【大紀元2015年09月07日訊】（大紀元記者文婧德國報導）德國法庭一年平均判決28萬多個有關租房的案例。《焦點》雜誌總結出了50個最重要案例，我們將分期為大家進行介紹。（接上期）
38. 房租一次沒及時交 可解約？
一般來說，如果房客有一個月沒有及時交房租，並不是大問題，房東一開始會催促，但是不會馬上就採取措施，比如解除租房合同，但凡事都有例外，如果房東不按常規出牌，是否違反了法律呢？
例如房東和房客的關係很差，很想將房客的房子收回來，那麼房客稍微有一點地方做得不好，都可能成為房子被收回的理由。
下面的案例中，一位房客應該在每個月第三個工作日交房租，但有一次他沒有按時支付。在這個月還沒有過去時，房東就給了房客一份解約書，給房客3個月的期限，讓他搬出去。
為甚麼是3個月呢？因為正常的解約都應該給對方3個月時間，這樣房客有時間找房子，房東也有時間找新房客。
房客認為，德國法律規定，2個月沒交房租，房東才可以無限期解除租房合約，而他現在只是1個月沒交，何況這個月還沒有過去，所以房東的行為不符合法律。於是房客將房東告上法庭。
聯邦法庭認為，房東的做法沒有問題。如果房客2個月沒交房租，那麼房東可以將此當成特殊情況，馬上無限期解除租約，無需顧及3個月的搬走時限；如果1個月沒有交房租，房東不能馬上將其當作特殊情況解約，但是可以按照正常程序解約，給房客3個月的期限搬出去。案件號：VIII ZR 107/12；判決時間：2012年10月10日。
39. 房客減房租鬧烏龍 房東怎麼辦？
房客認為房子有問題，於是自行減少了房租，但是最後專家證明，房子的問題是房客造成的。這種情況下，房東可解除租約。
下面例子中的房客在實際生活中極少見到。一位房客看到公寓牆壁發霉，出現了冷凝水，他認為房子有問題，於是將房租減少了20%。房東認為，房子沒有問題，是房客沒有注意通風換氣，所以造成了發霉，遂無限期解除了租房合約。
法庭找來的專家認為，房子本身沒有問題，房客問題很大，在公寓裡擺了2個魚缸，外加一個養蛇的飼養箱，這造成公寓裡潮氣太大。
在法庭上，房客承認了是自己的問題，那麼是否房東的解約書就沒有必要了？法院認為，房東的解約書仍然有效。理由是，房客即使認為自己有正當理由降低房租，也應該先將房租交上，之後再通過法律途徑解決此事，而不應該在房東不同意的情況下少交房租。案件號：VIII ZR 138/11；判決時間：2012年7月11日。
40. 公寓增建 房客需多交房租？
公寓增建，面積擴大，房租當然會升高。多出來的房租，房客應該交還是不交？這要看房客自己的行為。
此案例中，一位女士住在一個56平米的公寓裡，這個公寓的一部份在二戰中被毀，一直沒有修復。在這位女士居住期間，房東將這個部份修復了，公寓面積增加了29平米。房東將每月房租增加了307歐元。這位女士拒絕支付，理由是，不是她想要增建公寓的，而是房東自己，而且她也沒有同意增建。但另外一方面，這位女士使用了這部分多出來的面積。
聯邦法庭的判決是，這位女士必須交納增加的房租，因為說的不算數，做的算數，使用情況才是最重要的衡量標準。案件號：VIII ZR 298/13；判決時間：2014年7月2日。
41. 房子有問題 房客說還是不說？
房子有問題，房東就需要馬上解決，如果不解決，那麼後面可能會有更大的問題。
一位房客發現公寓牆壁發霉發潮，告訴了房東，並提出減少15％的房租。房東同意了，但沒有採取任何措施。冬天來臨時，發霉發潮的情況惡化，這次房客沒有告訴房東，而是又減少了15％的房租。
房東因此而解除了租約，理由是，房客應該告訴房東情況惡化，之後再有所行動，但房客沒有說。
聯邦法庭的判決是，房客已經將問題告訴了房東，是房東自己沒有採取措施，房客沒有義務向房東通報發展情況。案件號：VIII ZR 317/13；判決時間：2014年3月18日。
42. 隔壁房間是妓院 如何起訴？
鄰居的公寓不是房主自己住，而是出租給了妓女，說白了，就是旁邊的公寓是家妓院。當然，這是徵得了房主同意的，但如果同住在這棟樓裡的其他人有意見，該怎麼辦呢？
在下面案例中，在一棟有多間公寓的房子裡，房主A將房主B告上法庭，因為B將房子出租給了妓女，A認為有了妓院以後，房子裡噪聲變大，樓梯間和走廊變髒。
問題是，這棟房子裡所有的房主以前就已經約定好，這類法律起訴需要大家一起做。聯邦法院判決，這個約定是必須遵守的，單獨一個房東起訴是不可以的。案件號：V ZR 5/14；判決時間：2014年12月5日。
43. 房東易人 欠下的房租如何算？
一位柏林的房客在搬進來時交了1020歐元押金，在他居住期間，房東易主，房客和老房東的房租合同無效，房客重新和新房東簽訂了合同。
等到房客搬出去時，新房東沒有把這筆押金還給他，理由是，針對老房東，房客還有房租沒有交，所以要從押金裡面扣除。
聯邦法庭判決，新房東應該把押金還給房客，因為押金只是和當下的房租合同有關，和以前的無關。以前欠下的債如果不及時索要，那麼過了一定的期限後，就不再具有法律效力了。案件號：VIII ZR 36/12；判決時間：2012年7月11日。
44. 租房附加費如何計算？
租房附加費有不同的計算方法，比如按戶算，按面積算，按人頭算等等。還有一種按「人頭月份」計算的方法，就是看一間公寓裡有幾個人生活，還要計算他們生活在這裡的時間，即幾個月。計算居住在所有公寓裡的人的時間，最後按比例交租房附加費。
一位房東計算垃圾運輸費和水費的時候就使用了這個方法，得出的結果是，房客們還需要補交830歐元。房客們拒絕支付，因為他們認為這種計算方法不明確。
聯邦法院認為房東有理，因為「人頭月份」計算方法既清楚又透明，完全沒有問題。案件號：VIII ZR 97/14；判決時間：2014年10月22日。
（未完待續）
責任編輯：余平
