【大紀元2016年07月09日訊】（大紀元記者余亨之舊金山報導）在上一次的舊金山灣區「租管」系列——「租客變房東 一笑泯恩仇」中談到：鼓勵租客，通過迂迴策略和人海戰術，憑藉自己的辛勞最終買到理想的房產。本期文章我們請著名房地產律師、地產經紀陳建友，談談產權共有（TIC）的現況與它的弊端，以及解套的新法案，或許有利於某些業主與租客的困境。
整樓分層賣 符合TIC法案
什麼是共同持有物業權（Tenancy in Common中文又稱多單位分契，以下簡稱TIC）？簡單的說，就是整樓分層買的形式，是指兩人以上共同擁有一個房產的產權。照此種規則組成的合夥關係，各個合夥人得以在毋須他人同意下，自行出售所擁有的股份或向銀行貸款，並可將股份傳給子孫或指定受益人。美國加州，目前允許以此種形式來共同持有房產。不過這種方式也有弊端存在，以下陳建友分析：
＊TIC購房漸成風氣 貸款卻不易
居住於舊金山市區里的華人，對於TIC的概念並不陌生。房地產高峰時期（2005—2007年）房價飛漲，越來越多的居民缺乏實力單獨購買房子，為了避免誤了實現「美國夢」的列車，只好將就一點，用TIC的方式購買部分產權。購買者至少擁有了自己的房產，還可以指望將來房子有增值的空間。故以TIC的形式與陌生人共同擁有房子，慢慢的在舊金山市形成了一種風氣。
但是，TIC屋主申請貸款不容易。一般而言，絕大多數主流銀行不願意提供貸款給TIC屋主。它們儘管願意，也不允許分別貸款，屋主必須共同申請一項而不是多項貸款。
灣區只有幾家小銀行願意分別貸款給TIC屋主，但是利率比傳統房貸高近一倍，貸期短暫如5年，很像商業房貸。房險的保費也比康斗（Condo）相對高。這對中等收入的TIC屋主來說，是一個相當重的經濟負擔。
申請改康斗 TIC屋主有轉機
康斗屋主可以申請得到傳統房貸，審核方面也不受TIC屋主那麼麻煩，還可以購買保費較低的房險，因此TIC屋主申請改康斗成了一種不可逆轉的趨勢。因為申請人數過多，為確保不衝擊廉價住房的供應，舊金山市政府每年只限200個單位的TIC改換成康斗。政府採用了抽籤式來決定申請的優先權，這種決定方式已實行多年，而且等候時間越來越長，如8至10年左右之久。
新法案 TIC業主的快速解藥
新法案給予TIC屋主一個選擇權，用快速途徑免抽籤，直接取得TIC改康斗的權力，但需繳一筆申請費，其費用按過去參加抽籤且失敗次數來定，如過去從未參與過抽籤的TIC屋主須繳2萬元，失敗次數越多則折扣越多，2次失敗者可獲20%折扣，3次失敗者可獲40%，4次失敗者可獲60%，5次以上失敗者可獲80%。
即不經抽籤將TIC改成康斗的最低申請費是4,000元，相信絕大多數TIC屋主都承擔得起，這麼一來，每年TIC改康斗的數量就不止200單位了。
租客是個寶 幫業主降低申請費
其實，該法案也備置保護租客權益的條例，如不經抽籤的申請者必須具備以下條件：（1）2至4單位TIC樓宇的申請者，其中至少有同1位成員，在過去三年內已連續不斷居住在樓宇裡，而5至6單位樓宇，則要求至少3位，（2）申請樓宇也從未有不良迫遷租客的記錄。
此外，申請者還必須給予現成租客購買他現居住單位的優先權，但是任由房東定價，不需按市價來定。若房客拒絕，他也仍然享有終身租約，除了不交租或其他違約行為以外，不受任何無由迫遷。也就是說，房東不能夠藉把房子收回來自用為理由迫遷房客，這也是房東要將TIC改成康斗需考量的取捨之一。
為了鼓勵房東保留房客，該法案也備有一些優惠，如房東可從每一位獲得終身租約的房客中，向政府取得已付之2萬元申請費中的10%的退費。換言之，對一位從未參與抽籤的申請者來說，假如所申請的樓宇內居住的長期租客越多，他的申請費就越少。
TIC改康斗的事前準備
從程序上來說，除了可免抽籤及以上所提到的權益取捨外，快速與平常的TIC改康斗的步驟與花費，並沒有實質的區別。一般而言，所需完成的步驟包括填寫及遞交申請表、安排建管部門來做檢討、準備測量及隔間圖紙、擬訂康斗管制文件等。
除此之外，若樓宇有房貸抵押，銀行欲刁難，拒絕讓申請過關，屋主依然未能如願以償。所以，屋主在未提出申請前，不妨預先與銀行磋商，溝通並取得許可後才進行為妙，以免到時候撲空，浪費金錢與時間。
化解租管 三贏局面
「TIC快速改康斗」法案可以讓TIC屋主獲得一個緩解的機會。以上分析顯示，該法案不會干擾租管條例解決可負擔住房的供應問題；反而對舊金山整體有益：（1）市府財庫可獲取補貼；（2）租客可獲得終身租約；（3）屋主可以擺脫房貸苦惱，可稱是具有「三贏」之功效的法案。
如果屋主願意事先作好準備，僱用熟知營建法規的專業人士，在還沒接受建管部門做房檢階段前，預先將不合規加建予以糾正，這麼做可以讓房檢順利過關，避免不必要的拖延。而且也為業主全權包辦所有以上申請步驟，讓業主的申請更有效快捷。
如果讀者有相關疑問，歡迎諮詢專業地產律師陳建友：（800）499-4529/（408）634-2168。
責任編輯：李曜宇
