全國住房都難負擔 紐西蘭人住房夢遙遠?

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【大紀元2016年07月14日訊】(大紀元記者李捫心紐西蘭綜合報導)繼上週末工黨推出一系列房屋政策後,國家黨政府本週也做出回應,讓有關紐西蘭房市問題的爭論,也像不停延燒的房市一樣,愈演愈烈。

與此同時,多項統計和研究結果都表明,包括奧克蘭在內,全國的大部分地區家庭住房負擔能力普遍都低到危險的程度。房市過熱問題已經不僅僅局限在奧克蘭,而是已經從奧克蘭周邊蔓延到全國各地。同時,奧克蘭房價的嚇人漲勢,已經把佔買家人數近半(46%)的投資者們趕往其它中心城市。

央行和政府踢球 工黨接球?

上週,總理凱伊(John Key)對央行喊話,要求央行採取措施,對房地產投資者進行限制。央行隨後就出台措施,把原來只對奧克蘭投資者的貸款限制政策,推向了全國。即全國所有地方的房地產投資者都要繳納30%首期抵押款,最多只能貸款到70%的房價數額。這項政策被很多經濟學家指為不會起任何作用,別說30%抵押款,就是40%、50%,也阻止不了擁有多套房產的投資者,對那些傾向於用現款買房的海外買家,就更不起作用。

央行還不失時機地告訴政府,希望政府能夠更有效地限制移民數量,增加房屋供應,言外之意,央行的權限只有這麼大,再多的央行也鞭長莫及、愛莫能助,把政府踢過來的球「溫和地」踢了回去。

另一方面,工黨在同意央行做法、批評政府不作為的同時,向民眾保證「絕不放棄」。工黨黨魁安德魯•利特爾(Andrew Little),在工黨100年建黨紀念上,宣布了一系列住房政策,包括對「投機者納稅」等舉措。

在減輕房屋需求方面,利特爾說,工黨將對房屋炒家徵稅,以此來打擊房市投機。如果一套投資房在五年內買入賣出賺取差價,將被課以利潤稅。目前的「明顯政策」只要兩年後出售就行,但先前對主要居住地或家庭住宅的免稅政策,則仍將繼續執行。

同時,工黨還明確表示,將要嚴厲打擊投機者和藉囤積地皮掙錢者,以及那些用紐西蘭房地產賺錢的海外買家,將會實行禁止非居民外國人購買現有住房的政策。這項政策,被很多人解讀為將會阻礙很多中國買家來紐西蘭買房。

另外,對於國內的投資者們,工黨也將考慮消減或取消原來對投資出租房產者的鼓勵政策,比如停止頗具爭議的「負扣稅」政策,不會再把投資者修理和維護出租房產生的花費,用來抵消其它收入而減免所得稅。

在提高房屋供應方面,利特爾表示,將在未來10年裡建造10萬套可負擔房屋。這些房產在奧克蘭標價將在50-60萬元,而在全國其它地區,則會在30-50萬元之間。

具體的操作,將有一個專門的「可負擔房機構」來進行。政府只在第一次斥資10億元啟動資金,之後將會以滾動的形式運行,即把前面賣房的收入,用於後面建房的費用,邊建邊賣、再建再賣,直到完成全部10萬套房的建造。

政府回應 多建公房

本週,紐西蘭公房署(Housing NZ)突然發表聲明,表示準備斥資20億元,建造和購買4,000套公房,其中至少有3,200套是在奧克蘭。這項決定被外界認為是在政府放出信號、表明不會再收取今明兩年的公房署分紅、放棄兩年共9,200萬元的收入之後做出的。而這個分紅,是明確包括在5月份發布的政府年度預算中的,距現在才兩個月的時間。

此前,工黨和綠黨都呼籲政府不要把公房署作為盈利的工具。工黨明確表示,公房署應該是社會服務部門,是為公眾服務的地方,而不是搜刮民眾用來賺錢的工具,所以一旦工黨執政,將會把公房署改回到原來的公共服務部門。

就在去年,政府計劃要出售全國1萬多套公房,原因是修葺費用太高,其中有2,000多套已經出售。此事在全國曾引發不小的波動,一些專家和在野黨對此都痛心疾首,但沒能阻止政府的決定。

最近兩個月,越來越多的無家可歸家庭的故事被媒體披露,再次引發各界對公房和可負擔房屋嚴重不足的擔憂。政府也表示將盡快解決問題,同時也不再提變賣公房之事。而本週公房署的決定,專家們都認為是政府對房市危機態度的大逆轉,多數民眾也樂見其成。

工黨房屋政策靠譜嗎?

《紐西蘭先驅報》(NZ Herald)報導說,在截至6月的3個月裡,奧克蘭總共只有79套房屋出售價格在45-55萬之間,只佔全部售出房屋數量的4.2%。就是這樣在奧克蘭打著燈籠都難找的價格(低於45萬),在奧克蘭的20-40歲人群中,也只有不到一半能夠負擔(49%)。如果房價再提15萬,達到奧克蘭低端房價的最高限——60萬元的話,能夠負擔買房的,只剩下33%。對於所有工作年齡段的人群來說(20-65歲),狀況並不比年輕人群來得更好,可負擔的比率只多出3%,剛剛超過一半(52%)。

在全國範圍內,房屋可負擔比率相對要好不少,按照35萬元計算,全國有52%的20-40歲的人,可以負擔購買房屋。而35萬元,除了皇后鎮和陶朗加外,在全國大部分地區,都在中-高端價格區間。所以,在全國其它地區,房屋的可負擔比率,還要更加樂觀。

如果看一下奧克蘭地區的房屋負擔圖示就可以發現,在大奧克蘭地區,只有南邊的個別地區如Papakura和Wiri等地、以及大西北的Hellensville為淺綠色,屬於可以負擔地區。其它的街區,幾乎全是粉紅色,屬於不可負擔或嚴重不可負擔的街區。

所以在建造可負擔房屋的政策上,不少專家認為工黨還是比較靠譜。工黨的獨立可負擔房屋上限的60萬元,也正好是目前奧克蘭低端房屋的上限。而工黨所說的低於50萬元可負擔房屋,則是指單元房或者公寓,這個價格在比較中心的街區也仍舊可行。

可能就是因為這個原因,在工黨的重要議員中,主管房屋事務的菲爾•特懷福德(Phil Twyford)的政績評分最高,為9/10;其它的幾人都只有8/10和7/10。由此可見,民眾對工黨的房屋政策相對更加樂觀。

縂房值超GDP 3 房價嚴重高估

根據儲備銀行的最新數據,紐西蘭全部房產的價值,已經高達全年國民生產總值(GDP)的4倍。這遠遠超出了安全警戒線,達到了「可怕」的危險地步。除了房價和收入比之外,這項比率是衡量一個國家或城市的房屋可負擔程度的一個重要指標。

去年12月,紐西蘭房產總價值已經高達8,730億元。而提供給央行分析數據的CoreLogic公司估計,到今年3月底,這項數據已經達到9,050億元,是紐西蘭去年GDP的4倍。住房負擔能力專家Hugh Pavletich說,這已經遠遠超出了最高警戒線1.5倍。

Pavletich說,2011年,紐西蘭房產總價值是6,050億元。而這5年當中,紐西蘭建造的房產無論如何也達不到3,000億元。這只能說明紐西蘭房價被嚴重高估,民眾負擔住房更難。

責任編輯:張莉莉

 

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