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分析報告:加國房價飆升 外國買家非主推手

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【大紀元2016年10月04日訊】(大紀元記者甄秀欣加拿大蒙特利爾綜合報導)一份最新綜合報告分析說,與普遍認為外國需求是加拿大房市價格主要推手的觀點相左,住宅供應的缺乏才是主要根究。

地產開發公司Fortress Real Developments於9月22日公布了第六版本的《市場手稿》(The Market Manuscript),報告作者、Fortress Real Developments市場調查及分析部高級副總裁邁爾斯(Ben Myers)在報告中引用了大量的業界和獨立調查的數據,對加國對國際買家具有什麼吸引力,外國買家是否是溫哥華房價高漲的主要原因,徵收新稅是否會解決房價高漲的問題,當地買家在房價高漲中對市場的需求又是如何等方方面面進行研究。

邁爾斯說,在過去幾年裡,加拿大單戶住宅供應大減,與加國房市均價上漲的時期巧合。多倫多和溫哥華等城市房價高漲,外國買家是部分因素,更主要的是住宅供應跟不上當地人的需求。

加拿大房地產是國際投資的安全避風港

報告說,外國人在加拿大購買房產有三個主要原因:第一,國際資深投資人都認準,加拿大快速城市化將推升住宅市場價值,因而具有有投資潛力。第二,相當大部分的外國買家有未來移民到加拿大的意向。第三,溫哥華和多倫多被視為投放資金的安全避風港。

報告引援麻省理工學院教授塞斯(Abert Saiz)的研究說,加拿大貨幣貶值20%,使得加拿大主要房市成為國際投資的所愛,尤其是來自中國的投資人,因無法完全相信本國市場,特別是股票市場動盪,使得中國投資人在國外購買房產的機會成本很低。

國際上,最受中國房地產投資人青睞的有6個城市,加拿大的多倫多和溫哥華是其中的兩個,因為這裡是世界上最適合居住的城市,儘管投資稅務環境不如其他的國家,但是政治穩定,沒有腐敗問題,稅賦支出和投資現金流可預見,是國際上長期投資人作為通脹對沖的地方。

國際投資人看中的是加國的GDP和城市化趨勢以及未來的資產增值潛力。大多倫多地區也具有未來房價增長的幾個國際特徵。
外國買家是溫哥華房價高漲的主因?

很多人認為,國際買家是造成溫哥華住宅市場價格飆升的最主要原因。邁爾斯經過自己推理認為,外國買家主要是購買高端住宅,與首次買家的市場並沒有直接衝突,雖然可能對豪宅以外的住宅市場有推波助瀾的作用。溫哥華房價高漲,還有當地人口和就業增長的因素。

按照預計,2017年大多倫多估計就業增長63,100份,溫哥華增長30,300份。

邁爾斯認為,目前一些對外國人通過在加拿大買房洗錢的說法被誇大,儘管外國投資人也可能會造成住宅市場的不穩定性,但是外國買家支持了加拿大的新屋開發市場,增加了住房供應,同時也吸引了更多人移民到加拿大。
對外國買家徵稅能解決高房價問題嗎?

針對溫哥華引進了對外國人買房徵收15%轉讓稅,其他地區是否也需要效仿的問題,邁爾斯通過對倫敦、墨爾本、奧克蘭和悉尼市場進行研究,這些城市都分別先後引進過新稅或新措施來限制外國買家,結果發現,這些地區房價並沒有下降。

實際上,在這幾個外國城市,當地人的投資對房價的影響大於外來投資。

住宅供應不足才是房價高漲的主因

邁爾斯認為,住宅供應減少才是造成房價高漲的真正原因。要解決這個問題,業界需要同時看待需求和供應的平衡,除了在公交便利區域加強人口密集化建築之外,市政應當加收土地空置稅。

根據報告,自然環境例如山脈、河流、區域和土地使用限制等,使得住宅開發無法跟上需求。然而,在某些地區推廣人口密集化類型住宅,也並非是居民所需要的住宅類型,因此造成公寓過剩。

可開發地區很少,但是一些投資人藉機收購土地後,並不急於開發,更造成了市場壟斷。另外,環保人士呼籲保護綠地,限制了住房開發,使得土地價格上升。

加拿大人口老化,銀髮族買家在觀望房市,不願換房的同時,也限制了一些在良好地段、成熟社區的二手住宅供應。同時,上班族工作時間加長,商務合作更密切,對就近居住的需求增加,也給臨近就業機會地段的住宅價格增加了上升的壓力。

過去25年來房價高漲,使得民眾越來越難以買房,主要體現在單戶住宅上,在溫哥華和多倫多,這一類的住宅開發也非常少。因此說,住宅價格修正是暫時的,價格令人難以承負將會持續。

對於多倫多房市,邁爾斯說,大多地區今年新建地面型住宅(ground-oriented housing,每戶住家有自家到街道的前門)的供應減少了50%,要購買一套低層住房,首次買家目前要支付大約70萬元到100萬元。

經紀人:買房人借貸謹慎 需求在變動中

Fortress Real Developments今年(2016年)對經紀人的調查發現,加拿大人借貸很謹慎,自2008年以來,債務資產比率和總還債率呈現下降趨勢。加拿大最大的私家貸款保險公司Genworth Canada數據顯示,少於10%的買家過度借貸,近半的首次買家首付超過10%,而需要房貸保險的買家(首付低於20%)購買的住宅價格在收入的3~4.3倍(大溫哥華區4.2倍,大卡爾加里區3.8倍,大多倫多區4.3倍,大蒙特利爾區3.2倍)。

經紀人反饋說,潛在買家遲遲不入市的最主要原因是因為他們相信未來房價會下跌。影響民眾對當地房市健康與否的判斷常常因為自身所處年齡段和收入高低而有所不同。

從對經紀人的調查中發現,為了買房,首次買家願意放棄自己喜歡的房屋類型和地理位置,有過半的經紀人反映說,他們的客戶因為房價太高而搬出了原先的社區,民眾對擴張郊區新社區的呼籲聲高。

經紀人說,家庭不願入住共管公寓原因諸多,不過這些觀念也在轉變中。經紀人預計,未來5到10年住在共管公寓的家庭將會顯著增加。在多倫多,今年第二季度2~3個臥室的新共管公寓銷售出現增加。

經紀人說,超過25%的客戶是當地投資人,這些人平均年齡在43歲,大概八成的這些投資人首付高於20%,也並沒有借貸超出償付能力範圍。

(責任編輯:蔣真)

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