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【巫本添專欄 】

紐約地產度過2015黃金年 2016將繼續繁榮?

位於曼哈頓西57街157號的新開發大樓One57,銷售金額達5億6千5百萬,創下新記錄。(圖/William Edwards/AFP/Getty Images)

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【大紀元2016年01月03日訊】12月16曰,美國聯準會不負眾望調升利率0.25%,結束了長達9年的零利率時代,等於宣告世人,美國己完全擺脫2007至2009年的經濟大衰退( The Great Recession)。聯準會主席珍妮特‧葉倫(Janet Yellen)對美國的經濟充滿信心,直言未來三年會漸進升息。而2016年底利率升到1.4%應該是合理的預測。

2015年的美國經濟上揚影響美國房地產市場,在上揚的經濟大環境下,2015年的紐約市房地產市場勢頭繼續往上。其中最主要的經濟影響有:

一,2015年油價跌破 $37,達到7年來的最低點。
二,2015年聯邦政府10年期公債利率一直在2.20%上打轉。
三,2015年美國增加了約9萬4千家私人企業。
四,2015年所有的經濟數據都優於2014年,甚至比2007年經濟大衰退前好。

在2015年,紐約房市交易火熱,大致有以下幾個特點:

一,紐約市多家庭房地產貸款,以期限來區別,利率在3.00%和4.25%之間。
二,上半年以紐約市商用房地產貸款支撐的證券股票,共發行了115.4億美元,乃自2008年經濟大衰退以來的最高市值。(即CMBS:Commercial Mortgage-Backed Security)。
三,紐約市房地產市場價格超過2014年,甚至超過2007年經濟大衰退前的價格。
四,2015年紐約市房地產租金平均上漲2.6%。
五,第三季紐約市有45棟新?發的豪華公寓大樓開始銷售。
六,到11月底,曼哈頓公寓(合作和共同:Co-op/Condo)平均價格超過一百萬美元(原有和新建),比去年漲11%,破歷史記錄。
七,以平方呎計算,曼哈頓房地產賣價從2014年的$1648漲到$1732,上漲5%,創歷史記錄。
八,2015年未到年底(以12月中計算),曼哈頓公寓銷售金額己達到240億,2014年是228億。
九,2015年曼哈頓新開發的公寓銷售金額達到52億,超過2014年的41億,是歷史記錄。
十,2015年曼哈頓新開發的公寓銷售數量是1340間,超過2014年的850間。也是歷史記錄。
十一,到2015年底,位於曼哈頓西57街157號的新開發大樓One57,銷售金額達5億6千5百萬,創下新記錄。

位於曼哈頓西57街157號的新開發大樓One57,銷售金額達5億6千5百萬,創下新記錄。(圖/One57.com)
位於曼哈頓西57街157號的新開發大樓One57,銷售金額達5億6千5百萬,創下新記錄。(圖/One57.com)

紐約市可以開發興建的土地平均價格是每平方呎$759,價格一路上漲,開發商仍然繼續買地,勢不可擋。曼哈頓下城(中國城以南)公寓銷售量增加34%。中城(中央公園以南)增加25%。紐約大學NYU周圍的NoHo區增加了27%。

展望2016年,美國的就業市場將會繼續增長,企業發出的薪水增加,消費因此而增大,房地產市場勢頭繼續支撐經濟前景。雖然美國經濟看好,但是美元如果過度強勁,將會使進口價格繼續下降,存在經濟收縮的隱憂。而全球經濟的不穩定,亦是美國經濟的潛在危機。

筆者預測,紐約2016年的豪華公寓銷售空間縮減,中檔公寓有所增加,整體價格不會下跌。

以曼哈頓房地產市場為例,超級公寓(單一以1千萬價格起跳)銷售在2016年將不太可能成長,2014年的40億成交額在2015已經降到36億。而公寓銷售數量也已從2014年的12,900個降低到2015年的12,700個。預測2016年曼哈頓公寓價格在5百萬以下的,銷售量將有成長空間。2016年曼哈頓新開發土地取得將愈難愈少,所以新建公寓價格很難下跌。如果需求增加,則價格仍然會漲。


巫本添,房地產管理專家,全益地產公司創辦人(2003年),迄今發表逾百篇房地產專文,聯繫方式Jbtw101@gmail.com。

責任編輯:麗莎

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