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五句千真萬確的房地產老話

朱麗婭悉尼

人們可能不經意間看到過許多房地產老話,其實有很多都是可信的。(WILLIAM WEST/AFP/Getty Images)

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【大紀元2016年01月23日訊】(大紀元記者朱麗婭悉尼編譯報導)人們可能不經意間看到過許多房地產老話,其實有很多都是可信的。以下為五句房地產市場經常提到的觀點,可展開來具體分析一下。

一、位置,位置,位置

如果你正在尋找具有資本增長潛力的投資房或自住房,這句老話非常靠譜——地點就是一切。

雖然悉尼和墨爾本的房地產市場在過去4年來蓬勃發展,但其它省會城市增幅平平或有所下降。

澳洲Domain集團高級經濟學家威爾遜(Andrew Wilson)預計,即使在這些省會城市裡,在2016年選擇購房地點應謹慎,悉尼各地區之間、各市郊之間的房價上漲都會不一樣。

地點是選擇投資房產和購買自住房最重要、最關鍵的因素,因此重複說三次是有道理的。

二、可以購買好街道上的差房子

你可以改變住房,但不能改變它所在的市郊的位置。對於那些將要入市購房的人,特別是考慮預算時,這種建議也確實有可取之處。

在好的街道上選擇購買需要裝修的房子可謂是個好辦法,這樣可以擁有好位置的優勢,並有機會在以後裝修房屋。

但是,你必須確保沒有以過高的價格購買,你可以利用房子較差的情況來減少競爭,並與賣家協商價格。你還需要進行徹底的建築病蟲害檢查,以確保不會因此蒙受損失。

在房產市場的繁榮時期,這些受人青睞的街道上甚至是未裝修的簡陋小房也會賣出超高價格,這吸引著開發商,用於推倒重建或未來的重新翻修。

在2013年,一棟位於Tennyson Point的破舊的海灘板房售價都超過保留價500,000澳元,而在2014年紅坊(Redfern)的一棟簡陋房的成交價也達到了100萬澳元。2015年時,位於達林角(Darling Point)的一棟房產以超過保留價275萬澳元的價格售出,投標人希望能在這個好位置上翻新房。

三、景觀價值上百萬元

你聽說過一千次,但是這並不意味著它不是真實的。一些澳洲的景觀確實有著離譜的價格標籤,儘管這些很難被量化。

如果你的房產有海港大橋或其它地標性特徵的景觀,這些都能提高房產的銷售吸引力。

2015年售出的一套能直接欣賞到海港大橋和沃爾甚灣(Walsh Bay)的30平方米的單間公寓房賣到了70萬澳元,這是每平方米價格最貴的房之一。

與此同時,位於Kirribilli的Kirribilli大道的房產擁有悉尼的一些最好的景觀,來自房地產代理公司McGrath的經紀人豪伊(David Howe)稱,他們有些購房者買下價值數百萬元的住房只是為了擁有美景:「這樣他們就可以每年觀賞一次新年煙花。」

顯然,一些買家願意為了最好的景色而捨得花錢。

四、價值在於土地,而不是房

投資者可以對房產的一切折舊,其中包括建築,因為其價值是緩慢下降的。

根據安永會計師事務所(Ernst & Young)的調查文件,通常情況下,所有建築推定為50年的預計使用年限。這意味著在技術上,建築可以預期在50年後需要更換。

而住房的使用年限,因為質量的下降而失去了價值。

該文件顯示:「這意味著很多投資者青睞獨立房,而非公寓房,因為獨立房的土地資產比率較高。」

雖然投資者可以設法使房產更有吸引力,更容易賣出高價,如必要時維護房產的良好狀態、裝修、維修和擴建,但真正的價值增值來自那片土地。

隨著技術的提高,建築成本甚至可能變得更便宜。真正的長期投資通常在於土地。

五、市場有時機,但不定時

新南威爾士大學斯特普爾頓(Nigel Stapledon)的澳洲1880-2010年房價歷史研究報告(A History of Housing Prices in Australia 1880-2010)顯示,房價自20世紀70年代以來每年上漲3%,自20世紀70年代以來年上漲率為6%。在很大程度上,房價的上漲集中在突然爆發期或房地產市場的繁榮期,讓那些長期持有房產的人們從中受益。

每個投資者都應該警惕在市場繁榮的最高峰以太高價買入房產。

房地產市場是出了名的難以預測,那些短期持有房產的人往往失利。舉例來說,很多投資者購買了繁榮時期礦業城鎮如Moranbah的房產,那裏的房價突然跳漲,租金也高。

在Moranbah的Gilchrist Terrace的一棟房產在2005年時由必和必拓公司(BHP)以290,00澳元售出,必和必拓是在1999年以20,331澳元買進。2007年在礦業繁榮開始之前又以329,000澳元售出。2011年有人以645,000澳元買下。在2015年8月,同樣的這棟房子僅售152,500澳元。

試圖在房產市場中急功近利的投資者難免失利。

責任編輯:簡玬

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2016-01-25 10:11 PM
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