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灣區搶購新房:兩項潛規則 三條箴言

灣區新屋。(曾慶安提供)

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【大紀元2015年08月09日訊】(大紀元記者馬天祥舊金山報導)買新房是華人的偏好,尤其是剛到美國置產的人,不過往往房產經紀交易的都是二手舊房。要想買到合適的新房信息,在房市火熱的灣區,真是難上加難。但如果你認識曾慶安——一位在地產界25年的地產和貸款經紀人,舊金山灣區地產市場緊閉的新房市場將對你敞開大門。

華裔地產經紀曾慶安是灣區眾多地產商多年信任的商業夥伴,20多年來他網羅灣區大小建商,手中掌握了大量灣區新房的第一手消息。

一些買家以為:現在網絡世界如此便利,到網上搜索新房就行。確實能找到一部分,但遺憾的是,找到的那些所謂房源往往或早已售罄,或者不是自己喜愛的房型或者區域。

灣區新屋。(曾慶安提供)
灣區新屋。(曾慶安提供)

新房消息,掌握在誰的手裡?

專攻新屋買賣和貸款的經紀人曾慶安點出了其中秘密:
他說,網上確實可找到一些新房信息,但並不全面,很可能有落網之魚。而漏掉的信息卻很可能是買家想要的房源。另外,大部分建商只在新房即將開賣時才發通知或打廣告。

灣區作為美國地產的火車頭,房源少,買家多,競爭激烈,房市往往都是賣方市場。買家從網上查到時,到現場一看,會發現前面已經排了很多人。

潛規則是:新房房源的發布,網絡不是建商的優先選擇,建商只透露給少數信任的房地產經紀,尤其在灣區更是如此。

灣區新屋。(曾慶安提供)
灣區新屋。(曾慶安提供)

灣區有大大小小幾十家建商,建商為了讓地產順利出售,會培養人脈,與自己信任的地產和貸款經紀人建立長期的合作關係。因此,在新屋消息未上市前,他們會把這些消息先告知自己信任的經紀人。但這類專門代理新屋的經紀人在灣區屈指可數。見不到這些經紀人,你的新屋消息就會慢人一步。

潛規則是:想要享有優先排隊權,握有大量新房房源的房產經紀才能幫你取得門票,當前「消息」是市場上最關鍵的搶房因素。

聖荷西的Condo房。(曾慶安提供)
聖荷西的Condo房。(曾慶安提供)

拿新房,掌握三條建議很關鍵

或許有人會說,買新房可以不需要經紀人,的確是。但曾慶安說,買新屋和買既成房的過程有些差異,即使得到了新房消息,也要有熟門路的經紀人幫忙,否則自己與建商周旋,一點「好處」都沒有。

首先建商對貸款經紀人的信用非常重視。買家要找到合適的貸款經紀人,原因是,貸款經紀人需要證明買方的貸款能力,給買方做信用報告並交給銀行審核。如果銀行最後未通過,這個過程拖延的時間會給建商帶來機會損失。

因此,建商希望貸款經紀人在一開始就篩出不合格者。大型建商一般會自雇貸款經紀人,中小型地產公司則會希望買方與建商信任的經紀人來完成這一過程。這些經紀人並不是代表建商的利益,但是他們的業務能力和信譽贏得了建商信任,可減少建商新屋銷售的風險。

其次,換新房配件的談判技巧。建商提供的樣品屋很漂亮,但買到手的房子和樣品屋可能差距很大,為什麼?一般建商在開始施工前一般會徵求買家的建議,看他是否有獨特的設計或材料需求。比如,如果買方想把標準配備的地毯換成硬木板,廚房檯面換更高檔的大理石等等。

灣區新屋的內部裝飾。(曾慶安提供)
灣區新屋的內部裝飾。(曾慶安提供)

換這些配件一定得加錢嗎?一般而言,買家與建商其實沒有什麼談判籌碼,換更好的配件,追加5萬至10萬都有可能。但有新房經驗的房產經紀就不一樣了,交易的案子多,人脈關係好,手上議價的籌碼就會多,有時甚至可以爭取免加價!

再來,往往買家很難區別那些材料的到底適不適合自己,哪些必須加,哪些不需要。這時有新房經驗房地產經紀就會給予洽當的建議,例如:不喜歡壓迫感的人,把門加到8呎高可能很有必要性。

灣區新屋的內部裝飾。(曾慶安提供)
灣區新屋的內部裝飾。(曾慶安提供)

最後,決定買房之前先列出一兩項最重要需求。買家買一套新屋前往往希望同時滿足多項要求。但條件越多,房源越難找,都兼顧就難以如願。曾慶安在幫買家做新房選擇分析時,會建議買家列出對自己最重要的兩項因素,以此為基礎,就能更快的找到滿意的房屋。

灣區房屋貸款和新屋買賣經紀人曾慶安簡介

1990年即開始從事地產行業貸款經紀,花20多年時間研究追蹤灣區各城市新屋住宅市場的發展趨勢、建商動向、新屋開發計劃和進度。他曾是灣區十幾家建商推薦的貸款經紀人。所以總能先人一步拿到別人不知道的消息。

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責任編輯:李曜宇

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2015-08-09 6:22 AM
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