香港樓市反彈連升四月

新界東屋苑呎價料全線破萬 九龍區上車盤平均437萬

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【大紀元2016年09月01日訊】(大紀元記者梁珍香港報導)本港樓市又見熾熱。差餉物業估價署昨公佈7月數據,私人住宅樓價指數連升4個月,累計升幅3.7%,創今年高位,當中細單位按月升2.2%,升勢較強勁。樓市氣氛暢旺下,十大屋苑8月錄得近300宗成交,創逾1年半新高。3個新盤趁勢在本週六推出逾千伙應市,創三年新高。業界分析,最近一手新盤熾熱,帶動樓市入市氣氛,預計第三季度仍有5%的升幅,樓市破頂機會大。

私人住宅售價指數從去年9月高位回落,連跌6個月後,自3月份開始止跌回升,最新7月份按月升1.88%,樓價指數最新報281.4點,連升4個月。不過較去年9月高峰期306.1點仍跌約8%。中小型單位及大型單位指數分別升逾1.9%及1%,同樣為今年高位。

部份上車盤反彈近兩成

市民首次置業的上車盤,過去幾十年都定義為200萬以下物業,唯樓價節節上升,市區500萬以下上車盤買少見少。

差估署報告顯示,面積430呎以下細單位,上月樓價升2.2%,較面積逾一千呎大單位升幅1%為高。港島區買一個上車盤,平均樓價539萬,比上月高逾16萬。九龍區平均需437萬,按月升逾28萬,新界區則需393萬。三區之中,九龍上車盤升幅最高,今年升1%,港島區和新界區則跌1%和3%。

另據業界資料顯示,入場費500萬元或以下的11個上車盤升幅驚人,如香港仔中心及牛頭角得寶花園反彈近20%。當中得寶花園現時呎價為12,270元,較今年初低位升18%。鄰近的淘大花園,3月至今樓價已回升10%,兩房低層入場費為440萬元,較年初僅售370萬元,相差19%。

新界東屋苑呎價料全破萬

過往一直落後大市的新界區,亦受樓價回升帶動,和市區差距拉近。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指,隨著樓價加速上升,料今年底前新界東CCL成份屋苑實呎將會全線升穿一萬元。據2016年8月14日的中原城市領先指數,新界東僅餘7個成份屋苑實呎低於一萬元,佔全區26.9%,較今年3月份的12個減少5個。

至於新界西,實呎高於一萬元成份屋苑數量亦明顯急升,共有10個,較今年3月樓市調整前增加4個,料年底前比例將由目前33%升至迫近50%。當中新上榜的4個屋苑,分別荃灣的愉景新城(呎價10,270元),馬灣珀麗灣(10,164元)、青衣翠怡花園(10,307元)及東涌藍天海岸(10,047元)。

十大屋苑8月296宗成交

據中原統計,8月份十大屋苑錄得296宗成交,較7月錄得280宗再升5.7%,是繼15年1月錄得351宗之後、逾1年半新高。按月成交量已連續半年處於200宗水平以上,情況為1年半來首現。

租金方面,差估署7月指數報166.9點,較6月份升1.03%,連升3個月,並創自1月以來新高。大型單位租金連跌九個月後回升,按月升逾1.3%。細單位升幅最大,九龍區平均呎租突破30元,報約31.1元,按月顯升約7.37%。新界區平均呎租約26.1元,按月亦上升約6.4%。港島區平均呎租約37.1元,按月跌約1.96%。9

3新盤逾千伙週六登場部份加價

樓市火爆之下,發展商亦密密推盤,同時看好後市,部份亦提價發售。市場三大焦點新盤,包括首度開售的「港人港樓」啟德1號,以及華懋將軍澳海翩匯,連同次輪發售的新地元朗GrandYOHO,合共1,063伙將於本週六登場,為近三年最多一手單位應市的週末。

啟德1號今日截票,至昨晚共收8,600票,個別提價達4%;海翩匯截至昨日累收約6,625票,打破今年將軍澳區新盤收票紀錄,亦是華懋歷來收票最多樓盤。至於上週六6小時售空308伙的GrandYOHO,週六發售228伙,包括兩個特色戶,個別單位大幅加價14%,昨日再收400票。

另外,嘉華元朗朗屏8號,將約90戶價錢調升1至8%不等,2座11樓H室,481平方呎,由619.7萬元加至668.8萬元,幅度近8%。項目於本週六賣38伙。長實地產昨日上載紅磡維港‧星岸修改價單,並公佈由9月19日起削減項目3%優惠。

施永青:樓市破頂機會極高

施永青(宋祥龍/大紀元)
施永青(宋祥龍/大紀元)

對於樓市回勇,原本看今季樓市下跌的中原地產創辦人施永青認為,主要是市民買樓保值心態所致。雖然最近再傳美國加息,但多屬出口術,市民寧可買樓保值,因較銀行利息為高。加上英國脫歐之後,日本、英國等續實施量化寬鬆,資金持續流入香港。施永青認為,即使本港政治動盪,經濟下行壓力減,樓市供應增加,但樓市都不會跌,「因為揸現金的人很恐懼,寧願買磚頭。」

他看好今季樓市繼續升,「成功挑戰去年高位的機會很大」。施永青亦透露,不再沽貨賣樓,「因之前沽貨太早,賺少一筆」。但亦指樓價偏高,投資不是好時機,不會入貨。

至於買一手定二手?他指要看個別樓盤,發展商亦開始加價,「價錢升的原因,個個看好。」市民如果要自住置業,仍可買樓。

供應大增料緩衝樓價升幅

張翹楚(余鋼/大紀元)
張翹楚(余鋼/大紀元)

高力亞洲估價及諮詢執行董事張翹楚,認為今年樓市或再升3%,全年跌約5%,料破頂機會不大。一方面是美國加息機會不高,其次全球經濟亦出現問題,令買樓保值人增加,加上香港整體失業率不高,市場有購買力,故認為樓市難跌。

對於樓市再旺是否會加辣,他就認為暫時機會不大,因為目前美國、香港均處境選舉年,估計樓市政策均以保守為主。

美聯住宅部行政總裁布少明表示,一手新盤熱銷,加快買家入市步伐,令市場氣氛見好。不過,他認為供應量大增,某程度放緩樓價升幅,因為它會縮減二手購買力。他預計第三季度樓市再升5%,個別大型樓盤或升10%。

不過,亦有大行看淡樓市,野村發表報告稱,由於2010年以來大量供地、未來有加息可能性、勞動力百分比下降、購房者承受能力下滑,預計中期內香港房價將從當前水平下跌10%。

學者:大陸資金湧港托高樓市

美聯物業布少明。(宋祥龍/大紀元)
美聯物業布少明。(宋祥龍/大紀元)

 

李鉅威(大紀元)
李鉅威(大紀元)

 

亦有業界人士和學者認為,目前大陸資金湧入香港托高樓市,料樓市續旺。

紀惠集團行政總裁湯文亮撰文稱,香港新盤近期熱賣,原來不少買家為大陸人。自港府收緊自由行政策,實施一週一行後,以往湧港的零團費購物團大減,反而提升了自由行旅客的質素。他指,據聞新盤有超過一半的買家是大陸人,但無法證實。而暑假過後,樓市將會回復平穩。

美聯布少明則認為,如果豪宅、超豪宅,的確過半均屬大陸富豪買,但是中小型樓比例只佔5%,仍以本地客為主。

城大經濟及金融系副教授李鉅威認為,樓市止跌回升已成事實,加上一手盤熱銷,發展商亦頻頻加價,令市民抱著「遲買不如早買」的心態,故預計樓市再掀炒風,今年再升10-15%。即使年底美國加息,幅度亦微,僅0.5%,對樓市影響不大。

調查顯示,香港連續第6年被評為樓價最難負擔的城市。香港去年第三季的樓價中位數是家庭年收入中位數的19倍,相當於不吃不喝19年才能完成供樓。最新調查顯示,香港在全球宜居城市中,由去年第26位跌至第44位,排名連續三年下跌。

李鉅威認為,香港樓價居高不下,非一般人所能負擔,其中一個主因,乃大陸資金湧港,托高香港樓市。包括最近宣佈再加開深港通,令資金南下渠道再增,變成大陸有錢人都湧來香港買樓。即使港府加辣,亦難堵資金湧入樓市。

「因為大陸人都不介意價錢,即使辣招稅,他付得起,還有他買回來又不用,等到升的時候他又買多兩間。除非是國內人沒錢,或者國內有經濟危機,他們國內資產倒的時候,香港才會倒,現在國內資產都在不斷升的時候,還有資金走出來,變成樓市居高不下。」◇

責任編輯:李薇

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