2015上半年房地產市場報告

舊金山房市發燒 最高漲幅破百

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【大紀元2015年08月06日訊】(大紀元記者譚安舊金山報導)在舊金山各式各樣的高檔房地產,最迷人的共通特點便是那出眾的山海景觀,無論是獨棟豪宅或奢華頂層公寓,維多利亞式的古典或現代化高科技建築,有景才有價。今年上半年的舊金山房市如何,從地產集團Paragon的上半年中報告裡,我們總結一句話:「延續4年來房市熱,今上半年購房戰買家簡直是拿錢朝貢賣家,未來房貸利率的變化關乎買氣興旺與否」。

舊金山灣區的購房市場持續火熱,過去4年來灣區房市大致有四項變化:
第一,在經濟衰退期間銷售巨幅下滑的房產萎縮地區,如今已出現價格和銷售數量的反漲(例如Solano、Contra Costa和Alameda等縣的驚人漲幅)。
第二,在舊金山市區及San Mateo和Marin地區,豪華住宅銷售戲劇性飆升。第三,舊金山市區出新增了許多豪華公寓建案,以供應更多的市場需求。
第四,高科技產業造就的鉅額財富和就業熱潮,範圍從市區擴大到周邊地區及硅谷,讓所有地區的住房需求大量升高。

住宅價格飆漲 購房蒸氣直噴

總體而言,從2011年至2015上半年,舊金山市區中位價整整漲了50萬美元,房產的升值居冠,漲幅為76%。但百分比上漲幅度最大的卻是原本風評不加、房市萎縮的奧克蘭(Oakland)地區,憑著靠近舊金山市區且價格相當實惠的優勢,出現漲幅133%的榮景。(請見圖一)

第二季買家競購 住宅交易如飛奔

單獨看舊金山房屋銷售,今年的第二季度(2nd Quarter),79%的住宅沒有經過任何降價,並且以高於原先要價的14.5%出售,且交易過程少於25天,速度和價格比例顯示市場已達白熱化程度。即使經過議價出售的住宅,平均也只能降低要價的1%。(請見圖二)

部份想要投資的買家或許因為今年春季市場的激烈競爭而擔憂,然而,中間數價格的變動有許多原因,包括新舊豪宅的庫存數量和利率波動等因素,但短期的波動不至於改變長期的市場走向。

新舊豪宅區互飆高價

如今,城市裡高級住宅的售價不斷地超速攀升,如聞名遐邇的黃金地區Pacific Heights及Russian Hill,還有新興的貴族區域如Noe Valley和South Beach。

在房地產競爭中,黃金地王的寶座爭霸戰出現了許多新舊區競爭的有趣的變化。爆炸性湧入的科技新貴在當中扮演重要角色,也與位在Market街南端興起的高層超豪華樓建案等市場因素有關。

以公寓大樓(Condo)為例,South Beach區的豪華公寓每平方英尺售價以1,364美元成為2015上半年最貴地段,超過了Pacific Heights及Russian Hill。(請見圖三)

就業和貸款利率牽動房市

影響舊金山房市和買氣的最主要因素有兩個:一是政府政策讓貸款利率(Mortgage interest rate)近逼歷年最低,因此貸款買房更加容易。(請見圖四)

另一個因素則是待遇優渥的工作持續增加,使人潮湧入舊金山地區。根據經濟學家泰德•伊根觀察,高科技產業的工作機會從2015年3月算起,過去一年內躍升了18%,同時舊金山市的失業率為3.4%,達到網路泡沫化(dotcom boom,指1995至2001年間科技和網路投機泡沫事件)之後的最低點。

注意未來房貸利率的走勢

過去的4年來,低貸款利率沖淡了住宅漲價的威脅,因此許多人仍選擇購買房屋。

值得注意的是,最近房價飆漲迅速,未來貸款利率如果有調高,對支付貸款將會造成頗大壓力,對此買家需要謹慎觀察。

Paragon的另一項統計,以1993年的美元價值和房價,並以頭期款20%來計算(近年來有越來越多人喜歡直接支付大額頭期款),包括通貨膨脹的影響,如今房價中間數雖然比2007年時高,但每月家庭的住房花費(包括本金、物業稅和保險)與歷史比較還不是頂峰,2007年達到最高峰。

責任編輯:李曜宇

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