【大紀元2017年01月04日訊】（大紀元記者謝茹慧澳洲阿德雷德綜合報導）自2012年中進入新一輪的增長周期後，澳洲房市在剛剛過去的2016年已初顯調整端倪，不過絕大部分專家預測，2017年並非本輪繁榮周期的終結，大多數州府城市房價仍將保持上漲趨勢，但市場分化將進一步加劇。同時總體經濟疲軟，收入增長放緩，銀行信貸緊縮，對海外投資者管制更嚴格仍將是影響市場供需的主要因素。對於投資者來說，更保守的財務策略、更嚴格的風險控制以及更長遠開放的投資眼光是成功的關鍵。
房市總體仍將上漲 獨立房表現優於公寓
澳知名房市研究機構SQM Research的創立人克里斯托弗（Louis Christopher）在過去兩年都對全澳房市作出了最準確的預測，其預判數據與澳統計局的最終統計數據基本吻合。他的判斷是，在新的一年，以澳東海岸城市引領的房市繁榮將繼續，州府城市房價總體漲幅將在6-10%之間。除了西澳珀斯和北領地的達爾文之外，其它州府城市房價都將保持漲勢，其中，悉尼、墨爾本以及霍巴特的漲幅可能超過10%，阿德雷德漲幅在5%左右。
不過，克里斯托弗同時表示，房市繁榮很可能在2018年終結。他預計到2017年底，悉尼和墨爾本房價將達到危險的過熱和虛高階段，從而引發市場調整。他說：「在2017-2018年期間，市場將保持目前的上升態勢，但2018年後，就將是另一回事了。」
Domain集團的首席經濟學家威爾森（Andrew Wilson）也持類似觀點，只是對悉尼和墨爾本房價漲幅預計更保守，僅在5%左右。威爾森預計阿德雷德的獨立房和公寓房中位價在2017年都將小幅上漲，漲幅分別為3%和2%。
鑒於州府城市普遍的公寓開發熱潮，不少分析人士預計今年公寓價格將繼續承受向下壓力，總體表現將繼續落後於獨立房市場。根據CoreLogic數據，在剛剛2016年，州府城市獨立房漲幅普遍遠遠高於公寓。以阿德雷德為例，獨立房中位價在12個月內上漲了4.5%，而公寓房漲幅僅為1.1%。
匯豐銀行的首席經濟師布洛克森（Paul Bloxham）預計2017年獨立房價格將上漲2%至4%，公寓房價格將下跌0%至5%。AMP資本集團的首席經濟師奧利弗（Shane Oliver）預計房價將上揚4%左右，公寓房價將下跌1%至2%。
不過，澳洲房地產投資專家協會主席金斯利（Ben Kingsley）表示，由於供需對比不同，各州府城市公寓市場的走勢和機會點也差異甚大。他認為，布里斯本、珀斯、達爾文的公寓房價格預計將繼續下跌。阿德雷德、堪培拉肯定會出現正增長，但漲幅不大。悉尼公寓市場將繼續保持強勁。墨爾本市中心創紀錄供應意味著公寓的價格將繼續面臨下走壓力，但郊區公寓將出現強需求與弱供給態勢。
專家分享五大投資要訣
市場的分化和不確定性給投資者帶來了挑戰，不過也創造了機遇。很多業內人士認為，風險控制是投資成敗的關鍵，投資者尤其要預見借貸成本升高和標準提高帶來的風險，包括抵押貸款利率升高以及新借款人可獲得折扣的減少。
總部位於墨爾本的房產投資諮詢公司Metropole的五位專家分享了他們從2016年房市中獲得的經驗，這些經驗對2017年的投資同樣具有借鑒性。
-融資能力是房產投資的關鍵
Metropole的全國戰略部總監福布斯（Kate Forbes）認為，如何獲得投資所需貸款，對許多在2017年要投資的人來說，將是一大具有挑戰性的課題。
「我從2016年所學到的最大的一點就是，在澳洲審慎監管局（APRA）收緊了借貸政策之後，借貸環境、房地產投資者的貸款，發生了變化。」這意味著，「即使是某些有著高額淨值和很強的還款能力的投資者，為進一步投資而獲得貸款，也面臨著很大的困難。」在這種情況下，表現欠佳的房產都將構成巨大的機會成本。他建議投資者應重新評估名下房產資產，確保都屬於能帶來收益的「投資級別」資產，同時向專家諮詢自己的借貸能力是否得到的最充分的利用。
-注重本地因素，發現投資機會
Metropole的悉尼分部總監拉普蒂斯（George Raptis）認為，2016年的房地產市場再一次讓他認識到本地因素是支撐房地產市場的核心。
「儘管所有的澳洲人都面對著同樣的低利率環境、同樣的稅收規定、同樣的政府，但在2016年，某些房地產市場比其它房地產市場的表現優異很多。」他對新年的投資建議是，「在經濟增長與就業增長的地方投資，這樣的地方房地產需求將增長，能支付更高房租或房價的人口將增多。」
-把握市場分化帶來的機遇
Metropole布里斯本分部的主管戴維斯（Shannon Davis）認為，2016年的房地產市場狀況，再一次讓他感受到市場的分化。
「需要記住的是，在每一個州，都有很多不同的房地產市場，這些市場的界限的劃定是根據地理範圍、價位、房地產類型，它們各自處在各自不同的周期階段中。」他特別提到，「大多數報告統而言之『悉尼房地產市場』或『布里斯本房地產市場』，但並不是所有的市場都是一樣的，一個市場的上漲不能代表其它市場也上漲。對於投資者的成功來說，仔細地篩選自己的目標房地產是關鍵。」
戴維斯對2017年的投資建議是：「不要等著市場出現重大的上揚，你需要自己『製造』你自己的資本上漲，通過裝修改造或開發給你名下的房產增添價值。」
-最小化風險從而最大化收益
Metropole的財富顧問部總監萊斯（Ken Raiss）認為，投資關鍵是降低風險以使回報最大化。
他說：「這一年學到的教訓沒有什麼新的。具有戰略眼光的投資者們通過合理的結構置業，以便保護他們的資產，最大化現金流，但大多數投資者沒有怎麼考慮他們應該以什麼樣的名義來擁有他們的房產。」
「因為房地產投資是一個長期的事情，你以什麼樣的名義買你的投資房產，對於你未來有什麼樣的現金流或當你最終把房產賣掉來說，可以有很大的後果。」
萊斯對2017年的建議是，從法律和稅務等角度降低投資風險。需要考慮的問題包括：
你準備了足夠的財務緩衝嗎？
你有授權書嗎？
你有足夠的人壽保險與收入保護保險嗎？
你的資產在正確的名下嗎？資產的淨值在你自己的名下，可以被保護不在個人訴訟之列，也不必導致變更持有主體從而導致交納資本增長稅與印花稅。這些策略不需要變更房產的註冊，也不需要再融資，相對簡單，但收益會很大。
-放寬投資界限
Metropole布里斯本分部總監沃倫（Brett Warren）建議，買房時眼界要開闊，不要把自己侷限在一個地方。
「這一年我見到了大量的投資者，他們只在自己所在的州買房，因為這是他們的舒適地帶，而不是因為這更具有好的投資意義，這樣做往往是對他們自己不利的。」
「另一方面，那些把自己名下的投資房產做的更多樣化的人卻得到了很大的好處，因為各個不同的州府城市周期的高峰出現在不同的時候。」多樣化戰略的一個好處是，「總是有一個或兩個房產在強勁增值，能夠讓你去找銀行進一步貸款。」
沃倫對2017年的建議是，找一個獨立的房地產戰略師，幫你看看你名下的房產表現如何。「他們或許會看到你錯失掉的機會，或者建議你把哪一個表現欠佳的房產處理掉，讓你能夠去買表現更好的房產。」
責任編輯：陳紫雨
