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限制地產開發與財富增加之間的拉扯

舊金山發展不均衡的危機

文:Frederick Kuo・國際人文經濟專欄作家 兼地產經紀

生活在舊金山,住房是頭一大要解決的問題,幾乎人人為此而「奮鬥」。(shutterstock)

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【大紀元2016年09月05日訊】晨霧依舊為早上的空氣帶來絲絲涼意,電車依舊在陡坡上攀星般爬行,然而這座海灣城市與Tony Bernet演唱他那首著名的「心在舊金山」的時代相比,變化之大,已經讓人難以辨認了。硅谷和技術產業使這個地區進入了前所未有的富裕和創新的年代,然而政策和地理位置的局限性也敲響了房地產的警鐘,並加劇了社會經濟的不平等。

大部分城市的居民會對舊金山的產業表示出驕傲和支持,然而諷刺的是極度扭曲的房市也會使人們對科技產業怒火中燒。少數強硬派甚至要求對那些從經濟和房產暴漲獲益的弄潮兒們進行懲罰。

毋庸置疑,硅谷帶來的繁榮和創新有著許多正面效應,但是如果發展過度和對周圍地區產生的影響沒有得到解決,將會加劇社會經濟的不平衡,這種不平衡會對未來社會產生深遠影響。硅谷如何改變以及如何影響周圍地區的經驗,對於全國其它同樣培養本地科技產業的城市來說,有著寶貴的參考價值。

社會階層極端化的危險

加州預算中心的近期研究表明,舊金山是加州經濟最不均衡的地區。年平均收入為360萬美元的人占總人口的1%。這個收入是占99%人口年平均收入81,094美元的44倍。1989年舊金山半島區收入最高的1%人群,其資產佔有率是15.8%,但現在卻猛增到30.8%。

這個地區的經濟已經在上一輩徹底地被硅谷湧現的高科技產業所改變。但由於市長李孟賢(Ed Lee)推行的政策,這種改變蔓延到了其他城市。究其本質而言,科技界是精英領域,因為只有社會上少數人擁有這個領域的高技能。另外,這個地區吸引著全世界擁有專業技能的人,大大增加了這個地區的經濟活力。

雖然經濟發展有很大功績,使失業率下降到3.4%,但它同時也加劇了不平衡。從1989年起,占總人口1%的人的平均收入上升了248.8%, 而下面99%的人的平均收入只增長了23.2%,這個數字包括了通貨膨脹指數。

舊金山地產:天價的最低購房年薪

近期灣區就業率的增長,和一直以來限制在城市建造房屋的政策,這是造成灣區購房能力危機的主要因素。僅2015年一年,灣區增加了64,000個就業機會,而只新建了5,000個住宅。

舊金山平均房價是125萬美元,公寓的中間價是111萬,但是能購買這種住宅的最低年工資水平增加到了25.4萬。而且買主還要能支付24萬的首期款。不過,這座城市居民的平均工資才7.7萬美元,不誇張的說,買房的夢想對於大多數租房者來說是遙不可及的。

多少年來,美國中產階級的穩定和繁榮是靠成為房產主來維繫的。研究一直表明,土地的升值速度超過了這個國家收入增長的速度。這為房產主的致富提供了很好的機會。當房價飆升到超出了居民的購買能力,有房產的人和沒有房產的人,之間的差距就急劇加大了。

舊金山地產:為什麼越來越難購房是危險的?

如果造成買不起房的因素在一兩代之內得不到解決,二、三十年後社會的兩極分化現像就會和第三世界中國家一樣,少數精英控制著大部分財富,大多數人在為租房和生存掙扎。

這樣的結果必然導致社會階層之間衝突變大。研究一次又一次的表明,幸福感更多取決於財富的質量而不是數量。

要達到最低買房年工資25.4萬元,不僅灣區的工薪階層,大部分白領工作者都被排除在外了。即使那些年薪在15萬的居民,也不得不花掉很大一部分收入用來租房,因為這個城市光是租一間單臥室的公寓,每月平均房租就要3,500元。

歷史一次又一次的向我們證明,在那些貧富分化現像得不到解決的社會,不可避免的會產生階級的分化和現有體制的崩塌。當一個體系不再能為大多數人提供致富機會的時候,它不僅剝奪了相對弱勢族群的機會,同時也剝奪了他們的尊嚴。

人的尊嚴來源於在社會上的自我認知,而只有一小部分人掌握財富的情況,就一定會使社會精英團體有越來越強的排他性,同時也被孤立起來,並加劇了對被排除在外的團體的敵視。

舊金山和灣區一直是以包容和多元文化而著稱,一旦這種根本的不平等成為普遍現像,就會徹底摧毀這個地區特有的社會結構。

牽動灣區住房危機的力量

儘管那些有房產的人,要求向科技公司和房地產開發商徵收重稅的作法是可以理解的,但事實證明,這樣無意中只會傷害住房的供給和就業提供者。

總體上來說,美國的資本主義一直是推動中產階級繁榮的正面力量。如果想維持健康經濟的同時,又解決房產危機,推行類似共產主義的懲罰富人的政策是不可行的。房產危機是由兩個主要因素引起的,一個是因為經濟充滿活力,灣區成為越來越多人想要居住的地方;另一個則是有限的房屋庫存。

第一個因素對這個地區來說是好現像,因為它促進了高質量的就業機會和經濟的增長。然而,第二個因素由兩種力量形成,一種是這個半島和城市長期限制房產的政策,引起的房屋供應嚴重受限;另一種是灣區四周被山和海包圍的地理環境的限制。

增加住宅密度和公共交通的改善

雖然灣區正經歷著前所未有的新房榮景,但卻有更多的房屋的需求。有史以來,這個半島和城市的政策,使得開發新屋變得非常困難。保護主義原本是要阻止不合理的開發和保護城市的歷史,然而,如今這些政策嚴重阻礙了開發商們興建新房。

很明顯我們生活在一個有著複雜政治社會的環境裡。正如人們所說的,關鍵在於開發商與當地房產組織的合作,制定一個大家都能接受的規範,使每次的開發既能興建可負擔房減輕房產危機,又能讓開發商獲得合理的利潤。

目前,城市的計劃委員會正在研究在一些特定的地區,把可負擔房從現在的12%增加到30%的法案,用來交換區域升級。這樣可以保證城市的新屋庫存不會都是豪華住宅。

同時,整個灣區的當地政府需要制定,幫助開發商帶來更多房屋庫存的政策。這就意味著在符合批准程序的前提下,增加整個地區的房屋密度,加大垂直空間的建設。

然而單純的增加密度和房屋庫存,並不足以解決我們所面臨的房產業的挑戰。因此,其他方法諸如改善公共交通,使偏遠地區和硅谷連接起來也是很有幫助的。

通過建造有效連接灣區和中谷居民區的Norcal高速交通線,我們可以大大縮短在高價擁擠的半島和低價鬆散的中谷地區之間的交通時間。簡而言之,這個系統使偏遠地區和高就業區實行通車,從而實現了「地理民主化(Democratization of Geography)」。

根據目前其他許多發達國家的高鐵運行速度,高鐵可以使從舊金山到沙加緬度,或者從斯托克頓(Stockton)到聖荷西的時間縮短到30分鐘以內。

把現有的鐵路轉換成連接著現有居民區的高鐵,乘客量的保證會提高這個交通系統的可行性並減少成本。同時配以明智的規劃政策,在高鐵站附近的地區增加房屋的密度,這樣我們就能夠為很多工作者建造交通便利的可負擔住房

解決方案需要馬上實施

雖然房地產和科技泡沫破滅的可能性,會使房屋價格的上漲暫時消停,但我們的房產危機依舊存在著。當這個地區只有一少部分人能負擔得起自己的住房和積累財富,即使是房價暫時放緩也不足以防止社會的快速兩級分化。

迫在眉睫的房產危機,讓我們不得不去面對這個棘手的問題,到底我們需要什麼樣的社會類型?是否我們的社會將變成一個由少數精英控制著大部分財富的社會?灣區包容的價值觀會變成對窮人缺乏同情心的惡性競爭嗎?正如我們看到的,當地一個叫Justin Keller的科技人員寫給市政府的一封公開信,抱怨看到無家可歸者,血淋淋地指出貧富差距的衝突。

解決這個危機的方法需要馬上實施。因為從現在往後30年,我們將可能面對憤怒的民眾,被這個系統排斥在外的人,將拒絕安靜的坐下來和當政者談房產的改革。他們的絕望會促使他們去索取在這個市場上得不到的東西。

解決房產危機的方法是明確的:增加房屋的密度和數量,並用現有的技術縮短交通時間,打破由地理因素造成的昂貴房價的瓶頸。

這是舊金山的契機,證明它不僅站在新的前沿,用最大限度的發掘勇氣和想像力進行創新;同時它也擁有著同樣的勇氣和想像力,去解決複雜的社會和經濟問題,它並沒有放棄保護著所有居民,提供美好未來的社會責任。

作者:Frederick Kuo郭令儀。
作者:Frederick Kuo郭令儀。

作者:Frederick Kuo郭令儀,畢業於加州大學洛杉磯分校,現在是舊金山的房產經紀,同時是國際人文經濟專欄作家(International Published Writer)
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責任編輯:李曜宇

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2016-09-05 9:43 AM
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