【大紀元2016年02月07日訊】（大紀元記者譚安舊金山報導）在2015年，經歷股市震蕩、美聯儲升息、油價波動，同時伴有天災人禍不斷⋯⋯等等多重挑戰，美國房地產表現持續強勁，在舊金山的商用樓房成長率甚至達到歷史新高，超越紐約位居全美之冠。
面對如此逆風成長的強勁表現，市場上也出現了不同的討論聲音，部份警戒心較強的學者認為，目前看似蓬勃發展的經濟榮景令人聯想起當年網路泡沫前的景況，由於眾多因素，房地產可能將面臨趨緩甚至消停的跡象。
然而，許多樂觀的投資人則認為，美國整體經濟表現強健，根本還不到衰退（Recession）階段，預測美國只會經過一段修正（Correction）時期，在經濟幾年一輪迴的情況下，調整屬於正常的市場現象。
專精商用房地產的高緯環球（Cushman & Wakefield）不動產公司，上週四（1月28日）在舊金山Yerba Buena中心舉辦的經濟預測報告當中，針對不同議題進行分析，認為以美國現在的經濟來看，仍舊十分看好未來幾年的商用地產前景。
全球局勢衝擊 美國依舊強健
受中國股市影響，2015 年全球股市大大小小的震蕩不斷，在當今全球經濟環環相扣的時代，投資人是否該擔心中國的影響，已成為大家最關心的話題之一。
高緯環球所屬的全球首席經濟學家Kevin Thorpe在會中表示：「中國現正面臨的挑戰的確存有風險，但以投資量來看，儘管美國的銀行在中國的投資有550億美元，然而美國在全球的投資量高達6萬億，在中國的風險敞口（Exposure ）不到百分之一。」
而美國經濟是否受到全球牽動，他則認為：「美國有70%的支出是以國內消費為基礎（70 % of US spending is consumer-based），所以美國還不算太『全球化（Global）』。」
不過Kevin還信心滿滿地表示，無論近期的全球動蕩、甚或是ISIS恐怖主義橫行，美國經濟表現非但不受影響，表現依舊強健。
外國投資踴躍 舊金山亮眼
高緯環球西北地區研究主管（Northwest Research Leader）Robert Sammons表示：「在2015年，美國市場到處都充斥著來自外國的投資，全都是因為美國有十分紮實的基礎，以辦公樓租賃成長為例，舊金山排名全美第一。」
不只舊金山，整個灣區辦公樓租賃市場的整體表現可說是非常亮眼，高緯環球的數劇顯示，在全美各地租賃市場租金成長率前十名當中，排名第二的是東彎的Dublin，且不意外的，東灣最大城奧克蘭（Oakland）也是榜上有名。另外擠進前十名的美國城市還有南加的橘縣（Orange County）和北卡州的夏洛特（Charlotte）等城市。
網絡營銷 有助商用地產市場
與商用不動產息息相關的還有電子商務（eCommerce），透過網絡營銷的經營模式對傳統零售業造成的衝擊，也是許多人緊密觀察的課題之一。
去年以來發生沃爾瑪宣布要關閉全球269家店，K-Mart也將有十多家關閉、百貨J.C. Penney在2015年關閉40家商店後，今年還計劃永久關閉另外47家商店，梅西百貨（Macy’s）則計劃關閉36家商店，同時裁員近4,000名員工。近期美國實體零售龍頭關店潮是否是受到網絡購物衝擊，或是消費力道減弱，還未有定論。
高緯環球電子商務業務部主管Ben Conwell列出，電子商務對傳統零售業造成的最主要影響有二：「首先，因為Amazon 把握了先機，有一套完整的送貨（Integrated Delivery）系統。第二，讓物流市場暴增，尤其是小型、在地的貨運公司。」
然而他認為：「電子商務對傳統零售業的影響是被誇大了，由於供應鏈改變，傳統零售產業也有許多方法和Amazon網路銷售競爭。例如零售業通過網絡購買，接著到店取貨的業務大量增加。」他表示，據某間零售業者的消息指出，有60%的消費者採取這一類型的購物模式。「電子商務對北加地區的影響和全美各地類似，其經營模式和傳統零售不同，反而需要更大型的倉庫存貨。」
網購興盛 市場面仍大有可為
所屬高緯環球的全國零售研究主管Garrick Brown補充道，以生活日用品的網購情況來看：「大型的網路經銷商（Distributer）都將開始尋找新的大型倉儲（Warehouse）地點，以供應日漸上升的存貨需求。而建新的倉庫不如利用現有的空間，無論傳統零售業或者電子商務，要成長都得在近郊（Urban）的都會區購買倉庫。」
Garrick Brown還說：「許多人認為電子商務將影響傳統零售行業，傳統零售業處於劣勢，但且美國正進入經濟衰退。自1945年以來，美國共經歷27次市場調整（Market Correction），當中真正的經濟衰退只有12次，事實並沒有那麼可怕。」
他表示，過去許多人的觀念以為，網絡購物是年輕的Y世代（Millennials）獨有的消費模式，有趣的是數據顯示，以生活日用品為例，上一輩的X世代（Boomers）網路消費並不亞於Y世代，兩者勢均力敵。
他說，直至今年電子商務有20%的跳躍性成長，未來隨著科技發展，例如無人駕駛飛機（Drone）的技術進步，Amazon等網路商店業績仍會不斷攀升。
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舊金山地產的改變在醞釀
對於現在的房地產情勢，高緯環球首席經濟學家Kevin認為，現在舊金山灣區的地產發展雖然非常火熱，但也是合理健康的。
雖然近期出現轉租空間（Sublease Available）增多，出現創新科技公司的泡沫跡象，高緯環球執行董事（Executive Director）JD Lumpkin仍樂觀回應：「現在商用樓空置率仍然在5%，還是史上最低。」
現在舊金山有許多建案正在進行，在2017、18年將有更多新的辦公高樓（High Raise Buildng）竣工，而整個灣區包括Fremont等地，也有不少辦公樓建案，未來商用樓可用空間將增多。
然而，「高樓」在過去並非硅谷科技業偏好使用的辦公建築（科技業普遍喜好佔地廣、樓層不高的建築），一直十分依賴科技產業的舊金山商用房地產市場是否會因此受到影響？而這些新增的辦公空間未來的用途和市場走向將會如何？
針對這些問題，包括高緯環球西北市場主管（Northwest Market Leader）Mike Kamm在內的高級主管認為，各產業對辦公樓的使用偏好將發生改變，且灣區各地區也會朝城市化（Urbanism）發展。
責任編輯：李曜宇
