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舊金山商用地產 旺市裡的一點綠

舊金山當前的辦公樓租金高昂,需求旺盛。(Fotolia)

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【大紀元2016年01月31日訊】(大紀元記者譚安舊金山報導)高科技公司與舊金山灣區經濟的關係,就像是軍樂隊裡那支最響亮的小號,只要這小號吹響了,將帶動整個樂團的氣勢。這支小號在過去幾年持續帶領樂團奏響經濟、房市的樂章,但是還有能量繼續吹下去嗎?越來越多審慎的觀點,正在警告樂觀者的預測,質疑創新高科技公司恐拖垮舊金山的商用地產。

直至2015年底,舊金山灣區科技業確實表現強勁,令辦公樓租金硬是超越紐約,位居全美之冠,租金在過去6年內漲幅達129%,每平方呎超過70美元,在租金如此之高的情況下,市內辦公樓空置率仍下降至8%以下。

投資公司看好今年地產發展

這樣的旺市,吸引來自加拿大的大型投資公司Ivanhoé Cambridge,去年共耗資39億美元在全美各地買下多筆商用不動產,成為美國最大的國外商用地產投資巨擘。

其投資包括花費2餘億美元在舊金山買下16處公寓(Apartment)大樓,此舉更添增了多筆和舊金山當地投資公司Veritas Investments的合作業務。這對合作夥伴如今已在俄羅斯山及諾布山(Russian Hill and Nob Hill)等高價地區擁有45處房地產。

Ivanhoé和Veritas 公司最近一筆合夥投資是以190萬美元,收購一項多戶型房產。據Veritas Investments的執行長Yat-Pang Au表示,他認為舊金山的市場仍然非常強健,他們今年更計劃在舊金山收購和去年等量的地產物業。

許多投資人相當看好地產市場的發展前景,更相信現在「經濟蓬勃」,商用地產還會漲。如此信心滿滿的態勢,不禁令人聯想起10年前次貸危機和網路泡沫前的投資情況。特別是科技產業密集的舊金山,商用地產投資到現在仍是風風火火,然而許多專家學者已經開始擔憂、並謹慎地觀察舊金山地產市場的發展走勢。

科技泡沫正在形成?

尤其牽動舊金山經濟的高科技,已經開始有「科技泡沫(Tech Bubble)」的跡象。這個可能的泡沫,始於許多新創公司,當初他們因無法負擔硅谷黃金地段的高價,選擇較便宜的舊金山市區設立辦公室,進而吸引許多人才來到舊金山,讓新創公司一時間蔚為風潮。而風險型投資者看準這股風潮,集中投資這類型新創公司,帶動了商用地產的投資熱。

根據灣區商用不動產公司世邦魏理仕(CBRE)統計,科技產業在2015年占了36%的商用樓市場、相當於60%的總出租數。同時研究還發現,準備首次公開募股但估值已超過10億美元的私人「獨角獸公司(Unicorn Companies)」數量急遽增加。

據悉,目前全美共150家以上的獨角獸公司中就有60家總部位於灣區,並占掉舊金山辦公樓佔用率的5%。

令地產專家擔憂的是,灣區地產市場十分依賴這些科技公司,科技公司更一直是整個灣區地產市場的推手。然而在上兩個季度,這些公司仰仗的資金來源——IPO(首次公開募股Initial Public Offering)卻出現縮減。這不但可能影響這些公司的運行,更可能進一步威脅到商用地產的市場。

獨角獸消失 會打垮商辦樓地產嗎?

話說回來,也有許多專家學者持樂觀意見,例如世邦魏理仕灣區研究分析總監Colin Yasukochi先生就認為,雖然新創公司資金來源倚賴風險投資的現象令人顧慮,但目前還不需要過分擔憂。

他表示,即使這些獨角獸公司全部消失,差別只是5%的辦公樓佔用率而已,以現在的需求情況看來,損失很快就能恢復。此外他說,沒有市場不經過週期循環,而科技已經和現代人的生活密不可分,即使少數公司告吹,還會有其他公司需要招人。

舊金山Savills Studley地產業務公司高級常務董事 Matt Hart發現,有了上一次網絡泡沫的教訓,現在的科技公司對於房地產的應用更為謹慎小心。相較過去,這些科技公司更能有效利用空間,有多餘空間還會轉手出租。他認為問題不在租金,而是設立辦公室的費用實在太高昂,例如工程費用暴漲等。因此已經有辦公空間的公司轉租多餘空間,反而能幫助他們在房地產方面節省開支。

責任編輯:李曜宇

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2016-01-31 4:16 PM
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