【大紀元2017年03月13日訊】（大紀元記者林楚舟日本東京報導）東京樓市近幾年持續攀高，已超出一般家庭的承受能力。統計顯示，東京房價已接近天頂，各大開發商都承受數目不小的庫存壓力，但房價是否回落，專家表示，目前在高收入層中仍有需求，出現明顯的房價回落還需要一段時間。
東京房價為何居高不下
最近幾年，在借助東京奧運會之火，東京房價真是「火」了。據日本不動產經濟研究所的統計，2016年東京圈（東京都、神奈川、埼玉、千葉）住房的平均價格飆升至5,490萬日元，5年中上漲了約1,000萬日元，已是上班族平均年薪的11倍左右。特別是東京都23區住房每坪（3.3平米）從2014年的288萬日元上升到332萬日元，2年內上漲了15%。
東京房價上漲的主要原因是建築工地人手短缺，人工成本上漲，同時「3.11東日本大地震」後的復興建設和東京奧運會的大型設施建設等造成建材和人工成本飆升，推高了房價，使一般家庭望「樓」興嘆。在此背景下，大型開發商重新定位了在東京開發住房的消費層，從一般家庭轉向了富有層，這一舉動也加劇了高端房的開發，進一步推高了東京房價。
據《東洋經濟》的報導，大型開發商的野村不動產近日在商業繁華地的銀座附近推出了7,500萬日元至2億日元以上的豪華公寓樓「Proud 銀座東」。通常以東京外圍為主要開發地的野村不動產首次在銀座這樣的繁華地段推出豪華公寓樓。並且，還相繼買下了相同地段的大片土地，計劃進行下一步的開發。
《東洋經濟》引述某開發商高層的見解稱「與幾年前相比，郊外、東京外圍的住房銷售已經不如從前了，已很難聽到開始售房後，馬上就賣完的佳訊了。」他表示，現在只有東京都心5區（千代田區、中央區、港區、新宿區、涉谷區），離車站步行10分以內的住房還很搶手。郊外住房如果不是在交通樞紐車站附近等條件，很少有人問津。這位開發商高層表示，很少涉足東京都心開發的野村不動產是看準一等地段還存在需求，所以改變策略，鎖定了銀座區域。
東京樓市進入2016年後進一步跳升，其背景是富裕階層為了節約繼承稅（同樣價值的房地產與現金的繼承，房地產的繼承稅相對低。），同時經濟回暖，訪日外國遊客猛增促使房地產投資火爆。另一方面，日銀的負利率金融政策，各大銀行相繼大幅度下調房貸利息，進一步使火爆的房地產升溫。
消庫存 各大開發商出奇招
郊外住房不受青睞，開發商選擇了東京都內，但東京房價攀升，新建住房的銷售並不理想，各大開發商開始控制新房開發數量。據日本不動產經濟研究所的統計，2016年東京圈的住房銷售數量為3萬5,772套，是1992年泡沫經濟崩潰以來的最低水平。
然而各大開發商控制開發數量的背後也有隱情，這幾年住房滯銷，各大開發商都積壓了不同程度的庫存。據《東洋經濟》的報導，四大地產開發巨頭截至2016年年末的住房庫存約為2,158套，是3年前的近3倍。
面對庫存困境，各大開發商並沒有輕易在價格上妥協，而是憑藉雄厚的資金實力，對庫存房進行豪華翻新改造。
據《東洋經濟》的報導，東急不動產日前買下了六本木附近一幢修建了11年，名叫「Majes Tower六本木」（83套）的用於出租房的樓盤。之後，進行翻新改造，同時進行豪華內裝。完工後，以一套8,500萬日元至3億日元的價格推出。因其地段絕好，無可挑剔，而備受關注。
東京房價短期內難有下降
業內人士表示，目前東京房價飆升，一般家庭難以出手，開發商短期內會鎖定富裕階層，開發方向會繼續保持「高大上」的策略。東急不動產的策略從某種程度上代表了開發巨頭的方針。因此所處地段優良，修建年數在10-15年的樓盤將是翻新打造的槍手樓盤。不過這樣的樓盤在東京都內也很有限，在大型開發商之間還將會出現價格競爭。
業內人士表示，雷曼金融危機，給日本房地產帶來一場小型泡沫經濟的崩潰。當時，中小型房地產開發商爭先恐後拋售在庫住房，很多中小型開發商也在雷曼金融危機時破產。目前在東京繁華區進行開發的都是實力雄厚的巨頭。憑藉其資金實力，消庫存時，還沒有到被迫降價的地步，東京房價的「暴走」還將持續一段時間。
責任編輯：盧勇
