【大紀元2016年11月04日訊】（大紀元記者甄秀欣加拿大蒙特利爾報導）聯邦新近出臺新規，改變按揭保險政策，安省知名按揭專家拉洛克（Dave Larock）在其部落格連續發表了3篇文章，詳細地解讀了貸款新規並分析了其對未來社會的長期影響。
聯邦本次對按揭政策的調整分兩步走，第一步在10月17日開始實施，第二步在11月30日實施。
第一步：用MQR衡量所有受保房貸
從10月17日開始，凡是購買了按揭保險的房貸申請，都必須通過加拿大央行的按揭資格利率（Mortgage Qualifying Rate，簡稱MQR）的「壓力測試」（stress test），其中包括使用5年期固定利率的申請。這裡所指的購買了按揭保險的房貸，不僅指貸款金額大於80%的高比例按揭，還包括了首付大於20%，貸款機構通過購買組合保險轉嫁還貸風險的房貸。
5年固定利率貸款也須過MQR
聯邦規定使用MQR審批房貸申請始於2010年4月19日，是為避免重蹈美國房市危機之轍而引進的。在10月17日之前，購買了房貸保險的貸款申請人如果鎖定5年固定利率，可以按照實際合同利率獲得審批，否則，要按央行給的MQR審批獲得貸款資格。這麼做是因為其他的利率，尤其是浮動利率，通常比5年期固定利率低，如果按照低利率給申請人審批貸款，當利率上升時，申請人將可能面臨難以還款的困境。而加拿大房貸利率已經低盤了多年，未來肯定會上調，只是遲早問題。
拉洛克說，目前的MQR是4.64%，比實際的5年期固定利率高，這樣就保證了借款人有足夠的空間來應對利率上漲帶來的還貸風險。
房貸首付超20% 可能亦屬受保按揭
拉洛克解釋，首付低於20%（即高比例房貸）的申請人是必須購買房貸保險的，但是事實上，有相當大一部分首付高於20%的按揭貸款也是「受保」的，原因是貸款機構為了減低還款違約風險而購買了組合保險（portfolio insurance）。對同一筆按揭貸款來說，購買保險的利率要比不買保險的利率低，因為風險由保險承擔了。
用 MQR審批房貸 購買力將顯著下降
根據拉洛克的計算，一名在多倫多收入8萬元的首次置業人士，首付只有4萬元，按首付比例不足10%，5年期固定利率2.29%算，之前能購買最高約52萬元的住房，在10月17日後就只能購買最高約42.5萬元的住房了，相當於購買力減少了18%。
對一名收入103,500元的置業人士來說，首付7萬元，首付比例約15%，5年期固定利率2.29%的話，原先能承擔高達70萬元的住房，現在就只能購買最高57.5萬元的住房了，也減少了18%的購買力。
倘若年收入有12.5萬元，能交20%的首付，19萬元，5年期利率還是2.29%，按照25年還款期算（在11月30日前，首付達到20%的貸款還貸期還可以超過25年），原先最大購買力是95萬元，現在只能購買最高80萬元的房屋，購買力約減少了16%。
第二步：取消部分低比例房貸的保險
新規定的第二步在11月30日開始實施，屆時，一些原先受保的貸款類型將被取消。具體表現在，按揭保險不再提供給重新融資、出租物業按揭、價值超過1百萬的房產等的貸款類型。此外，貸款最長還款期將被限制在25年，而目前的最長期限可達35年。
拉洛克表示，對貸款機構來說，給比例為80%或以下的貸款投了組合保險，客戶還款違約的風險減低了，就可以以稍高出其獲得借貸成本的利率就可把貸款賣給客戶，同時，自己也減低了必須為每一筆貸款而必須擱置在旁的壞賬資金。
目前所有購買按揭保險的房貸中，這一類低比例貸款（低於80%）購買組合保險的比例約占35%，雖然大多數有這一類保險的消費者甚至還沒意識到自己的按揭貸款是買過保險。
低比例貸款受保 被批是助長借貸
拉洛克說，聯邦決策者現在擔心，按揭保險現下對低比例貸款允許的寬鬆做法會過度鼓勵房市，而這意味著，最終承擔按揭保險負債的本國納稅人的風險太大。因此，從11月30日後開始，這部分低比率貸款的按揭保險政策也會收緊。
因為貸款機構無法再將風險轉嫁出去，那麼對投資人來說，未來的貸款利息將會上升，貸款的成本就會增加。拉洛克說，實際上，目前一些貸款機構已經開始暫停了對這些類別的借貸的審批。
加拿大需要改變房貸政策
拉洛克說，自2008年全球經濟蕭條後，加拿大經濟一直處於非常緩慢的增長階段，可以說過去9年的微薄長勢與家庭債務水平的劇增不無關係。
他說，2008年時，加拿大決策者不惜代價要避免經濟走入蕭條。當時，在美國經濟重獲動力，加國出口需求恢復的情況下，允許債務增長是有意義的，尤其是這將帶動了商務投資的增加，利於幫助出口商重新調整業務。然而，加國的出口恢復並不如預期好，對商務投資增加的希望也落空了。
相反，加國人由於超低利率政策而增加借款，一再創造歷史新高記錄，目前家庭平均負債約165%。而由於2015年世界油價大滑，家庭借貸促進經濟增長基本上就是加拿大脫離蕭條的唯一途徑。加拿大統計局7月底公布的一份報告顯示，房地產業約佔本國國內生產總值（GDP）增長的一半比例。
目前，加國家庭借債總額幾近2兆（萬億）元，其中約1.3兆元是按揭貸款。加國約有1/3的房屋業主沒有房屋貸款，因此更大部分的借貸體現在新屋市場上。
現下加國的兩大住宅市場——溫哥華和多倫多的房價急速上升，也帶動了周圍市場房價的上漲。決策者們擔心，房價上漲會給消費者造成房地產價值永遠不斷上升的錯覺，並產生投機炒作行為。拉洛克說，減緩家庭債務增長最直接的做法就是增加借貸成本，而現下影響固定利率的債券市場近期內不大可能有太大變動，因此決策者需要採取措施推高按揭利率。
在加拿大，大約40%的按揭貸款是受保險保護的。如果低利率是鼓勵借貸的問題所在，那麼寬鬆的按揭保險政策更應受到責備。
未來房貸量將更少更優質
總體來說，新措第一步提高了獲得受保貸款的門檻，將能保障新的受保按揭貸款的還款能力（質量），從而控制了按揭保險的風險。而第二步限制了獲得保險的按揭類型，將能保證未來受保貸款金額得到控制（數量），從而降低了納稅人要承擔的按揭保險太高的風險。
未來利率將因風險而顯差距
拉洛克認為，對貸款機構來說，限制按揭保險將迫使它們尋找更多的融資資金來源，這樣也會促使其將現有將風險轉嫁給保險下提供的幾乎一致的貸款利率，在未來會按照不同借款人的實際風險而拉開給予利率的差距。
政策改變後的贏家
‧ 加拿大的納稅人：因為按揭保險風險將會減低。
‧ 加拿大火熱房市的房屋業主：因為在貸款門檻升高後，其房屋價值更能受到保護，而家庭債務積累也會減少。
‧ 過去不依賴按揭保險作為競爭手段的加拿大銀行、信用社等借貸機構：因為競爭已被消除。
政策改變後的輸家
‧ 需要高比例貸款的買家：因為用於衡量獲得貸款資格的利率幾乎比5年期固定利率上翻一倍。
‧ 低比例貸款（少於80%）的借款人：因為不再享受組合保險的保護，下一次貸款合同續約時，將會看到貸款利率的升高。
‧ 出租物業投資人和租戶：因為不再受惠於組合保險，並少了幾項融資選擇，投資成本增加的話，未來租戶也可能將會看到因轉嫁成本而帶來的租金上漲。
‧ 購買了樓花的人士：也許等一兩年後工程完工，卻發現不符合新的貸款標準，原先指望的貸款落了空。
‧ 房屋賣家：買家購買力減弱，可能會打破原本房屋供需的平衡，原先在平衡點上的房屋賣家可能看到需求的突然減少而引起房價減低。
‧ 原先主要依賴按揭保險提供最惠條款和利率的非銀行單一業務貸款人：將更難給標準的幾個貸款產品提供具有競爭力的利率。
‧ 按揭經紀人：將看到爭搶其客人的貸款機構數量有所減少。
‧ 私家按揭保險公司：將會失去一大批借款人的業務。不過未來還款違約率減低，從長期看可能會減輕這次變動突然的改變。
作為按揭貸款專家，拉洛克多次接受過《環球郵報》的採訪，他曾榮獲2014年加拿大按揭專業人士協會MPC的優秀稱號「年度金融知識先驅」，並連續多年獲得年度安省TMG優秀按揭經紀人稱號和峰會獎。
責任編輯：蔣真
