預測 悉尼墨爾本房價明年繼續大漲後有風險

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【大紀元2016年12月25日訊】(大紀元記者鄭庸澳洲悉尼編譯報道)悉尼、墨爾本房價來年將繼續以雙位數的百分數上升,因此也增加了在2018年出現崩潰的風險,這是澳洲最富經驗的房地產分析師之一、悉尼SQM研究所的Louis Christopher所預測的。

據澳洲廣播公司報導。SQM研究所的預測的要點是:悉尼與墨爾本房價估計被高估了40%;盡管如此,明年這兩個城市的房價還會以雙位百分數的速率上漲;如果財政監管部門不很快遏制抵押貸款的話,房地產市場將「硬著陸」。

Louis Christopher在其2017年展望報告中,詳細解釋了為什麼澳洲儲備銀行最近對悉尼與墨爾本房地產市場的形容從「中度」變成了「快速」。

「我們在最近的幾星期注意到了一種加速的現象,特別是在悉尼的房地產市場上,」他說,「我們的觀點是這種加速將會繼續,在2017年的大多數時間將如此。」

SQM研究所預計2017年悉尼的房價將上漲11%至16%,墨爾本將上漲10%至15%。

盡管這樣的上漲幅度比不上2015年中悉尼最高峰的19%,但是,用Christopher的話說,這將出現在他估計已經被大大高估了市場。

「我們認為悉尼被高估了40%,墨爾本錄得了類似的速率,事實上墨爾本現在處於我們有記錄以來被高估最厲害的點上,」Christopher說, 「看到在這種情況下房價還會增長,這到2017年晚些時候將成為儲備銀行的一個問題。」

那麼要想讓市場冷卻下來,應該盡早採取行動,而不是旁觀等待。

SQM研究所,假設的前景是儲備銀行不採取任何措施,而且澳洲審查監管局(APRA)在過去18個月收緊了一系列的借貸標準之後也袖手旁觀。

Christopher認為無作為可能是很危險的,「明智的做法是盡早採取某些行動。」

他建議,可以抬高對買房的首付款的要求,在最壞的情況下或許還需要上調利率。

他警告,如果不採取措施,坐視不管,那麼到2018年將釀成大問題,可能會導致硬著陸的發生。

盡管其它州府城市沒有被預計房價在2017年會像悉尼與墨爾本那樣大漲,並且沒有被認為高估了,但評級機構標準普爾(Standard & Poor)不久前警告,悉尼與墨爾本這兩個最大城市如果出現任何大幅度的房價下跌,那麼將會引起全國範圍的迴響。

關於其它州府城市,Christopher的觀點並不悲觀。他預計對飽受礦產業縮水沖擊的珀斯與達爾文來說,2017年可能是房價下跌的最後一年。他預計阿德雷德、布里斯本、堪培拉的房價將中度上升,而霍巴特房價的漲幅或許會達到兩位百分數。

關於東部州府城市是否即將出現供應過剩的問題,SQM研究所認為,墨爾本的領先全國的人口增長速度可能會把新建成的房子吸收消化掉。

對於2017年,SQM的預測是,在墨爾本將需要有3.5萬套新增住房,如果按現在的人口增長速度維持下去的話,而墨爾本即將建成的房子大約是3.4萬套。SQM預測,2018年將有約3000套新房建成。

悉尼的住房數量與人口需求之差可能會更大,預計明年有4000套房子的供應過剩,2018年有9000套。

不過,需要注意的是,SQM的研究方法是分析某一年的供應與人口增長,而不是按現有的房子總數考慮在內,這也就是說,他們沒有考慮是否現在存在供應短缺的問題。

然而,就房價的動勢而言,現存的供應短缺或供應過剩應該已經在市場的房價上得到了反映。也就是說,新房的數量與人口增加的比較會決定房價將如何從現有水平上走下去。

這樣說來,布里斯本面臨著最大的危險,明年預計將出現8000套房子的供應過剩,2018年將有9000套房子供應過剩,而布里斯本的市場比悉尼、墨爾本小很多。

SQM告誡投資者們要謹慎,特別是對於墨爾本與布里斯本內城區的公寓房。他們的研究報告說,在布里斯本中央商務區正在出現供應過剩,而供應過剩的陰影也已經籠罩在墨爾本的中央商務區。他們建議買家應該等到2018年後,到時或許能買到有些迫不得已而賣出的房子。「目前一致認為,中央商務區的公寓房價在未來兩年可以出現高達25%的修正。」

責任編輯:簡沐

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