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加拿大10月租金急升 租房市場或持續緊俏

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【大紀元2016年10月20日訊】(大紀元記者周行多倫多報道)一份10月全國租金報告顯示,溫哥華房市銷售量連續2個月大幅下降的同時,房屋出租市場租金躥升,多倫多也不例外。有行家擔心,租房市場會持續緊俏。

溫哥華房市8月2日開始對外國買家加徵稅15%後,8月份二手住宅物業銷售量比去年同期下降26%,9月份同比降32.6%,和今年8月份比也下降了9.5%。

這種比率的銷售量下降,顯然不僅是外國買家停手就能達到的。當地居民買房減少的話,自然會給租房市場增加壓力,住房出租網站PadMapper新發表的加拿大城市10月份租金報告顯示,租金排第一的溫哥華,10月1睡房租金比9月增加2.9%至1,800元,2睡房升4.5%至2,800元。

租金排第二的多倫多也不遜色,10月1睡房租金比9月增4.6%至1,370元,2睡房升4.8%至1,760元。維多利亞及蒙特婁分別排在第三及第四位。

PadMapper的報告稱,10月份全國租金的整體趨勢是上升,但上升多集中在大都市及其周邊城市。排位上升最多的是多倫多附近的奧沙瓦(Oshawa)、漢密爾頓(Hamilton)及基奇納(Kitchener);排位下降最多的是哈利法斯(Halifax)、京斯頓(Kingston)及溫莎(Windsor)。

表1:10月份租金變化及排位(前5位及升級最快的3城市)(PadMapper)

排位 升/降 城市 1睡房租金 月變化 2睡房租金 月變化
1 0 溫哥華 $1,800 2.9% $2,800 4.5%
2 0 多倫多 $1,370 4.6% $1,760 4.8%
3 0 維多利亞 $1,130 4.6% $1,400 4.5%
4 1 蒙特婁 $1,070 3.9% $1,380 4.5%
5 -1 卡爾加里 $1,050 -0.9% $1,230 -2.4%
8 3 奧沙瓦 $980 4.8% $1,250 2.5%
10 3 漢密爾頓 $950 2.7% $1,100 0%
10 6 基奇納 $950 4.4% $1,080 4.3%

表2:前5個月的1睡房租金情況,可見溫哥華已是連續2個月上升,多倫多是首次大幅上升(4.6%)。

月份 溫哥華1睡房租金 多倫多1睡房租金
6 $1,700 $1,320
7 $1,740 $1,350
8 $1,700 $1,330
9 $1,750 $1,310
10 $1,800 $1,370

溫哥華租金更早開始上升,與其房市成交量大幅下降的時間對應。多倫多房市沒出現銷售量下降的問題,但聯邦政府最近實施的新政策,要求買保險的房貸申請都要通過壓力測試,就是使用央行5年固定利率(9月28日是4.64%)來審核申請人的還款能力,此舉會使買家的購買能力降低。

出租房源呈下降趨勢

多倫多房市近幾年都存在房源供不應求的問題,促使房價持續上升,尤其是單家庭房型。住房出租市場也有類似現象,按多倫多地產局第二季度的出租市場報告,在MLS系統登記的租房交易中,公寓掛牌數量比去年同期下降19.3%,成功出租數量下降2.7%;鎮屋掛牌數量同比下降4%,成功出租數量上升10.2%。

按加拿大按揭及住房公司(CMHC)9月份的報告,加拿大新屋開工量已出現下降趨勢。

表3:2016年加拿大城市新屋開工量(CMHC)(單位:單元)

城市 第一季度 第二季度 6月 7月 8月
安省 73,200 71,000 84,700 72,500 69,300
卑詩省 41,700 43,200 48,000 37,600 33,500
全國總和 179,600 182,600 202,800 178,800 167,600

在租房市場緊俏的時候,溫哥華市政府今年6月份發現,該地區有約10,800個房子或公寓單元沒人住。在市政府的要求下,卑詩省政府給了溫哥華市徵收住房空置稅的權力。

行家有不同解讀

一些市場分析師認為,家庭對購房的負擔能力持續下降,加上聯邦政府新的抵押貸款規則,加拿大的租房市場在未來幾個月將面臨更大的上漲壓力。

溫哥華房市的買家承受能力今年已達歷史新低,多倫多也到達了25年低位。一些行家認為,這已經使很多加拿大人延遲買房計劃,繼續租房住。而聯邦政府的新措施,只會使情況變得更糟。

聯邦政府除了已實施房貸壓力測試政策外,11月30日開始,首付款達到20%的房貸如果需要買保險,還款期不能超過25年,房價必須低於100萬,買家的信用評分需達到600,物業需是自住用途。政府還在考慮,把目前承擔的100%房貸風險,部分轉移給貸款機構,此舉被認為可使房貸利率上升。

加拿大抵押貸款專業人士協會(MPC)首席經濟學家鄧寧(Will Dunning)週二發布的一份報告認為,政府的新政策會導致租金上升。因為買家能獲得的房貸額度下降,預計房屋銷售將面臨壓力,並導致開發商減少住房建設。

鄧寧稱,可能的結果是更少租客會成為業主,這會使租賃房源更緊俏,對租房市場空置率低於1%的溫哥華是雪上加霜,多倫多的空置率也已是1.6%的低位。

按鄧寧估計,這些政策可能導致減少5萬份工作,相當於新屋開工量下降15%。他說,隨著
新屋開工量減少,落成的新住宅數量也會下降,「更少租戶會遷出租賃單元,入住自己擁有的居所」。結果是公寓空置率下降,租金上升。

CMHC首席執行官西希度(Evan Siddall)認為,聯邦政府的措施是為了防止過熱的房市影響經濟。他說,高水平的債務加上房價上漲,往往伴隨著經濟收縮。這些措施能降低買家借款能力,增加貸方成本。「我們預計房貸利率將溫和上升」;「更嚴格的貸款標準將限制價格上漲,最終使房價更實惠」。

加拿大的城市正在用別的辦法應對住房承受力下降問題。9月30日在多倫多召開的城市住房峰會,向聯邦政府提出了全國住房策略的7個建議,包括通過專用的基金確保未來的廉價住房,增加對新的社會福利房及廉價住房的建設和支持。

責任編輯:滕冬育

 

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