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負扣稅的政策變更將會帶來的影響

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【大紀元2016年03月15日訊】(大紀元記者朱麗婭悉尼編譯報導)根據工黨限制負扣稅的計劃,擁有兩處投資房的最高稅率納稅人每年將會損失約19,000澳元。如果實施該政策,房地產投資者是否應該撤出,或者潛在投資者應在政策變更之前購房?

據金融評論網報導,其實,該項建議對不同購房日期有相應不同的規定,即2017年7月1日之前購買的投資房將不受新政策的限制,另外還取決於工黨是否能贏得下屆聯邦大選。

但是,對於依靠負扣稅政策獲得減稅的房地產投資者,他們不是僅僅從房產收入,而是從總收入中扣減損失,新政策會對他們的現金流產生影響。

雖然政府尚未闡明立場,但明顯的是,負扣稅作為澳洲投資房產的關鍵基石,正在受到兩黨的政策威脅。

評論家警告道,工黨如大選獲勝可能會引發房產拍賣的擁擠,因為買家希望在失去負扣稅和資本利得稅(CGT)優惠之前搶購投資房。工黨的一部份計劃是將資本利得稅的折扣從50%減少至25%,建議對新投資房實行負扣稅限制。

評論家也警告仍然能夠享受負扣稅優惠的現有房地產投資者,如果政策變化使市場冷卻下來,趕走了買家,當他們出售房產時可能會蒙受損失。

情況變得更糟

由H&R Block稅務公司進行模型設計的工黨提案表明,納稅人若年收入為220,000澳元,並擁有價值450,000澳元和550,000澳元的兩個投資房,如果這些投資房於2017年7月1日以後獲得,則每年將損失19,000澳元。

H&R Block公司稅務通訊主任查普曼(Mark Chapman)說:「在這種情況下,許多投資者可能會退出房產市場或上漲房租。」

如果同一納稅人在工黨的削減資本利得稅的提案下出售這兩套房產(假設它們均為2017年7月1日之後購買,並持有了至少12個月),獲得250,000澳元的資本收益,澳洲金融評論報(Australian Financial Review)採用澳洲稅務局的稅務計算器建立的模型顯示,他或她可能在相應財政年度需交付高達46,000澳元的額外收入稅。

分析師警告道,房主會留下一個現金流缺口,這不會像只是漲房租那樣簡單。經濟學家艾斯雷克(Saul Eslake)和房產分析師克里斯托弗(Louis Christopher)表示,租金是供應和需求的一個因素,投資者擅自提高租金來彌補現金流缺口有可能冒失去租戶的風險,導致留下空置的房子。這種擔憂可能引發投資房的拋售,另外會觸發價格的下跌。

與此同時,一些人認為,待租房的減少可能會引起租金上漲的條件。

工黨在其稅制改革公告中說:「負扣稅和資本利得稅的折扣還不夠達到他們刺激住房供應、鼓勵更多新房建設的目的。」

工黨認為對負扣稅與資本利得稅的變更將能提高住房負擔能力,增加新房供應,有利於首次購房者置房。

明確信息

聯邦財長莫裡森(Scott Morrison)稱,政府將針對過度使用負扣稅的情況,這意味著限制投資組合中使用負扣稅房產的數量或限定負扣稅金額。

財長沒有在全國新聞俱樂部(National Press Club)的演說中提供進一步的細節,但表示負扣稅會有一些變化。

總體而言,消息明確,即負扣稅政策將發生變化。

毫不奇怪,如房地產理事會(Property Council)和住房產業協會(Housing Industry Association)這類的遊說團體表現較為牴觸,認為工黨的提案將降低房地產投資的吸引力,影響到住房供應、租金、建築活動、就業和經濟穩定。

房地產理事會說:「兩百萬澳大利亞人擁有投資房,其中120萬人享有負扣稅。這一政策將租房處於危險之中,使家庭更難計劃他們的經濟前景。」

這種突然的變化將扭曲市場上房地產投資者的心態。

例如,人們在工黨預期大選獲勝之前搶購房產,這可能導致悉尼和墨爾本這樣搶手的市場短期內價格的飆升。

無限期的猜測

稅務協會會長阿瑟那秀(Arthur Athanasiou)說:「認為工黨將可能獲勝的開發商會無限期的猜測下去。」

作為稅務教育權威機構的稅務協會堅決反對工黨的計劃,認為這會失去刺激投資的一個關鍵因素,造成租房的危機。更廣泛而言,任何對稅務系統化整為零的修改將造成扭曲和缺陷的後果。

阿瑟那秀說:「我們歡迎適當削減收入所得稅,可以改革負扣稅方案,但沒有從整體角度上制定優選改革方案是無法幫助公眾就稅制改革作出明智的決定。」

澳洲儲備銀行也同意這一觀點,其去年提交給議會調查的建議中表示,可審查負扣稅的情況,但避免孤立衡量這一問題。

儲備銀行稱負扣稅給了投資者以小博大賺取收入的過程中的合理費用的機會,抵消了租金收入可憐的淨回報收益。據CoreLogic RP Data對主要省會城市市場的數據,獨立房平均總收益率只有3.4%,公寓房為4.1%。

期房的不確定性

據買方代理哈維(Rich Harvey)稱,工黨政策的另一個問題是,絕大多數投資者青睞提供了更好回報的現房,而不是不確定的期房。他說:「真的很難找到從投資的角度來看的高質量的發展項目。」

BIS Shrapnel和相應預測者霍特里(Kim Hawtrey)發現另一個問題,負扣稅的投資者可以購買一套新公寓房,而其他買家卻不能,這將壓低資本的增長。Yellow Brick Road的主席伯瑞斯(Mark Bouris)認為這會導致房地產市場的不和諧,一些人仍然能夠享有負扣稅,但2017年7月1日以後購房的其他投資者卻不能。

但也有人看到工黨提案積極的一面,希望瞭解真正的負扣稅獲益者以及對租房和房屋供應的影響。

網站The Conversation上來自格拉頓研究所(Grattan Institute)的戴利(John Daley)和伍德(Danielle Wood)稱,如果稅收優惠減少,一些投資者可能會賣掉他們的房產,他說:「每次投資者出售房產,當前租客買下它,這樣就少了一套出租房產,少了一個租客,但住房供應與租房需求之間的平衡沒有變化。」

他們說:「事實上,變更負扣稅的好處之一是,它使首次購房者更容易擁有自己住房。」

其他如著名的投資者摩根(Peter Morgan)將負扣稅比作龐氏騙局,認為它向金融體系注入大量的債務,負扣稅應該在某種程度上受到限制。

修復預算的必要性

該政策提案的另一個支持者是110億房產基金經理布朗寧(Daryl Browning),他認為預算修復很有必要,改變負扣稅不會對房價影響太大,因為有房產購買日期的相應規定,同時推動投資進入新的房產。

布朗寧說:「這將是資金流入經濟其它領域的好機會,我們不希望澳洲只是依賴房地產。」

澳大利亞社會服務委員會(Australian Council of Social Services)總裁戈爾迪(Cassandra Goldie)稱,人們的情感已經轉移,「我認為即使是那些現有房地產投資做得很好的人,也知道這依仗著被排擠在房地產市場之外的幾代人的代價。」

責任編輯:簡玬

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2016-03-15 12:45 PM
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