【大紀元2016年09月10日訊】（大紀元記者鄭庸澳洲悉尼編譯報道）澳洲「都市房地產戰略」 （Metropole Property Strategists）公司的總經理 Michael Yardney譔寫了一系列的文章，論述了過去十年房地產市場經歷的最大變化，並且對房地產市場的未來做出了展望。
據澳洲精明房地產公司報道，作為一名在房地產領域投資了40多年的專業人士，Yardney很肯定地說，未來十年是又一個充滿挑戰的十年。
他說：「盡管我們可以從過去發生的事情中學到許多，但不一定能夠幫助我們預知未來。而且我們都知道，預測從來不可能是不出錯的。」
Yardney對未來的預測如下：
- 低的資本增值
全澳正處於一個低增值的時期，這是因為低的經濟增長、低的通貨膨脹、低的利率、低的工資增長。這意味著，我們不大可能看到巨大的繁榮或蕭條。當然，具有戰略眼光的投資者們可以在房地產週期的任何時候賺到錢，通過對所要購房房產的精心挑選，然後通過對房產的改造或開發製造出資本增長。
- 比較低的利率
十年之前，如果你的房貸利率在10%以下，那麼你已經很開心了。十年時間裡，利率已經減半，舉債還貸的負擔減輕了。十年前，買50萬澳元的房子的抵押貸款還貸一年約5萬澳元。今天，一處100萬澳元的房子還貸一年約需要5萬澳元。
3.服務業的增加
澳洲經濟的未來將主要取決於服務業的就業增長。澳新銀行（ANZ）估計，目前澳洲的就業中有87%工作於服務業領域。服務業到2030年將成為澳洲對亞洲的頭號出口行業，服務業僱用的人員會比所有其它出口行業的總合還多。澳新銀行還估計，到2030年，服務業將提供100萬個新就業。
4.房地產市場將變得更加分散
隨著澳洲未來的經濟將由服務業來推動，房地產價格的上漲將出現在能提供新就業的地方、工資增長高於平均的地方。
這很可能會出現在大的州府城市中。
更具體而言，墨爾本、悉尼與其它州府城市之間的差距，還有與州府城市之外地區之間的差距，在未來十年，衹有擴大的可能。但這可能會隨之帶來很多問題。
我們的城市如何準備接納500多萬的人口。如果人口達到那麼多時，一些城市將變得不太「適合居住了」。
- 更多的人住在公寓房裡
隨著我們城市人口更加稠密、更加擁擠，更多的人將會居住在公寓房裡及連排二層房裡。
這部分也是因為人口的老齡化，還有家庭規模的縮小，一家衹有一、兩個人；部分也是因為房價很高，負擔不起，而土地的供應有限，除了中高密度的建房開發之外所剩無幾。
對房地產的需求在增加，特別是在悉尼和墨爾本，房價會繼續攀升，我們的大都市可能會變得就像紐約曼哈頓的情況一樣，對普通的首次置房者來說，可望而不可及了。
- 內城區公寓房市場的破裂
近年來我們許多州府城市的公寓樓建築激增，有很多報道對這個問題進行了論述。
就像過去的每一次房地產繁榮的情形一樣，房地產開發商走在了前面，最終給我們留下來公寓樓的大量過剩，特別是在墨爾本、布里斯本、珀斯、悉尼的中央商務區。
盡管許多新建公寓以樓花的形式悉數賣給了外國的投資者，如今，買了這些房子的許多人難以成交，因為銀行改變了房貸標準。違約不交割的情況將大批出現。
這將會導致某些正在修建的大公寓樓在長達十年的時間裡房價不漲、房租不漲。
- 低的人口增長
過去十年的前五年裡，澳洲出現了人口的大量增加，這幫助推動了礦產業的繁榮。
現在，澳洲的人口預計年增長率略低於1.5%。這樣的增長速度不大，不過也會造成未來十年最大的四個城市人口增加15%。
如此的人口增長將可能對基礎設施，特別是交通設施構造壓力，而最終把內城區的房價抬高上去。
- 將有更多的「白色噪音」
未來十年，市場消息之大多數不僅是沒有用的，而且對讀者的財務健康是有害的。
- 不可預知因素始終存在
盡管有最好的經濟研究與預測，每年都會出現不可事先預知的因素，某個出乎意料的事件或情況突然冒出，把原先人們認認真真做出的預測粉碎得無影無蹤。
當然，這些不可預見的因素可以是負面的（如2008年全球金融危機的後果），也可以是積極的（由中國推動的2010-2012年的資源繁榮）；可以是局部的，也可以是更大範圍的（如美國2008年的次級貸款危機）。
不可預見因素影響經濟的大局。經濟大勢的改變無疑會影響到房地產市場。而房地產市場也有自己的不可預見的因素。
責任編輯：簡沐
