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【行家談】期房投資 行家談竅門

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【大紀元2016年05月24日訊】綜合報導|明曦

引言:
在房價飆漲的時代,購買房產也成為積累財富的重要方式。期房以其房價合理,升值潛力大,內結構設施可根據買家要求定製等優勢,在近幾年的房產市場中越來越受到投資者的重視。
購買期房前景如何,有哪些優勢,又有甚麼考慮因素呢?我們總結了期房投資的要點,並請著名地產代理公司「美麗鄉村」(Fine & Country)的多位資深中介給出了對購買期房的建議。

期房是甚麽?

期房是指在建的、尚未完成建設的或不能交付使用的房產。開發商從取得商品房預售許可證開始,至取得房地產權證(大產證)止,在這一期間的商品房稱為期房。一般情況下,期房的價格較低,挑選餘地較大,先付款後交房。

購買期房的優勢與風險

購買期房,某種意義上就像是賭博一樣:您以押金作為入場券,賭注是購買時的房價,博取的則是房產完工後的差價。除此之外,購買期房,還可以在樓盤建設的前期對房產進行修改,例如調整房間尺寸,增設插座之類。而且您越早購買,得到較好單元與價格折扣的可能性就越大。
不過投資有風險,入市需謹慎。如果您無法獲得按揭、開發商倒閉、或是房產質量低下的時候,您也會蒙受損失。因此有人說期房投資是勇敢者的領域;不過只要您做好功課,期房投資也同樣是謹慎者的樂土。

各地區期房投資情況

「美麗鄉村」公司New Homes Solihull分部的銷售及投資總監Mark Walker發現:現在越來越多的買家選擇購買豪宅期房。他說:「兩三年前,房產沒建好前,我們不會看到價格超過一百萬英鎊的預售豪宅。但最近我們出售的一百萬英鎊的獨棟別墅在上市19日內被持續搶購。」 非洲撒哈拉以南地區分部的首席執行官Linda Erasmus表示:「由於期房在南非上市沒有轉讓稅,當地人們也更習慣於生活在更小的空間或希望在海濱擁有一個寧靜的居所,公寓期房在南非越來越受歡迎。」

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期房投資優勢

1.價格優勢

迪拜地區分部的首席執行官Phil Sheridans指出,期房價格一開始是固定的,較為低廉的房價是開發商吸引更多資金流入的渠道,所以,價格以後可能會上漲。而且房產一般可以分期付款(即10%的首付,隨後15%、15%、15%、15%,房產建成時交30%),這確保現金流動。

2.買家需求

Mark Walker和Marbella地區分部的高級談判代表Karl Jennings認為,這是由於高質量房產在住房市場上短缺,加之買家對定製房產的需求,比如可以選擇自己喜歡的電器設備等,而不是毫無選擇地等到房子建成後直接搬入。

3.早購買挑選合理位置

Dorchester分部Polly Greenway說:「您可以在其他人之前挑選優質公寓,比如最大的花園或陽光最充足的一側,這在公寓是很重要的。同樣,您可以升級廚房,添置不同的設備或選擇不同顏色的地毯。」

4. 新式的現代設計新材料

Costa Blanca South分部的總經理Elena Ivanova則認為,新房擁有新式的現代設計,並使用達到歐盟新能效標準的更好材料。早買也可以選擇一個更好的位置。「人們都喜歡新東西,想體驗以前沒有的新式房產。」 Bow地區分部的總經理Adam Tahir補充道。

5.升值潛力

富勒姆Fulham分部的銷售和出租部經理Charles Eddlestone認為:「期房項目為買家提供了房產建成前購買的機會。在某些情況下,房產建成可能需要兩到三年。早購買,會有機會購買到一個兩到三年後升值的房產。」

6.合適的投資機會

西班牙分部的管理合伙人Nuno Durão認為:「購買期房給您提供了一個為將來準備的房產而現在購買的機會。您有一段很長的還款時間。所以,您會有較少的財政困難。」

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期房購買要點

Brighton & Hove分部副總監Dominique Scott 、Lincoln分部的管理合伙人Matthew Brouwer 等代理提醒您購買期房需要考慮的問題。

1. 徹底研究開發商和代理商。
幾乎所有的代理們都提到,要檢查研究開發商和代理商的聲譽,以確保他們過去已經完成的其它開發項目沒有任何問題。
2.該地區有沒有一些大的發展項目?他們會對您的房產產生怎樣的影響?
3.房價預期將上漲還是走平?
4.房產何時建成?如果預計完成日期拖延,會怎麼樣?天氣條件可能讓建築人員很難按時完成。
5.預期的運行成本都包括甚麽?
6.有沒有一些保證?例如,是否有來自國家住房建造協會NHBC的保證?
7.房產是如何節能的?廚房和浴室內都配置了甚嗎?
8.諮詢代理有多少房產已經售出,必須賣出多少房產開發商才會動工?
9.是否是租賃房產?

避免陷阱:

1.有些期房不建議直接購買,因為一些地區可能還不發達,需要時間發展。
2.不要簽署沒有你的代理人和/或律師的合同。
3.要求銀行擔保,直至房產建成。
4.要求提供許可證和可獲得的各項文件的複印件。
4.選擇正確的代理和知名開發商,以避免任何潛在的問題。請一位律師來檢查所有的文書工作,正確簽訂合同,以避免在未來有任何問題。
5.確認各項費用與房產規格。
瞭解清楚所有服務費,以確保之後沒有意想不到的收費。而且買方應瞭解房產的規格。3×3的臥室有多大,房產建成後面積會不會減小?參觀一個建好了的3×3的臥室的房產來感受您的新房規模。
6.特別注意合同中包括哪些,不包括哪些。開發合同是大型文檔,買家需要明白每一個條款的內容,明確他們得到的是甚麼。
7.特別注意防水屋頂和地基的類型。

購買期房的按揭要點

(1)準備應急資金

很多購房者在支付押金後,都等待房產徹底建好後才申請按揭。但是,如果利率上升,那麼您的還款可能高於您的預期。此外,貸款機構所發放的貸款額度,會從購買時價格與建成時價格中挑選較低的那個作為基準。但是開發商收取的仍是購買時的價格。因此房價下跌,那麼您可能申請不到購房所需的按揭額度,所以準備應急資金至關重要。

(2)保持良好的信用

如果您申請房貸的時間與房產交付時的間隔較長的話,那麼貸款機構可能在放款前再做一次信用檢查。因此,如果在房產建設過程中,如果貸款機構收緊貸款標準,或您的情況有不利的變化,或者有些小的信用瑕疵,就可能會在關鍵的時刻對您造成傷害。

(3)延長貸款的要約期限

因為房產的建設速度可能沒有預期的快,所以交付時間也會延長。大多數貸款機構最多會同意延長六個月,但可能會收取一定的費用。

(4)撤出交易的代價可能很昂貴

如果您撤出這筆交易,那麼最好的情況下,您將失去押金、按揭申請費用與法律費用。最糟的時候,如果開發商的最後售出價格低於跟您的成交價,那麼他們可以為這筆差價起訴您。

購買樓花的步驟

(1)找準樓盤,準備好資金;
(2)預定選中的單元並支付預訂費(通常低於一千英鎊);
(3)安排測量師估價並報價給貸款機構;
(4)確保所有的按揭手續都已準備齊全;
(5)交換合同並支付定金(一般為5%~10%);
(6)房產交付兩週前進行細緻檢查,看是否有任何缺陷;
(7)房產交付(通常有兩個日期,「short stop」是預計日期,「long stop」是最後期限)。
圖片來源:美麗鄉村,網站www.fineandcountry.com。

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责任编辑:杨青

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2016-05-26 4:58 AM
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