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【巫本添專欄】解析與預測:

紐約地產 單一建築物買賣破記錄

11 Madison Ave Manhattan 26億高價成交

紐約房地產一直是商家投資熱點。(戴兵/大紀元)

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【大紀元2015年09月04日訊】根據8月18日星期二紐約地產專刊The Real Deal報導:SL Green格林公司向Sapir薩皮爾公司以26億購買麥迪遜大道11號的交易已完成,以單一建築物的買賣來計算,是紐約史上第一高價。

交易解析

第一:Sapir公司在2003年以6億7千5百萬買到這棟建築物,在12年內把這棟商業大樓的淨收入從4千萬增加到1億2千萬,成長3倍,而售價卻成長將近4倍,是26億。是買高了嗎?非也。2003年以價格除以年收入是33.75倍;而這次以價格除以年收入是21.68倍。商業房地產是以租金收入來計算價值,比較起來,是買得好。

第二:以今天的低利率來比較,1億2千萬除以26億是4.615%,回收不差;大型房地產投資,高於3%的收入是重要的考慮因素。4.615%的收入是購買的誘因。

第三:麥迪遜大道11號可使用的面積是2百30萬平方呎,以26億來計算,一平方呎是$1,130.4,以附近商業用大樓的售價來比較,價格非常實惠。

第四:大樓的最大租客是瑞士信用銀行,租用面積1百20萬平方呎,超過總面積2百30萬平方呎的一半;另外一家新租戶Sony租了50萬平方呎;網路公司Yelp租用了15萬平方呎。這些都是全球性的頂級公司,以租金收入的穩定性來看這次26億的收購,買家SL Green公司並非浪得虛名,作為曼哈頓排名在前幾名的大地主,豈是偶然!

第五:SL Green要求賣方Sapir繼續改良其中30萬平方呎的租金收入,應是貸款銀行的要求。外傳SL Green不只花費26億的10%,另外也向自己的公司貸款,還賣出自己在西45街的大樓以及位在SoHo春街的連棟大樓當做購買的資金,筆者認為這是運用1031Exchange(聯邦法1031交換條款,乃延稅的方法。)非常有計畫的房地產投資。

紐約房市預測

第一:SL Green會在3年到5年內做出售的評估,筆者根據這個訊息判斷,3年內美國調整利率的幅度應該不會太大,低利率仍然會繼續。

第二:麥迪遜大道11號位於24和25街之間,在以前不是地產業界定的第一線高檔市場。但這個看法已經不符合現況,由於高線公園的建成,曼哈頓西邊靠近哈德遜河從14街到34街,已經是遊客必去的觀光區。此次買賣將帶動附近南北23街到28街之間,東西三大道至五大道之間的房地產價格的繼續上漲。

第三:由於曼哈頓房地產市場仍然是買方多於賣方,價格將繼續上漲,只是幅度多少的問題。而皇后區和布魯克林區愈靠近曼哈頓的地區,也因地緣原因價格上漲,例如長島市、威廉斯堡、布魯克林高地和靠近曼哈頓大橋的Dumbo區。

第四:最近連續幾天人民幣貶值,但大陸買家在曼哈頓地產交易所佔的百分比極低,對紐約的房地產市場毫無影響,買者照買。這次人民幣的貶值,再次証明紐約市房地產是全球性的市場。

第五:根據紐約市城市計畫局局長Carl Weisbrod8月12日公開聲明,曼哈頓中城摩天大樓的興建是紐約市經濟發展的重要環節,不會改變原有規定,打破了現任市長將改變前任市長政策的謠言。筆者預測到2030年,應該至少會有另外10棟的中城摩天大樓興建完成,紐約市曼哈頓的景觀會有很大的改變。

雖然曼哈頓的房地產市場吸引了很多世界級的富豪前來置產定居,但是因為有房租穩定及房租管制的法律保護,原來的居民仍然付得起租金。新一代的年輕的中產階級就不得不住到房租相對便宜的其他四區:皇后區、布魯克林區、布朗士區和史泰登島區,或者在這四區買房買公寓,新居民還會繼續從曼哈頓向外擴展,這也是大勢所趨。

人口向大都會區集中,從19世紀的工業革命開始到21世紀的今天都沒有改變,曼哈頓房地產價格不斷飆升,真的是回頭太難。(作者:巫本添

責任編輯:孫華

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