小科技城異軍突起 房產水漲船高

文/林清泉

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【大紀元2016年09月07日訊】科技業的興盛發展對美國商業房地產住宅房地產業都帶來巨大影響。過去五年來,高科技公司在租賃辦公室的部份從佔全美11%成長至18%,是所有產業中佔比最高的。商業房地產公司仍然最看重舊金山灣區及華府這些高科技重鎮,但是也看到了高科技業已經向一些小型城市轉移,包括北卡羅萊納州的夏洛特(Charlotte)、田納西州的納什維爾(Nashville)、及奧克拉荷馬市等。

根據商業房地產資訊公司 CBRE最近公布的報告,高科技就業人口只佔全美就業人口的3.5%,但過去五年來高科技工作人口增加了27%,為全美經濟增加了逾一百萬個工作機會,比全美其他行業平均多了三倍。

報告中列出了美國暨加拿大的前五十名科技城市,這些係依13個指標來衡量,包括科技人才的提供和密集度、工作成長的前景、教育程度、 辦公室及住家租金上漲的前景等。

夏洛特等城異軍突起

CBRE研究分析主任Collin Yasukochi在報告中指出,這些城市高科技人口增加的重要原因之一是大量的 Y世代進入職場。同時,這些城市也有高比例的高教育程度工作者,以及許多高等學府創造出大量的高科技人才。

雖然洛杉磯在創造高科技畢業生上得分很高,在2014年有12,679個高科技畢業生,僅次於紐約及華府,但是這些畢業生在畢業後多搬到生活成本較便宜的城市。以租金為例,雖然舊金山的租金昂貴居全美之冠,但是以租金和平均科技業員工的比例來看,洛杉磯的租金/薪資比27.6% 仍然比舊金山要來得高。

相比之下,納什維爾(Nashville)科技業員工的平均租金/薪資比只有17.3%,夏洛特(Charlotte)僅為13%,甚至比曾遭逢房市大蕭條的底特律13.9% 還來得低。在CBRE 分析的前50大科技城市中,科技業員工的租金/薪資比最低的是奧克拉荷馬市12%,毋怪乎這個城市的高科技員工成長率從2010年至2015年間飛漲了59%。

同樣的,奧克拉荷馬市的辦公室租金也堅如磐石的便宜,每平方呎的每年租金為$16.94,比底特律的 $17.54還便宜。

辦公室租金最貴的是紐約,要價$75.35,其次是舊金山灣區 $59.59;第三名的溫哥華則已掉落至$39.93。租金也在30多元行列的城市還包括華府、波士頓、洛杉磯、多倫多、邁阿密、奧斯汀、聖地牙哥、及西雅圖。

對商業房地產而言 ,舊金山灣區和 紐約在過去五年來辦公室租金已上漲至一倍以上,現在小城市也出現了需求加速的情況,特別是納什維爾的辦公室空房率是前50大科技城市中最低的。

全美最快樂屋主

對住宅房地產而言,CBRE報告認為,大量的高科技人才搬遷到這些城市會為當地帶來可觀的影響,因為即使是房價最貴的城市,高科技員工的薪資也能夠承担高昂的生活成本。

最近Home Advisor 對全美36個城市1.8萬名屋主的調查顯示,全美最快樂的屋主就在舊金山,也呼應了CBRE的觀點。Home Advisor的屋主快樂指數有三個面向:房屋可負担性、便利性(交通、設施、服務)、及社區感(社區鄰居意識、多元性、安全感等)。

Home Advisor心理治療師Karen Ruskin博士說,調查顯示,最快樂的屋主在那些具有良好氣候、活躍的文化、藝術景觀、以及較高收入的地區。

《高科技就業人口成長最多的城市,2010-2015》

CBRE
資料來源:CBRE

Largest rent Cost Increase

 

責任編輯:黃小渝

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