「建房出租」能救珀斯公寓嗎?

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【大紀元2017年10月27日訊】(大紀元記者彭妮、楊新雲綜合報導)在珀斯,從Victoria Avenue至東珀斯區的Causeway,這個區間就建有大約6000套公寓,最近幾年,在Subiaco、Scarborough、South Perth及其它許多都市區域的高樓猛增。對於投資者來說,公寓十分搶手,但是能為這些公寓找到租客,最好是長期租客,已經成為公寓業主們面臨的主要投資挑戰。

西澳房地產信息及研究公司Y Research的董事長斯通(Damian Stone)說:「自從礦業繁榮期結束以來,在整個珀斯住宅和商業地產市場,業主和租戶進行安全投資轉移(注:flight to quality,金融術語,即投資者覺得自己的投資處於高風險狀況時,就賣掉此投資,並把資金轉向比較安全的投資),這反映了珀斯房地產市場出現的兩大趨勢——多樣性選擇和可負擔能力。」

他接著說:「鑑於過去十年創紀錄的公寓承建數量,公寓租客與寫字樓租客有了更多的租賃機會來選擇其青睞物業。同時,現在房產的可負擔能力已達20年來的最高水平。」

根據Y Research的研究,自2000年以來,珀斯的公寓數量已經翻番,達5萬套左右,但只有3.5%的都市人口居住在公寓,此數字遠低於遠澳洲其它城市和全球的公寓居民人數。

這是西澳政府和珀斯各地方政府共同面臨的主要難題,因為他們想阻止城市擴張和增加都市人口。工黨的地鐵網絡Metronet政策就是圍繞交通運輸地點建造大量公寓。政府和開發商正在想辦法吸引更多人在公寓長期居住,而不僅局限於投資。

斯通說:「在接下來的十年,珀斯公寓市場需要解決的關鍵問題是,業主自己是否會住一套公寓?高品質及處於優越地理位置的公寓將吸引更多西澳人在未來的日子裡對這個問題給予最肯定的答覆。」

澳洲引進「建房出租」救市

面對租房者比例上升,澳洲住房負擔能力問題加劇,澳洲開始試行在其它發達國家已見成效的「建房出租」(Build To Rent)這一住房策略,從而鼓勵開發商及其它投資機構對新建和現有經濟適用房的投資。

「建房出租」的理念,是房子由開發商或其它類型的投資機構所建設並擁有,即房子建成後,不出售,而是長期租給人住,通過租金獲取回報。這種租賃方式不同於目前的房產租賃市場,它可以允許租客鎖定長期租約,並賦予他們一定的權利來適當地對房屋做出改變。

國際商業地產諮詢公司世邦魏理仕(CBRE)的一份最新報告稱,「建房出租」將成為澳洲房地產市場中的新型重要模式。在未來幾十年內,社會機構投資者或將擁有價值高達3000億澳元的住宅資產。

澳洲建築巨頭Mirvac集團準備推出澳洲第一座建成後只租不賣的公寓樓,他們的計劃得到幾大養老金基金會的支持。除了Mirvac,Lendlease和Stockland等大型建築商都準備在澳洲推出這種具有「建房出租」模式的住宅開發項目。

世邦魏理仕高級總監兼澳洲研究部門主管Stephen McNabb表示,此模式雖不是解決住房負擔能力危機的靈丹妙藥,但是它能夠幫助首次置業者和資金有限的投資者進入房地產市場。澳洲頂級建築公司Woods Bagot的倫敦分公司主管Jonathan Clarke也認為,對於珀斯剛起步的公寓市場,若採用該模式開發,將增強公寓品質,激勵公寓銷售,並能吸引長期租客。

「建房出租」把租客當客戶

澳洲頂級建築公司Woods Bagot的倫敦分公司主管Jonathan Clarke和副主管Simon Saint一直在向全澳的政治和商業領袖們介紹關於「建房出租」的建房理念,這個理念意味著專門為吸引和留住租戶而設計建造的公寓。

Clarke表示,這種金融模式有助於增強「建房出租」的優勢,從繪圖到完工,能建造出絕對高品質的公寓。他說:「這對於開發商是個真正的激勵,他們會去了解從現在到未來25年的時間裡,人們真正想要什麼樣的公寓,並能建造符合人們期待值的公寓。

他接著說:「持有『建房』出租理念的開發商們需要把他們的投資組合視為一個品牌,並且讓居民感到自己是公寓開發項目組的一部分,這對將來入住者來說至關重要,這些公寓提供了個性和靈活的設施,並為社區做出了貢獻。」

珀斯有越來越多的公寓開發項目,如Fremantle的Woolstores、和The Old Swan Brewery。雖然大多數新公寓都以命名、設計理念和便利設施在市場上排名前列,但Clarke認為,隨著人們對獨特公寓的不斷渴望,開發商需要不斷創新。他說:「開發商可以這幾個問題著手,如這個社區是否會從公寓開發中受益?我們如何利用此優點來設計特定公寓?」這對於是否正確遵循「「建房出租」」的模式來建設公寓至關重要。

Clarke接著說:「如果你(開發商)開始考慮人們如何使用空間,以及隨著時間的推移將如何變化,你就可以提供令人稱讚的公寓,那會讓人們長期居住於此,這將成為數年的寶貴資產。」

理想的「建房出租」理念正如一個高檔的酒店客房,Clarke表示,儘管公寓的生活空間設計非常重要,但是公寓大樓的便利設施和氛圍也同等重要。

「建房出租」針對多元用戶

時髦的設計通常是年輕人的追求,但希望縮小住房面積的老年人也正在成為具有很大影響力的租戶階層。斯通稱,在西澳礦業繁榮期間,許多公寓被尋求高租金受益的投資者購買,他們把一些其他買家排擠出市場,如有潛力的住房擁有者、首次置業者、年輕專業人士和縮減住房面積業主。

但隨著房價下跌,希望縮減住房面積的業主們,他們把公寓作為自己的經濟住房,同時,公寓也對年輕買家敞開了大門。「為了符合居住者的期望,宜居性正成為公寓的關鍵指標,因為他們希望公寓價格便宜的同時,還希望地理位置優越、靠近公共交通與當地商店及便利設施。」斯通說,「在未來的公寓項目中,開發商將開發多種類型和風格的公寓,並改進常規的室內空間,如餐廳、私人影院和屋頂娛樂區。優質的公寓設計和按照住戶要求具有定製功能的物業將會吸引當前市場大部分公寓銷售。」

Clarke認為,如果「建房出租」的開發理念在珀斯實施,那麼會有更多的人會選擇公寓生活,這將幫助改變租戶和開發商對待公寓開發的態度。

「如果我們將生活在公寓裡的居民看作一個客戶,他們的需求應該被優先考慮。這樣,人們就會選擇長期在公寓居住,同時也為那些投資公寓的投資者們創造了真正的價值,這是一種不同的開發方式,得從小的方面開始做起。」他說,「過去,我們不看好公寓,因為設計和管理有問題,『建房出租』模式將幫助業主們更加專業化,讓其充分利用好自己的投資。與悉尼、墨爾本或海外相比,珀斯的公寓市場剛剛起步,所以我們有很多機會採用不同方式來開發公寓。」

在英國、德國和美國,「建房出租」計劃已取得成功。在美國,「建房出租」是最大的房地產類別,每年有超過2150億美元的收入。

責任編輯:高敏

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