經濟學者:房價下跌 投資者已經在離場

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【大紀元2015年09月29日訊】大陸財經學者易憲容日前表示,雖然中共當局推出了一系列拯救房地產的措施,但是大陸房地產市場沒有因此走出困境,反之國內房地產市場的風險則在上升,投資者已經在離場。

大陸金融學者易憲容9月19日在自己的和訊博客刊登了談有關大陸目前房地產的文章。該文被多家大陸網站轉載。

易憲容認為目前中國的房地產市場基本上是以投資者為主導的市場,特別是一線城市更是如此。數據顯示,一年來,大陸70個大中城市絕大多數城市的住房價格基本上處於下跌之中,有些城市住房的價格下跌快到10%(如寧波和杭州等)。這意味著這些城市的房地產市場的預期已經發生根本性逆轉,有些城市房價短期上漲也是迴光返照。在這種情況下,住房投資者進入住房市場要想獲利的機會大減或消失,住房投資者只會退出市場,住房的需求立即可能下降到零。

以下是易憲容《房價下跌投資者已經在離場》全文。

從2014年以來,政府推出了一系列的救房地產的政策,不僅千方百計地採取各種優惠政策讓持有住房者再進入房地產市場,因為在政府看來,這樣做能夠起到一箭雙鵰的作用,既保證GDP增長,又能夠把房地產市場的風險轉移到這些購買住房者手上(因為在政府看來,這些人的風險承受能力比其他人要強),而且把住房按揭貸款及公積金貸款利率降到歷史最低水平,但是國內住房市場並沒有因為這些救市政策而走出當前困境,反之國內房地產市場的風險則是在上升。

這不僅在於全國的住房銷售無法增加,房地產市場的嚴重供給過剩無法化解,即使是一線城市,住房銷售的好轉也只是持續二三個月,從9月份起,一線城市的住房銷售又開始出現全面下降。一線城市的住房銷售都是如此,其它城市的房地產市場的情況更是黯然;而且8月份70個大中城市的住房價格基本上都處於跌勢之中。

從9月18日中共統計局公布的2015年8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況來看,無論是新建商品房的價格還是二手房的價格,在全國70個大中城市,兩類住房的價格同比下降都是占絕對比重,分別為61個和62個城市。從環比的情況來看,儘管房價下跌的城市有所減少,房價上漲的城市有所上升,但是其變動的幅度都很小。

從這些數據中,透露出來的信息有以下幾個方面。一是目前中國的房地產市場基本上是以投資者為主導的市場,特別是一線城市更是如此。因為,在房價如此之高的情況下,一般住房消費者是沒有支付能力進入這個市場的,只有住房的投資者才不在乎房價的高低,而是在乎購買之後有沒有人來接手。如果有人來接手,房價再高,也有住房投資者進入;如果沒有人接手,房價最低,住房投資者是不願意進入這個市場的。

在住房投資者看來,他們是否進入,或他們購買之後是不是有人來接手,就得看未來房價趨勢,或房地產市場價格預期,今後房價是上漲還是下跌。從統計局的8月份70個大中城市的房價情況來看,一年來絕大多數城市的住房價格都在下跌,有些城市住房的價格下跌快到10%(如寧波和杭州等)。如果當地城市的住房一年來都在下跌,也就意味著這些城市的房地產市場的預期已經發生根本性逆轉,有些城市房價短期上漲也是迴光返照。在這種情況下,住房投資者進入住房市場要想獲利的機會大減或消失,住房投資者只會退出市場,住房的需求立即可能下降到零。

因為,住房的投資需求與住房消費需求完全不同,一旦住房投資者房價的下跌預期,那麼房地產市場投資需求就可能降到零(即住房的投資者全部退出這個市場),甚至於投資需求為負(即住房投資者擔心房價還會下跌,把自己手上持有的住房降價拋售,住房投資需求不僅沒有,反之市場的住房供給增加)。如果住房投資者不進入房地產,肯定會強化住房市場的投資者需求下跌和價格下跌的預期,從而導致不少城市住房嚴重過剩的情況更是惡化。

對於一些房價上漲城市來看,為何住房銷售在全面下降的情況下房價還在上漲而不是下跌呢?這同樣與當前中國住房市場性質及住房的特徵有關。因為,如果當前中國住房市場是一個消費為主導的市場,在這種情況下,住房銷售的下降甚至於嚴重的下降,那麼住房的價格也就會隨之下跌,否則住房市場的需求會越來越小。只有住房價格下跌才把住房的消費需求釋放出來。

但是,當前中國住房市場是一個由投資為主導的市場,而這個住房市場的價格完全是投資者預期來決定,再加住房產品都是唯一性的產品,在這種情況下,無論是房地產開發商還是二手住房的業主,他們為了主導房地產市場預期,就會採取即使賣不出一套,也會不斷把房價推高,以此誘惑投資者進入房地產,從而造成房地產市場價格上漲的假象。當前多倫多的情況也是這樣,大量的公寓賣不出,但價格卻是在上漲。可以說,在房地產繁榮時期,這樣做或許有可能,但在目前中國房地產市場存在嚴重供給過剩和早就形成一個巨大房地產泡沫時,這樣做,只能讓更多的投資者儘快退出市場。不少城市房價下降都沒有人想進入,那麼把房價推高,只是會把住房投資者更快地趕出市場,否則住房投資者就會把自己推入更大的火坑。

總之,一年來,國內70個大中城市絕大多數城市的住房價格基本上處於下跌之中,住房投資者不會火中取粟,而是會儘快離場,9月前兩個星期一線城市的情況是這樣,其它城市更是會如此。#

責任編輯:劉毅

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