site logo: www.epochtimes.com

投資者如何購置不產生「負槓桿」的房產組合

藍橋悉尼

人氣: 477
【字號】    
   標籤: tags: ,

【大紀元2016年03月06日訊】(大紀元記者藍橋悉尼編譯報導)聯邦工黨如在大選中獲勝,將會修改澳洲的負扣稅(Negative gearing)政策。現任總理特恩布爾警告道,這可能會導致房價大跌。不過,也有一些投資者從來沒有依賴過負扣稅的稅收減免來購置他們的房地產

澳洲Domain房地產網報導,一套投資房可能是正扣稅(Positively投資者如何購置不產生「負扣稅」的房地產 geared)、中扣稅(Neutrally geared)或負扣稅三種情況。正扣稅房子的租金收入大於所有的開支(包括利息),負扣稅的房產租金收入少於所有的開支,但短缺的部份可以與工資收入抵扣。中扣稅的房屋租金收入等同於支出。大多數的房產投資者買房子都是從負扣稅開始,然後逐步達到中扣稅;隨著時間的推移、租金上升和貸款額下降,逐漸達到正扣稅。

35歲的烏拉姆(Barry Woollam)擁有總價值450萬澳元的房地產投資組合,他在昆省、維省、紐省共投資了10套房產。這些房產全部處於「中扣稅」狀態——即他的租金收入完全可以支付他的貸款支出,並且沒有其它的花費。

在政治家們對投資者的稅收利益的細節進行辯論之際,他是眾多將會從高價格低回報的房地產投資中逐漸轉向的投資人之一。

工黨的選舉承諾是,大幅削減現有房地產因負扣稅所帶來的稅務優惠,並且降低資本利得稅的折扣。儘管財政部正在考慮設置一個適用於負扣稅範圍的收入扣除的上限。

2010年到2011年的數據顯示,一個以5萬澳元或者收入的25%的上限(以較高者為準),僅會影響到0.9%的房主。

若將上限降為12,500澳元,則會影響到9%的房主。

作為一名中扣稅投資者,烏拉姆或其他類似的尋求現金流量(Cash flow)的投資者們,幾乎不會受到這種政策變動的影響。

「我從沒有使我的投資處於一個很大程度的負扣稅狀態,因為我不想讓我的投資影響到我的家庭生活,」烏拉姆說,「我想讓我的資本投資所帶來的收益替代我的工資,但如果處於負扣稅狀態,是無法做到這一點的。」

「按照負扣稅,你只能在將房產賣出時得到一筆總計的回報,或者期待終有一天你會擺脫負扣稅。」

為了採用諸如房子翻新等增值策略,他從家中以及其它投資項目中抽調資金,來投入到他的房地產投資中,現在他擁有255萬澳元的負債。

「我想很多人都處於負扣稅狀態,因為這會給他們帶來個人所得稅減免。但我有我的投資方式。我在邁向增加價值,然而我最後的一步將是出售,」他說。

通過在房地產價格較低的地區進行投資——大部份是那些首次置房者選擇的區域,例如悉尼的Ingleburn區,長久以來烏拉姆可以在不影響他日常花費的基礎上進行房地產投資。

房地產稅務會計師巴巴拉(Shukri Barbara)稱說,事實上,大部份的投資者並不會很大程度地依賴負扣稅。

巴巴拉以他的16位客戶為例。他表示,這16位客戶在房產投資中的總租金損失為318,000澳元,稅率為40%。平均每個客戶的租金損失為8000澳元,最終每個客戶的稅務減免為3000澳元。

「很多房產由夫妻雙方共同擁有,」巴巴拉說,「很多時候,當有了孩子,兩者之一需要留在家中照看孩子時,稅務優惠就會減少。」

Dream Financial公司的貝文(Paul Bevan)指出,但在年收入不太充裕時,可能會進一步影響到以後的貸款。

「很多銀行已經將負扣稅所帶來的收益效果從貸款可靠性計算中移除,」他說,「還有一些銀行甚至規定了他們能接受的租金收益數額。因此,那些有多所房產都處在負扣稅狀態下的投資者,將會面臨更嚴格的貸款可靠性審查,並且對其借款能力有所限制。」

Empower Wealth金融公司的金斯利(Ben Kingsley)認為,負扣稅「並不是一個很好的投資策略」。

「投資房產與投資股票或者其它財產是一樣的,你的投資目的基本都是以下兩者之一——增值,或是直接收益。沒有人會為了獲得損失而進行投資,」金斯利說,「將負扣稅作為一個投資策略的想法是錯誤的。每一棟房產最終都會變成正扣稅,房產所帶來的收益將會超出其所經營中的費用。」

負扣稅有效地協助投資者拓寬了投資者們現金流量的底線。

「很多人都在尋求直接的資金收入,而不是資產增值,所以一些投資者一開始就處於正扣稅狀態,」他說。

在那些房產價格較高的地區,投資者經常需要借更多的錢,並且發現租金收益無法完全覆蓋貸款支出,從而從一開始就處於負扣稅狀態。

有一些地區的房產可以在購買時就立即提供正向資金收益,大概至多有20%的投資者在購買房產時,是處於中扣稅或正扣稅狀態。

責任編輯:簡玬

評論
2016-03-07 7:28 PM
Copyright© 2000 - 2016   大紀元.