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如何選擇優質投資房

澳洲房產專家Michael Yardney稱,並非所有的房產都是好的投資!事實上,目前市場上不足2%的房產為優質級別的投資房。(簡沐/大紀元)
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【大紀元2016年11月20日訊】(大紀元記者朱麗婭悉尼編譯報導)澳洲各地有960萬套住房,任何時候都有大約25萬套房產在出售。房產專家Michael Yardney稱,並非所有的房產都是好的投資!事實上,目前市場上不足2%的房產為優質級別的投資房

澳洲雅虎財經網報導,當然,任何房產都可以成為一個投資房。只要房主搬離,出租給租客,房產就成投資房了,但這並不能稱其為優質的投資房。

為了幫助瞭解優質的投資房的概念,我們首先看看這類投資房的特點,然後再了解符合這些標準的房產類型。

怎樣開創好的投資?

良好的投資(包括房地產)的特點如下:

  • 強勁、穩定的資本增值率;
  • 穩定的現金流;
  • 流動性:對投資產品的出售和貸款能轉出資金的能力;
  • 易於管理;
  • 保值;
  • 良好的稅務利益。

那麼,如何通過投資賺錢?

房產投資獲利的四個方面:

1、資本增長:房產價值隨著時間的推移而上升

2、租金回報:從租戶獲得現金

3、加速或迫使增長:通過裝修或升級來提升房產的價值以創造資本的增值;

4、稅務利益:比如通過負扣稅或折舊免稅來獲取稅務上的利益。

資本增值是最重要的因素,但這不一定符合每個人的看法。

統計數據顯示,現實中大多數房地產投資者的失敗,他們從來沒有達到他們嚮往的經濟自由,部份原因在於他們採用了錯誤的策略——許多人追求現金流。請不要誤解,現金流是最終的目標,但只能在已建立了足夠的優質投資房產的資產基礎上。這意味著投資之旅將包括三個階段:

1、積累階段——通過好位置的房產資本增值建立資產基礎(淨值),可以利用為槓桿作用、資產組合以及時間來進行財富積累,再通過裝修或擴建達到資產增值。

2、過渡階段——一旦擁有足夠強大的資產基礎,則會慢慢降低貸款價值比率。

3、實現現金流——可以依靠資產組合享受生活。

以最安全的方式經過房地產投資之旅,顯然需要一些房產週期,確保購買資本增值高於市場平均水平的房產。為方便起見,歸納為以下五點策略:

1、購買吸引自住房主的房產。這並不是指賣掉自己的房產,由於自住房主會購買類似的房產,從而推高當地的房產價值。這在當前的房地產週期中尤其重要,因為投資者的比例在市場中可能會減少。

2、購買價格低於本身價值的房產,因此要避免購買新房和樓花,這類房價往往過高。

3、在長期資本增長強勁的地區,由於人口原因,其房產增值會繼續超過平均水平。這個地區將有更多的自住房主會因為生活方式的選擇居住在此,當地人青睞該地區,也能夠負擔得起,因此他們會有更高的可支配收入。一般來說,各大州府城市的內城區和中環地區較為富裕。

4,尋找特別的房產——具有唯一、特殊、不同或稀缺特徵的房產。

5、購買可以通過裝修、整修或重建來創造資本增長的房產,而非僅僅等待市場的變化帶來資本增長。

並非所有房產都是優質投資房,市場上不到2%的房產才能達到這一級別。

雖然很多房子專為投資者市場而建,但很多高層新公寓房大多數都並非是良好的投資房。房產營銷者和開發商批量銷售給天真的投資者,因為這類房缺乏對自住房主的吸引力,不具有稀缺性,通常價格偏高且沒有增加價值的有效方法。

優質的投資房產特徵如下:

  • 擁有大量富裕的自住房主。
  • 正確的位置。這不僅僅意味著正確的區,而且必須離生活時尚區域如咖啡館、商店、餐館和公園有較短的步行距離,靠近公共交通,隨著人口的增長,這在未來將成為更重要的一個因素,由於道路變得更加擁擠,人們會希望減少通勤時間。
  • 有吸引人的街道,以及其它優點或者好的景致。
  • 安全,位於正確的郊區以及具有安全功能,如門、對講機和警報。
  • 有安全的街邊停車位。
  • 有通過裝修來增加價值的潛力。
  • 具有較高的土地資產比率,這和地塊面積大的概念不一樣。與偏遠地區的一個大地塊相比,寧願在一個良好的內郊區擁有一棟帶小地塊的公寓房。

購買正確的優質投資房的底線是跟隨成功的投資者經驗,這增加了獲得更好的資金回報的機會,並在房地產市場進入下一個不活躍的週期時,降低了被套住的風險。

責任編輯:簡沐

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2016-11-20 9:12 AM
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