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舊金山豪宅量價齊飆 高樓公寓買氣旺

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【大紀元2015年08月06日訊】(大紀元記者馬天祥舊金山報導)舊金山豪宅房價高,但仍擋不住有錢人的腳步——看到舊金山Paragon地產集團豪宅市場報告,你會自然而然會得出這一結論。

2014年,舊金山200萬以上豪宅售出671棟,67個單位價格在500萬美元以上。

圖表一:舊金山2015年House房型,200萬美元以上的銷售量。統計至今年6月7日。(Paragon)
圖表一:舊金山2015年House房型,200萬美元以上的銷售量。統計至今年6月7日。(Paragon)

巨額財富托起舊金山豪宅市場。整個舊金山房市中位價也隨之攀升,比2011年中位價上升76%。臨近的城市,以治安差聞名全美的奧克蘭也受惠於舊金山房價的拖動,價格比2011年高出133%的驚人增長幅度。

Paragon的豪宅報告將豪宅定位為200萬以上的House、Condos、Co-ops和TICs四種類型,此價格範圍內的豪宅銷售佔舊金山住宅市場10%;500萬以上的豪宅佔舊金山住宅市場的1%。

圖表二:舊金山2015年Condos、Co-ops和TICs房型,150萬美元以上的銷售量。統計至今年6月7日。(Paragon)
圖表二:舊金山2015年Condos、Co-ops和TICs房型,150萬美元以上的銷售量。統計至今年6月7日。(Paragon)

豪宅銷售創歷史記錄

過去12個月,舊金山售價200萬以上豪宅,House有414棟,Condos有220套,Co-ops為23套,TICs為1套。

圖表三:舊金山過去一年來200萬以上豪宅的銷售量。(Paragon)
圖表三:舊金山過去一年來200萬以上豪宅的銷售量。(Paragon)

豪宅市場一般到4、5月份才出現最高潮,但今年3月份,舊金山豪宅銷售就創造了歷史最高紀錄。對比2008年金融危機之前的豪宅市場銷售高峰,過去1年,舊金山200萬以上的豪宅銷售幾乎翻了一倍。(見圖表三)

舊金山房市中位價也隨著豪宅的價格大幅攀升。2011年,舊金山住宅中位價為66萬美元,到2015年7月份達116萬美元,增長76%。價格增長最多的是 Mission區、Bayview區、Glen Park區,分別為143%、117%和106%。價格最昂貴的太平洋高地(Pacific Heights)社區價格增長了81%。

從2004~2014年更大的時間跨度來觀察,可以看到舊金山豪宅House和公寓銷售在2008年經濟蕭條之前整體呈現出平穩狀態。到2009年即開始逐漸發力,到2011年後迅速攀升。200萬以上的豪宅銷售數量比金融危機前幾乎高出一倍以上。

高層豪景公寓 單價稱王

Pacific & Presidio Heights 是舊金山豪宅聚集的傳統地區。絕佳的位置讓這裡的豪宅多年來一直稱雄舊金山最高房價。這裡也是發現那些真正大型豪宅的地方。

其他社區,如Sea Cliff、Russian & Telegraph Hills、Jordan Park、 Lower Pacific Heights 和St. Francis Wood等區每月也有豪宅出售,但銷量相比之下要小得多。

圖表四:舊金山各區域過去一年來200萬以上豪宅的中間價格。(Paragon)
圖表四:舊金山各區域過去一年來200萬以上豪宅的中間價格。(Paragon)

除了單獨的house之外,新潮豪華的高層公寓銷售創造了舊金山歷史的最高均價。South Beach/Yerba Buena區新潮豪華高層公寓每平方英尺達1,602美元。此價格超過了太平洋高地至海港區(Marina)和俄羅斯山(Russian Hill)至諾布山(Nob Hill)一帶的Condos和Co-ops均價。

這些高層豪華公寓空間大,景觀絕美,這是它們令那些獨立的House無法媲美的關鍵。

豪宅銷售重心出現轉移

市場反映,豪華住宅市場份額在不同區域出現緩慢的變化。一直享有聲望的舊金山北區,從Sea Cliff、Lake Street到Pacific & Presidio Heights、Russian & Nob Hills,這些區域完全統治了舊金山備受珍愛的高端住宅銷售。街道、房屋、景觀和商業區都非常漂亮。

現在這些地方銷售勢頭雖有所下降,但仍佔有優勢比例。Noe Vally、Eureka Vally和Cole Vally區,這些位在舊金山中間區域的豪宅銷售增長加快。東邊的臨海區域South Beach、Yerba Buena和Mission Bay的豪華公寓銷售增長也同樣很迅速。

豪宅銷售快 賣家佔便宜

但總體看,舊金山今年第一季度豪宅銷售93%沒有降價,平均高於要價7%,只需25天即可售出。這一數據顯示舊金山房市是一個強勁的競爭性市場,這也容易帶來住宅要價過高的問題。

不少買家們購買豪宅的速度過快,以至於忽視了許多價格下降甚至退出市場的住宅。事實上,4月中旬73棟活躍的200萬美元以上的上市房,其中有53棟在市場上拖延到50~505天。

還是有些豪宅低於平均價格銷售,如South Beach區1.5萬英尺頂層公寓,市價為3,000美元/平方英尺;太平洋高地一處5,400英尺的頂層公寓,市場要價為5,000美元/平方英尺,或許都有降價空間。

責任編輯:李曜宇

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2015-08-06 1:32 PM
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