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CMHC解讀大蒙特利爾地區房市前景

CMHC表示,目前蒙特利爾島和南岸的獨立屋已經是賣方市場。(Nathalie Dieul/大紀元)

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【大紀元2016年11月04日訊】(大紀元記者甄秀欣加拿大蒙特利爾報導)加拿大按揭與住房公司CMHC公布了2016年大蒙特利爾地區的秋季版本房市前景。根據預測,大蒙地區將受人口流入增加、人口構成變化、地方就業和經濟好轉的帶動,出現對房屋出租和買賣需求的增加,因此未來兩年的出租空置率將下降,新、舊房屋交易也會更緊俏,其中也包括共管公寓

新屋開工今年減 明年看升

CMHC的報告說,大蒙地區新屋開工從2015年到達18,744套後,2016年開發商因等待市場吸納已建成的新共管公寓,推遲了下一步的開工,因而新屋開工稍有回落(到15,700~17,250套),不過,隨著2017年共管公寓建設預計有所恢復,同時出租房建設穩定,在2017年整體新屋開工估計會稍微走高(到15,600~17,900套)。

報告說,現下待售的共管公寓庫存繼續下降,終將促使更多新項目的開工。不過,大蒙地區首次置業的人口數量增長緩慢,將限制對新建共管公寓的需求。2017年預計有6,500~7,500套新共管公寓開工(2016年6,300~6,900套,最高峰期是2011年12,700套)。

至於半獨立屋、排屋、獨立屋等房型的新建設,在未來一年裡仍然會處於低位,尤其是獨立屋,價格比較昂貴,而且可開發地皮比較少,目前大部分這些新建房在北岸的邊緣地區。

淨移民增加 利於出租房市

由於移民遷入增加,傳統出租市場獲得強有力的支撐,因此,儘管近兩年來新建的傳統出租單位顯著增加,也儘管也面對著共管公寓出租的激勵競爭,按CMHC的預計,因為需求將大於供應,今年傳統出租單位的空置率將會保持在4.0%,2017年會下降到3.8%,2018年再降到3.6%。

數據顯示,大蒙地區2015年淨移民流入量到達10年來的低谷(2萬人),2016年到2018年每年將有望增加到3萬人(2009年和2010年最高峰3.4萬人)。這裡包括了政府計劃接收更多國外移民,還有因為石油地區經濟減弱而來到蒙特利爾的省際移民。

人口構成改變 支撐出租房市

實際上, CMHC解說,近年來大蒙新出租單元建設增加,預計2017年穩定在5,000~6,000套,部分原因是新建的傳統出租房空置率很低(僅有2.4%)。

隨著年齡增長,一些嬰兒潮的銀髮族現在返回到了租房市場,構成了更多的租房需求,因為這部分人口已積累了一定的財富,更青睞於新的出租單元。

也因此,明年大蒙地區老年公寓的建設儘管不如2015年(2,610套),但是仍會處於高位。CMHC說,今、明年的租房建設減緩,主因是業界內的主要玩家還在忙於完成已開建項目和出租這些住房。按多個開發商預計,對老年公寓的需求還會增加,因此未來幾年還會開發一些比較大型的項目。

共管公寓繼續加入出租市場

目前新、舊市場的共管公寓交易都出現增加,共管公寓出租數量自從2015年來大幅增加,但是目前這塊市場的空置率一直維持在3.0%,顯示出租房的旺盛需求,同時也反映了共管公寓出租對傳統公寓出租的激烈競爭。

總體說來,明、後兩年加入出租市場的公寓數量將與2016年持平,但CMHC預計,未來出租需求將稍微高出供應,空置率會呈現逐年減低,租金看漲。綜合更多新公寓加入出租隊伍,加上每年的正常調漲等因素,2016年一套2個臥室的公寓平均月租可升到775元,2018年可望到達800元。

經濟預計走強 二手房市看旺

報告說,大蒙地區出現就業增長,將繼續支撐二手房交易的逐漸增加。預計在2017年將有38,500~42,500筆成交量,平均房價溫和上漲到350,000~365,000元。

CMHC說,儘管目前現房整體呈現供需平衡,但是預計在2017年和2018年,供應逐漸緊俏,將會給價格上漲增加少許壓力,2017年均價達到350,000~365,000元,2018年均價可能達到359,500~378,000元。

2015年和2016年,大蒙地區房屋銷售持續好轉,今年交易預期達到39,000~40,500套,主要歸功於25~44歲之間人士(住房購買的主力)的全職就業數量增加,以及消費者信心指數回升。另外,經濟環境對買房也比較有利。來自ratehub.ca的數據顯示,一些金融機構的5年期固定利率的最惠利率目前還是低於3%,對買房也很有利。

今年以來魁省經濟增長緩慢,但有幾個因素顯現出2017年和2018年魁省經濟的增長有希望,其中包括本地對基礎建設的投資,加元的持續疲軟和美國的經濟增長將對魁省出口有利。

因此CMHC預計,在未來幾年魁省的經濟動脈——大蒙地區的就業將溫和增長,如新的尚普蘭大橋,新的Tucot立交橋,A-10號高速路改道等的施工所帶來的就業增加,尤其是25~44歲的就業人士的顯著增加,將繼續有力支撐房市。2016年的整體房價漲幅將略高於2013年至2015年,平均價格為342,000~352,000元。

不過,大蒙人口增長緩慢(每年增幅小於1%),尤其是35歲左右的首次置業人士增長緩慢,而加拿大諮議局的數據顯示,過去幾個季度的大蒙地區可支配收入增長也很緩慢,,另外,目前二手房房源的減少,這些因素都會限制當地的房屋需求,CMHC因此也預計,2017年的房屋交易將下降到38,500~42,500套,2018年因為市場轉向對賣家有利而吸引了一些賣家入市,銷售量將提高到39,000~44,000套。

獨立屋更接近賣房市場

按CMHC預計,2017年整體大蒙的單戶住宅和聯房(plex)住宅類型將處於非常接近對賣家有利的平衡市場,而到2018年會處於稍微對賣家有利的市場,目前在蒙特利爾島和南岸已經是對賣家有利的市場了。而這類戶型新屋開工連年減少,也影響到和限制了這些房屋的供應。

而在共管公寓二手房市,自2012年以來都是對買家有利,現在仍然會對買家有利,不過隨著交易增加,供應減少,會漸漸走向平衡。CMHC預計,蒙特利爾島將有望在2018年回歸平衡,在郊區,情況也會逐漸好轉,不過兩年內還是屬於買家市場。

房貸新規恐影響10%買房人

­­­­至於按揭貸款利率未來可能逐步上升,聯邦政府剛剛開始調整房貸規則,買房人可能會以購買更低房價的住房,或者增加首付,或者加上個人擔保,或者推遲入市時間等來做出應變。按CMHC預計,蒙特利爾房市約有5~10%的買房人士將受到一定的影響。

責任編輯:蔣真

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