季預算使得購房出租的富人業主收益降低。

·英國房價繼續增長

由於英國的房產存在著長期性的供不應求,所以全英大部份地區房市的需求一直在上漲,而供應則在2015年上半年降到了歷史新低(信息來源:RICS),這種不平衡使得全英大部份地區的房價都在增長。Hometrack的數據顯示6月份的全英平均房價比上月增長0.8%,同比增長6.3%。

至於倫敦,由於在過去幾年中房價增長過快,與收入增長嚴重脫節,因此逐漸被其它城市和地區超過,如牛津、劍橋等城市的房價增速已超過倫敦,英格蘭東部和東南部地區的房價增速也超過了大倫敦地區(信息來源:LSL)。

此外,蘇格蘭房價在4月份新土地和建築物交易稅(LBTT)生效後,中低端房產交易量大幅上升(比上月+18%),但是由於高端房產交易基本停滯,所以房價反而下降(比上月-1.6%)(信息來源:Your Move/Acadata)。

雖然房價仍然不斷增長,但是初購者的需求仍然旺盛。在2015年上半年,初購者購房數量佔總成交數量的比重有顯著上漲,按揭的總金額同比也有所上升(信息來源:NAEA)。

Knight Frank公司預測,由於保守黨政府政策相對更為可持續化,因此房市的變化應該會隨著經濟和消費者信心的恢復而逐漸展現出來:在2015年第二和第三季度,房市的交易量會逐漸上漲,而價格也會逐漸增高。該公司預測未來的五年內(2015-2019年)英國主流住宅的價格增幅為18.2%。

·高端房市仍在調整期

對於高端房市,雖然豪宅稅的威脅不再,但是去年12月份對印花稅法進行的改革大幅提升了高端房產的收購成本,而且庫存水平的上升緩解了需求增長對價格的壓力。因此在大選後一週內短暫的需求爆發之後,高端房市並沒有出現很多人希望的快速增長。市場仍在吸收印花稅改革所帶來的衝擊,買家對定價仍然較為敏感。

2015年至6月為止,倫敦中心黃金地段的平均房價增長了2%,不過不同地區增長差別很大。例如Islington、Southbank、金融城及其周邊分別上漲了5%、3.9%和6.9%。 而跌幅最大的諾丁山在今年前6個月房價下跌了2.2%。倫敦外圍的黃金地段,在今年六月,房價同比上漲了4%。倫敦外圍的高端鄉村房產市場也出現了同樣的趨勢。在6月蘇格蘭的高端房市中,愛丁堡同比增長了3.4%,鄉村房產增長了1.4%。倫敦中心黃金地段的平均租金同比上升了3.4%,鄉村房產租金同比上漲了4%,顯示企業招聘帶來的租房需求正在復蘇(數據來源:Knight Frank)。

Knight Frank預測,倫敦市中心高端房產的交易量將會大幅上升,但因為近一年內積累了較多的庫存,所以在短時間內價格增長不會特別顯著,未來五年內的增幅為22.1%。

·購房出租火熱

房價的上漲使得很多人不得不轉為租房居住,這帶來了大量的租房需求與租金增長。而且現在英國退休人士可以自由選擇自己的養老金投資門類,而且連續突破歷史紀錄的貸款利率都在助長購房出租投資。在2015年第一季度購房出租業主申請的按揭數量與按揭總額均大幅上升,與2014年同期相比增長了15%(信息來源:CML)。在6月,全英的平均租金同比上漲了2.4%。

·夏季預算的影響

有了多數派的政府,保守黨終於可以提出完全屬於自己的財政預案,因此在上屆聯合政府提出財政預案後不久,本屆政府又提出了一份夏季的「緊急財政預案」,對房市的主要影響在於富人業主的按揭利息扣稅將逐步降低至20%。對於自住業主,利好消息是繼承稅中的房產免稅額度會逐年上漲,但英國居籍者(Domicile,並非住址Residence或國籍Nationality)將需要為全球房產繳納繼承稅。

日前英國政府公佈的夏季預算使得購房出租的業主的預期收益減少,但未必會使得租金顯著上漲,因為市場的競爭與收入增長緩慢限制了房租的增幅。

小知識:夏季預算案對購房出租業主的影響

目前,個人業主在繳稅之前,可以從收入中扣除包含住房按揭在內的一定費用。對於個人所得稅階處於40%以上的納稅人,利息的40%或45%可以用來扣稅。但是從2017年開始,這個比例將會逐年降低,至2020年4月時,將降至所有人均為20%。也就是說目前每100英鎊的利息經過扣稅之後,成本只有55英鎊,但是到了2020年,成本將是80英鎊。

此外,從2016年4月開始,原來可以為業主扣稅的「出租房產磨損」(Wear and Tear Allowance,無論是否真的更換都可扣稅)將被新的系統取代,屆時房東只有在真的更換傢具時才可扣稅。

相關新聞
漫談華人投資 從中國股市到英國房市
【英國房市】英國6月房價繼續增長
【行家談】夏日.在家中嬉水
【英國房市】倫敦豪宅價格略有上漲
最熱視頻
【時事縱橫】北京似現末日景 兩千萬網軍棄五毛
【橫河觀點】美預測全球未來20年5種可能形態
【新聞看點】拜登摯友會蔡英文 中共軍演發脾氣?
【秦鵬直播】中共被曝脫鉤武器化 左媒成打手
【財商天下】港千萬富豪新高 財富增值靠什麼?
香港社運老將古思堯第11次入獄:中共最怕真相
如果您有新聞線索或資料給大紀元,請進入安全投稿爆料平台
評論