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灣區房地產經紀傳略Wayne Wang:全美Top 1%

解碼灣區買房競價規律,搶房例不虛發

東灣房市仍在漲,小心「今年看不上,明年買不起」

灣區房價近年屢創新高,買房不易。(Shutterstock)

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【大紀元2017年01月08日訊】(大紀元記者余亨之舊金山灣區報導)舊金山灣區房地產市場,高端豪宅價格下降,但中價位房屋2017年仍然看漲。灣區房地產經紀Wayne Wang博士(全美Top 1%經紀人),長於研究房市,他分析舊金山灣區房市並不受美國經濟十年峰谷週期的明顯影響,而是會長期處於牛市。Wayne Wang認為買家要抓住時機購房,千萬不要「今年看不上,明年買不起」。

面對激烈的灣區搶房競價,出價低了,買不到房屋;出價太高,搶到房子,買家會覺的多花錢而心疼。Wang博士發現競價人數與加價之間的比例關係,獨創灣區搶房出價公式。他的房地產報價Offer,出價精準、例不虛發,不僅保證買家搶到房子,其中有的房子在銀行的估價,明顯高於購房價;即買家一拿到房子,就已經賺上一筆了。

灣區地產經紀Wayne,提供房市詳盡攻略

Wayne是Realty One Group地產公司(全美排名第五)菲利蒙辦公室的銷售冠軍。Wayne也是工科博士,對灣區房地產市場研究見解獨到。對每一個買家,他都會提供一套詳盡的灣區房市攻略,幫助客戶更好地理解舊金山灣區房地產市場。

攻略內容包括:1、美國購房流程;2、購房需要考慮的因素;3、租房和買房哪個更有利;4、灣區房地產市場概況PPT文件,包括灣區概況,灣區房市歷史數據對比,灣區經濟、社會、文化、資源等的完整介紹。精美詳實的資料,加上Wayne深入淺出的講解,往往令買家茅塞頓開。初次見面,很多買家就對他產生了較強的信賴感。

2017年灣區房市,中價位房仍有大漲幅

Wayne還通過對加州房地產市場歷史的研究發現,加州房屋價格中位數增長,從1968年之後都有據可查,房市漲跌經歷了三個長週期:第一個長週期是1968年~1989年,加州房價連續上漲了21年;第二個長週期是1996年春天~2007年中,房價連續上漲了11年的時間(中間2001年有稍微下跌);第三個上漲週期是從2012年春天持續上升至今,才上漲了5年,與以前連續上漲21年或11年的週期相比,以後幾年房價上漲的趨勢預計還會繼續。

在灣區買房通常需要競價,灣區房地產經紀Wayne Wang說:2017年灣區房市還將繼續漲。(Shutterstock)
在灣區買房通常需要競價,灣區房地產經紀Wayne Wang說:2017年灣區房市還將繼續漲。(Shutterstock)

灣區房地產:單數年漲更多 東灣是重點

Wayne通過研究還發現:在加州灣區,一般而言,單數年價格上漲比雙數年要快。比如1989年、2007年是上兩次的房價高峰年;過去幾年來,2011年比2010年漲的快;2013年比2012年漲的快,2015年比2014年漲的快。

明年2017年,應該會比2016年漲幅更大。2016年的房市雖然上漲,但是漲幅平常,舊金山、南灣、半島、東灣的漲幅與2015年的漲幅相比,都比較小。 Wayne預測灣區房市,2017年漲幅高的地區,可達百分之十幾至二十,尤其是東灣的熱點地區,由於房價的補漲,漲幅會更高一點。

利息仍屬低位 沒有經濟危機

利息方面,美國的利息趨勢一直維持在低檔區。1980年代的時候,房屋的貸款利率高達16%~17%。有關專家預計,2017年美聯儲有可能加息三次,加息幅度可能在0.5%~1%。即使明年貸款利率上漲,與以前的貸款利率相比,也還是很低的,所以對2017年的房市上漲影響不大。

就經濟狀況來看,美國目前沒有大的經濟危機(2007年有次貸危機,導致房價全面下跌)和明顯的經濟問題,而且現在就業充分,失業率只有百分之四點幾,這些都是經濟好轉的利好因素,當然也會推動房價上漲。

灣區買房 越早越好

經常會有買家問:「現在房價是否到頂了?我是現在買,還是再等一等?」Wayne認為如果現在買得起的話,那麼隨時買房子都是最好的時期。這是因為對於自住而言,生活的質量很重要,租住別人的房子限制多;有自己的房子心理感受不一樣,有錢能買盡量買,越早越好。

房地產經紀Wayne今年上市的普萊森頓(Pleasanton)房產,上市價89萬,賣出94萬。(灣區房地產經紀Wayne Wang提供)
房地產經紀Wayne今年上市的普萊森頓(Pleasanton)房產,上市價89萬,賣出94萬。(灣區房地產經紀Wayne Wang提供)

從投資的角度看,灣區的房價確實很高,但是區域的多樣性導致的房價差異也很大。比如Concord的兩臥康斗只有18萬美元,投資潛力還是很大。對於長期持有的投資房產而言,現在仍然是購買的良機。

灣區亞洲化 灣區買房會更貴

灣區發展趨勢逐漸亞洲化。中國人、印度人等亞洲人很注重房產投資,帶動其他種族的人也跟風買房投資。而且由於亞洲人比較喜歡都市化的生活,灣區都市人口密度越來越大,城市化越來越明顯,因此房價也會越來越貴。

同時舊金山灣區土地可供開發的越來越少,由於經濟的發展,硅谷人口卻在不斷的增加,對住房的改善要求也越來越高。雖然有時出現經濟危機,房價會下跌3至5年,但是長期來看,房價總體上會不斷上漲。橫向比較,舊金山最貴的海景房每平方英尺的單價只有2千美元左右,而紐約曼哈頓的普通公寓每平方英尺都要3千美元,漲幅空間還很大。

灣區硅谷是美國最有活力的地區,人均GDP有8萬多美元。南灣的GDP成長速度是8.9%,美國不到2.5%,加州4.1%左右,灣區平均在6%左右。GDP增長這麼快,人口這麼密,房價沒有道理不漲。

無論買房、賣房,房地產經紀Wayne會將過程打點得宜。圖為Wayne上市已售出的房產。(灣區房地產經紀Wayne Wang提供)
無論買房、賣房,房地產經紀Wayne會將過程打點得宜。圖為Wayne上市已售出的房產。(灣區房地產經紀Wayne Wang提供)

買房知彼知己 上中下策略助搶房

目前,東灣房市雖然不像2013年火爆,一個房子有六、七十個報價,仍然會有十幾、二十多個報價。

房子的成交價,Wayne認為取決於:1、房子本身的狀況; 2、合理的市場價格; 3、當時參與競爭的買家人數;4、買家對房子的感興趣程度……其中了解準確的競爭人數非常重要,是在市場價基礎上加價的關鍵因素。

Wayne勤於溝通,善於溝通,他差不多每天都會致電賣方經紀,了解賣家喜歡什麼樣的買家?有多少人要了房屋信息的披露報告?有多少潛在的買家投標?

了解賣家情況之後,Wayne再根據買家購房的渴望程度,制定了上中下的三套價格策略。上策為志在必得的價格,就是買家出這個價格能100%搶到房子;中策的價格,保證買家有90%的概率搶到房;下策的價格,買家能有70%的機會拿到房子。

目前接受Wayne建議的客戶,有80%的人搶到了房屋。沒有搶到房子的買家,因為不想多出錢,就選擇了下策的價格,結果有一些人失去了機會。他們後悔不已,再次找Wayne買房的時候,就是斬釘截鐵地要把房屋買到手。後來,Wayne也都幫這些人如願以償拿到了房子。

買房出價(Offer)的時候,在市場價的基礎上要加多少錢才能拿到房子呢?擅長鑽研分析的Wayne發現,這個加價的數值與參與競價的人數有很直接的關係,可以用公式表達:加價百分數=競價人數的百分比×係數+修正百分數。

這個公式中的係數,會根據競價人數的不同,而有變化。比如一個標有20多人搶,那麼這個係數就是M;如果只有幾個人競爭,係數可能就是N。而公式中的修正百分數,則是Wayne根據市場週邊房子的過去成交價、房子狀況、面積,屋況等等因素,用一套工具分析出來的,計算的很準確,房地產出價,屢發屢中。

找到房子硬傷,砍價有力

對於競爭人數少的時候,Wayne就根據房屋的狀況,建議客戶適當砍價。比如對於有「硬傷」的房子,是砍價的一個很有利的因素。房屋的硬傷包括:有人在屋內去世、距離高速路近、有高壓線、房子周圍有化工廠、加油站等;對華人來說還有風水、房屋的結構、朝向是否合理等。

信不信Wayne Wang,灣區買房結果兩重天

大陸一個買家看中紐華克(Newark)的一套房子,5、6個人競價,Wayne建議他加2萬,他只願意加1萬,加到87萬,結果沒拿成,他非常後悔。這是一個很經典的例子。

Wayne說,大陸來的買家,尤其是前幾次去看房,就看到滿意的房子,會誤以為在灣區看房容易,其實後面還有更好的房子等著呢,結果往往錯過機會。

例如一位董先生想在菲利蒙(Fremont)買學區房。第一次看到很滿意的房子時,不願出到Wayne建議的價格,結果沒拿到房子。第二次再看到別的心儀房子時,他按照Wayne志在必得的上策價格,出價時加了約20%的價格,在20多人的競爭中順利買到房子。房子的質量、位置、環境都很好,令他非常滿意。感激之下,董先生給Wayne介又紹了一些他的朋友,目前Wayne新客人中約有一半都是老客戶轉介過來的。

有一位客人想買聖塔克魯茲(Santa Cruz)的房子,當時只有5個人競價,開價76萬,客戶非常想要那個房子,根據Wayne的上策價格出到79.1萬,結果客人順理成章地拿到了想要的房子。

東灣地產豪宅剛到手,就賺了7.5萬

魏小姐看上普萊森頓(Pleasanton)的一處豪宅,占地半英畝、面積3,600多呎、非常氣派。她特別喜歡,就準備出全價127.5萬購買。Wayne認為房屋有硬傷(老人去世),而且競爭不激烈,僅有2個人要下Offer,就建議她從122.5萬出價,結果就拿到了豪宅。但是魏小姐的貸款銀行評估這個豪宅時,銀行的估價是130萬。豪宅剛買到手,就賺了7.5萬,魏小姐自然是心花怒放。

選擇灣區房地產經紀:要回扣還是要專業?

現在有不少華人買家,找房地產經紀人買房時索要回扣。是,有的經紀人讓買家自己去看房,自己去訂價,他只是幫買家寫個Offer,許諾給買家一半的佣金作為回扣,或只收買家1%的佣金。灣區購房競爭激烈,訂價是一門很深的學問,需要豐富的經驗,買家憑著感覺能精準訂價嗎?這樣的買家往往都是空忙一場,可能一、兩年也買不到房子。

Wayne不給回扣,靠服務取勝。他不僅擁有獨一無二的競價公式與工具,也確保買家搶房成功。他還會跟買家一起研究房屋的檢驗報告,清楚房子有哪些缺陷、有哪些主要問題,為買家把好房屋質量的關。

他還能準確地估算房屋裝修所需的費用,為買家介紹口碑好的裝修隊伍;買家的熱水器、電器、管道壞了,他都會及時幫助找人去修理;甚至在需要的時候,他會幫助客人搬卸家具。Wayne全方位、全過程的購房服務,真正做到了免除客戶的後顧之憂。

選擇什麼樣的經紀,精明的買家可以算筆帳。灣區的房子這麼貴,買房的人又這麼多,一旦競爭,2萬、3萬,甚至10萬、20萬的加價,房價很快就漲上去了。相比之下,萬兒八千的回扣算什麼呢?房子買到手,才能賺到錢。

綜上所述,加州地產經紀Wayne認為:買家要抓住時機購房,千萬不要「今年看不上,明年買不起」。

灣區房地產經紀Wayne Wang博士。(灣區房地產經紀Wayne Wang提供)
灣區房地產經紀Wayne Wang博士。(灣區房地產經紀Wayne Wang提供)

如果您志在必得要買房、要在灣區投資,請聯繫Wayne Wang
電話:(510)366-1986
郵箱:wangwl@hotmail.com
網站:www.DrWangHome.com

本文分別刊載於
舊金山12月31日財地產版
舊金山2017年1月7日財地產版

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責任編輯:李曜宇

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2017-01-08 10:43 AM
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