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【巫本添專欄】

用1031交換延稅應注意的事 

當你決定搬到那個充滿機會的國家之時,了解與澳洲房地產市場完全不同的外國稅收制度、額外行政費用的計算以及那裡的房地產市場前景是非常必要的。(fotolia)

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【大紀元2016年07月30日訊】八年前奧巴馬在競選總統時,認為1031交換是富人不交稅的工具,說當上總統就會廢除1031交換。但是在他八年的任期內他非但沒有提出廢除1031交換的方案,更連口頭上的批評也不見了。

其實,1031交換不只是像川普那樣的巨富才能做,是所有擁有房地產的人都能夠去做的選項。1031交換指的是根據美國聯邦政府稅法規定(26 U.S.C. Section 1031)第1031條款來買賣房地產,以達到延遲繳交增值稅(Capital Gain) 的目的。

應用1031交換對個人經濟規劃很重要,但也要注意在使用時的注意事項。至於應用1031交換來生財,那是另外一門學問,本文暫不討論。

45/180的時限新規定是指賣了房地產後45天之內要填寫表格給聯邦稅務局,確認要買的房地產,然後在180天之內完成新買的房地產交易。(Fotolia)

1.時間限制45/180 

在1979年之前1031交換必須在同一時間完成,1979年美國法院判決Starker提出針對此時間限制的訴訟勝訴,才有45/180的時限新規定。

第一,賣了房地產後45天之內要填寫表格給聯邦稅務局,確認(Identify)要買的房地產,然後在180天之內完成新買的房地產交易(Closing)。

也就是說,45天之內不見得一定要簽約買新的房地產,只是「確認」要買的房地產是哪一個。但是一旦超過45天沒有確認,那就無法達到延稅的目的。而且要在180天之內完成新買房地產的交屋(Closing)。否則延稅就落空。

第二,每年個人交稅是在四月十五日之前,如果以個人(不是公司)的名義擁有,就得注意報稅的規定,即使在四月十五日之前已確認要新買的房地產,假如四月十五日之前無法交屋完成新買房地產的手續,仍然要向聯邦稅務局申請六個月的延遲報稅,否則無法達到1031延遲交增值稅的目的。

注意1031交換的180天規定並不等於六個月,這是延遲報稅的六個月和1031交換的180天完成交屋手續算法不同的細節。假如個人所賣的房地產和當初很多年前所買的原房地產,差價很大,那增值稅是相當嚇人的,不得不慎重。

第三,如果以公司名義擁有房地產,需要用同公司名去買,公司報稅在三月十五日,這和個人報稅不同,但是和第二點所提的概念是一樣的,沒辦法在三月十五之前完成新的房地產交易,就要申請六個月的公司延遲報稅,否則增值稅無法避免。

1031交換其實就是報稅的規定,所以會計師的重要性是首位的。諮詢有經驗有信用的會計師,在房產簽約之前就要跟會計師商量,這是最基本的認知。

1031「相類似 (Like-Kind)」規定在中文中有望文生義的毛病,很容易誤導為:只能用居住用的房產換取同樣是居住用的房產。 (Fotolia)

2.相類似的規定 

由於1031有所謂「相類似 (Like-Kind)」的規定,中文翻譯有望文生義的毛病,很容易誤導。甚至有人誤認為只能用居住用的房產換取同樣是居住用的房產。

相類似指的是得用房地產來交換,而不能用流通的股票或其他金融產品,或者非房地產的個人財產。所以如果你用賣出的房地產的錢去買任何的房地產,賣的是居住用可以買商業用,賣出商業用買進居住用,都是相類似。而且只要是同一名義擁有,也可以同時賣出多個房地產,再去買單一的房地產。只要是房地產,只要是相同名義擁有,賣多個多種房地產後去買單一單種的房地產是符合相類似的規定的。反之亦然。

3.選擇寄存公司 

1031交換原擁有者在賣出以後,賣出的錢是由所謂「具資格的中間人」(Qualified Intermediary)來保管,就是Escrow,等於寄存。再買新房地產時,錢由寄存公司直接開支票給對方,而不是把錢交給做1031交換的當事人。這是非常重要而必須重視的程序。

第一,聯邦政府對這類公司的成立並沒有嚴格的規定,對此提供監管服務的聯邦機構是:聯邦交易委員會(FTC)和聯邦稅務局(IRS)。有些銀行做1031交換寄存的業務,也有非銀行機構做1031交換的寄存業務,甚至有些律師做房地產買賣,他們除了代表買方或賣方,也另開公司兼營1031交換寄存的業務。

第二,原來貸給賣方房地產的貸款銀行-不能擔當賣出金額的寄存公司。具資格的中間公司不能是原先的貸款銀行,也不能是新買進房地產的新的貸款銀行。如果新貸款和舊貸款的銀行是同一家銀行,那更不能同時當寄存單位,因為有利益衝突。

第三,萬一中間寄存公司拿不出錢來交屋,雖然不是當事人的過錯,當事人在訴訟其間,交稅義務無法免除。如何處理這種危機出現,就是買相同金額的保險,賣出交接的同一時間,就要完成這種保險,所有在交接現場的各方人士,都要簽名認知保險的存在。當然最需要簽名的是–中間寄存公司的代表,因為他或她是在現場拿賣出金額的公司代表,而且要到法院登記,當事人的律師和當事人的金額保險公司要合作完成-保護當事人的所有法律上的必須程序。這種保險和產權保險(Title Insurance )不同。

4.房產交易的目的 

第一,使用1031交換,新買的房地產或賣出的舊房地產,兩者都要以營利為目的,如果不是這種目的,那就不能做1031交換。

第二,新買的房地產和原來賣出的房地產,價錢至少要一樣,新買的金額只能多不能少。如果新買的房地產價格低於原賣出的錢數,即有利潤,就有增值稅,一般房地產的仲介和賈賣雙方的律師都會避免這種情況,有經驗的會計師也會叫當事人避免。

說了這麼多,最後提醒讀者。當事人在做1031交換,賣出和買進可以用同一個房地產仲介公司或同一個獨立仲介人,並無利益衝突。但最重要的是符合45/180時限規定,責任要仲介來付,所以和仲介簽約的內容是有學問的。最好在賣出的時候,就已知道要買的是甚麼,並且有多樣選擇,就不會亂了陣腳。◇

巫本添,房地產管理專家,全益地產公司創辦人(2003年),迄今發表逾百篇房地產專文,聯繫方式Jbtw101@gmail.com。

責任編輯:麗莎

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