2016年在房地產 你得到了什麼教訓?

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【大紀元2017年01月16日訊】(大紀元記者鄭庸澳洲悉尼編譯報道)2016年是房地產市場另一個有趣的年頭。一些房地產投資者收益豐厚,而另一些則沒有得到他們希望的結果。

據澳洲七號電視台網報導,Metropole房地產戰略公司的主管之一Michael Yardney認為,置身於房地產市場的一個最好的部分就是,每一年都是學習和個人發展的一年。

那麼,在這一年裡,我們學到了(或者重新學到了)什麼樣的東西呢,如何用來改善我們在2017年的投資之旅呢?

Michael Yardney請他們公司的五位專家提供了以下的答案。

  1. 房地產投資是一場財務遊戲,而不是房地產本身

Metropole房地產戰略公司的全國戰略部主管Kate Forbes認為,解決財務上的問題,對許多在2017年要投資的人來說,將是一大具有挑戰性的課題。

「我從2016年所學到的最大的一點就是,在澳洲審慎監管局(APRA)收緊了借貸政策之後,借貸環境、房地產投資者的財務出路,發生了變化。」

「遊戲規則已經發生了巨大的變化,這意味著,即使是某些有著巨額淨值、有著很強的還款能力的投資者,為進一步投資而獲得貸款,也面臨著很大的困難。」

「盡管遊戲規則將繼續改變,審慎監管局對信貸的強勁管束最終將會放鬆,但顯然,在你名下的表現欠佳的房產會給你增加極佳的機會。」

「如果你的名下僅僅能維持三或四套房產,那麼請保證他們都屬於『投資級別』的房產,可以為你帶來應有的收益。」

  1. 當地因素推動著房地產市場

Metropole房地產戰略公司的悉尼分部主管George Raptis認為,2016年的房地產市場的情況再一次讓他認識到當地因素是支撐房地產市場的重要因素。

「盡管所有的澳洲人都面對著同樣的低利率環境、同樣的稅收規定、同樣的政府,但在2016年,某些房地產市場比其它房地產市場的表現優異很多。」

「這真的是兩匹馬的競賽,悉尼與墨爾本房地產市場比所有其它地方的房地產市場強很多。其背後的因素是其強健的經濟與強勁的人口增長。」

「事實是我們全國人口的57%在新州(32%)與維州(25%),而且這兩個州的經濟活動佔全國的54%。」

「目前,每週有約1400人移居墨爾本,約1100人移居悉尼。請記住,所有這些人都是需要租房或買房來住的。」

「我對2017年的建議是,在經濟增長與就業增長的地方投資,這樣的地方房地產需求將增長,能支付更高房租或房價的人口將增多。」

「據預測,2017年新增就業中再一次將有三分之二出現在悉尼與墨爾本,因此這兩個地方的房地產市場可能再一次優於其它各州。」

  1. 我們的房地產市場是支離破碎的

Metropole房地產戰略公司布里斯本分部的主管Shannon Davis認為,2016年的房地產市場狀況,再一次讓他認識到我們的房地產市場有多麼的支離破碎、情況各異。

「悉尼與墨爾本表現強勁,而其它地方表現欠佳。然而,需要記住的是,在每一個州,都有很多不同的房地產市場,這些市場的界限的劃定是根據地理範圍、價位、房地產類型,它們各自處在各自不同的週期階段中。」

「大多數報告統而言之『悉尼房地產市場』或『布里斯本房地產市場』,但並不是所有的市場都是一樣的,一個市場的上漲不能代表其它市場也上漲。對於投資者的成功來說,仔細的篩選自己的目標房地產是關鍵。」

「例如,在布里斯本,位置優越的獨立房增值了,但許多公寓房的價值處境尷尬,因為布里斯本中央商務區和內城區有新建成的公寓樓和樓花公寓的供應過剩問題。」

「我對2017年的建議是,不要等著市場出現重大的上揚,你需要自己『製造』你自己的資本上漲,通過裝修改造或開發給你名下的房產增添價值。」

  1. 最小化你的風險、最大化你的收益

Metropole房地產戰略公司的財富顧問部主管Ken Raiss建議,戰略投資關鍵是降低風險以使回報最大化。

「這一年學到的教訓沒有什麼新的。具有戰略眼光的投資者們以正常的方式在買房,以便保護他們的資產,最大化他們的現金流,但大多數投資者沒有怎麼考慮他們應該以什麼樣的名義來擁有他們的房產。」

「因為房地產投資是一個長期的事情,你以什麼樣的名義買你的投資房產,對於你未來有什麼樣的現金流或當你最終把房產賣掉來說,可以有很大不同的結果。」

「正確使用適當的信託形式,來擁有你的房地產,可以給你很大的靈活性,改善你的經濟狀況,讓你能夠有效地管理你個人情況的改變。」

「隨著你的生活情況的改變,比如說從一個初級僱員變成了一個生意主,你自然地步入了要承擔更多的法律責任的軌道,那麼你應該建立起你所擁有的房地產的正確的結構,從而在最開始之時就把你的風險降到最低限度。」

「我對2017年的建議是,檢查自己的情況,目標是把你的風險降到最小。例如:

你準備了足夠的財務緩衝嗎?

你有遺囑或授權書嗎?

你有足夠的人壽保險與收入保護保險嗎?

你的資產在正確的名下嗎?你是否知道,資產的淨值在你自己的名下,可以保護不在個人訴訟之列,而你不必把資產轉移從而導致交納資本增長稅與印花稅?這些策略不需要變更房產的註冊,也不需要再融資,相對簡單,而且成本效益很好。」

  1. 成為一個無界限的投資者

Metropole房地產戰略公司的布里斯本分部的Brett Warren建議,買房時眼界要開闊,不要把自己局限在一個地方。

「這一年我見到了大量的投資者,他們只在自己所在的州買房,因為這是他們的熟悉地帶,而不是因為這更具有好的投資意義,這樣做往往是對他們自己不利的。」

「另一方面,那些把自己名下的投資房產做的更多樣化的人卻得到了很大的好處,因為各個不同的州府城市都有其不同的好日子,因為週期的高峰出現在不同的時候。」

「這種多樣化的戰略的一個好處是,你總是有一處或兩個處房產在強勁增值,能夠讓你去找銀行進一步貸款。」

「我對2017年的最大的建議是,找一個獨立的房地產專業人員,幫你看看你名下的房產表現如何。」

「通過把你的投資當作生意一般來查看一番,他們或許會看到你錯失掉的機會,或者建議你把哪一處表現欠佳的房產處理掉,讓你能夠去買表現更好的房產。」

責任編輯:簡沐

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