site logo: www.epochtimes.com

曼哈頓地產破迷

文/Jane Qi 

曼哈頓作為島嶼,因其無法向周邊擴展的特點,注定了曼哈頓地產長期來講持續走高的特性。(戴兵/大紀元)

人氣: 440
【字號】    
   標籤: tags: ,

【大紀元2017年03月27日訊】一位在紐約居住和工作了幾十年的地產經紀人這樣介紹曼哈頓地產,「曼哈頓可能是世界唯一一處您不必在意『買漲』或『買跌』的地方,曼哈頓作為島嶼,因其無法向周邊擴展的特點,注定了曼哈頓地產長期來講持續走高的特性。」

提起曼哈頓地產,不少買家會即刻想到「昂貴」二字。的確,通過各類新聞或身邊親朋的經驗,在曼哈頓置產,動輒百萬、千萬,甚至上億美金的投資都屢見不鮮。曼哈頓地產投資高不封頂已是人人皆知,但曼哈頓中、低端的地產市場現狀如何,特別是其低端地產市場的價格極限何在,也許對不少買家來說還是個謎團。

概 述 

曼哈頓島簡單來說可分為下城(23街以南)、中城(23至59街)和上城(59街以北),而若細分又有大小不等的四十餘個社區,其地理人文環境和房產皆有各自特點。曼哈頓高樓林立,即使同一棟樓宇中,不同樓層、不同朝向或結構能讓有近似面積的房產價格差之千裡。在這個陸地面積不足23平方英裡的島嶼上,2015年人口達160餘萬人,曼哈頓人口密度居全美城市之冠。這一切使曼哈頓成為一個巨大的地產市場。

根據紐約經紀人地產網Online Residential (OLR)數據,曼哈頓2016年一年間僅住宅的交易量(包括Condo康斗公寓、Co-op合作公寓及一家庭或多家庭屋)就逾萬宗,其中Condo和Co-op交易量占交易總量的98%以上。

曼哈頓風光。(戴兵/大紀元)
曼哈頓風光(戴兵/大紀元)

 七、八十萬的機會 

數據表明,2016年曼哈頓Condo五個平均單位售價(每平方英尺售價)最昂貴的地段,包括Central Park South (中央公園南端)、West Greenwich Village(西格林威治村)、Greenwich Village(格林威治村)、Middletown East(中城東區)和 Soho(蘇豪區)。在2016年間,曼哈頓Condo平均銷售中位價約320萬美元,每平方英尺售價約 $2,500,比5年前(2011年)這些地段的平均單位售價增加了52%。先別咂舌,畢竟這些地段銷售價格在40萬至100萬美元之間Condo的平均單位售價約為$1,600,這些大多是面積在400~800平方英尺之間的Studio或1臥Condo公寓,也就是說,面積比較小的公寓,其單位售價會大幅降低。

因此,即使以七、八十萬美金在曼哈頓單位售價最貴地段覓得一處約500平方英尺的居所或投資房,也不乏機會。目前這些地段Condo平均租金毛收益率約3.3%(不考慮房產地稅、保險、管理費等養房費用)。

五、六十萬也有機會 

接下來,看看曼哈頓2016年Condo平均單位售價居中的五個地段:Kips Bay(基普斯灣)、Upper West Side(上西城)、Turtle Bay(海龜灣)、Little Italy(小意大利)和Financial District (華爾街金融區)。在2016年,這些地段Condo平均銷售中位價約170萬美元,平均單位售價約$1,600,比5年前(2011年)這些地段Condo的平均單位售價增加了55%。同樣,這些地段銷售價格在40萬~80萬美元間、面積大多在400~800平方英尺之間的Studio或1臥Condo公寓的平均單位售價約$1,200,比這些地段Condo的整體平均單位售價降低很多。

也就是說,以五、六十萬的資金在曼哈頓單位售價居中地段覓得一處約500平方英尺的居所或投資房並非奢求。目前這些地段Condo平均租金毛收益率約4.0%。

不足四十萬仍不乏機會 

最後,來看看曼哈頓2016年Condo平均單位售價較低的幾個地段:East Harlem(東哈林區)、Hamilton Heights(漢密爾頓高地)、Hudson Heights(哈德遜高地)、Washington Heights(華盛頓高地)和Inwood(因伍德)。這些地段除East Harlem外,都地處曼哈頓上城135街以上。其中Hamilton Heights是紐約城市大學(在138街)所在地,Washington Heights是哥倫比亞大學醫學院(在168街)所在地,Inwood區在曼哈頓最北端。這些地段和曼哈頓其他地段一樣,在過去漲勢甚好的幾年中,並不例外,如其Condo平均單位售價從2011年至2016年增加了31%,達每平方英尺$664,2016年這些地段Condo平均銷售中位價約49萬美元。

儘管比起曼哈頓其他地段,這些社區距曼哈頓的中城或下城繁華的金融區稍遠,但這些地段距地鐵(A或1號車)步行少則3、5分鐘,多則不過10分鐘,約半小時即可達中城或下城的便利,加之地處曼哈頓上西城的哥倫比亞大學今年春季開始在緊靠這些社區的Harlem(哈林區)西部擴建校園的計劃,讓這些地段日益受到買家的關注。

如您手握三、四十萬的資金,這些地段會助您在曼哈頓尋得屬於自己的一方天地。目前這些地段Condo的平均租金毛收益率約5.9%。

紐約曼哈頓島風光(戴兵/大紀元)
紐約曼哈頓島風光(戴兵/大紀元)

更廣闊的天地 

以上所述都是曼哈頓Condo的銷售情況。如您在曼哈頓或其周邊地區工作,有固定工作收入,買房準備自住的話,那您在曼哈頓置業的天地就更加廣闊,因為除Condo外,您可考慮購買Co-op合作公寓。據統計,紐約市約80%的住宅庫存都是Co-op,大量的Co-op及其對買家經濟狀況的相對嚴格的審核,被認為是紐約地產市場未受2008-2009年經濟危機重創的重要原因。

一般來說,曼哈頓Co-op合作公寓比同地段Condo公寓的單位售價要低廉很多,大多居住一年或若干年後允許出租。曼哈頓2016年Co-op五個平均單位售價最貴地段(Central Park West 和 Central Park South、Greenwich Village、Soho 和 Tribeca)、五個中檔地段(Chelsea、Morningside Heights、Kips Bay、Middletown East和Clinton)以及價格低端地段(Harlem、East Harlem、Hamilton Heights、Inwood和Washington Heights)的Co-op的2016年平均中位售價分別約200萬美元、63萬美元和35萬美元,相應平均單位售價分別約$1,700、$970和$470。

近來一位客戶說希望在Brooklyn買一套價值25萬美元左右的公寓,細問得知她剛大學畢業,在曼哈頓中城工作,收入不高,25萬左右的預算不曾考慮曼哈頓地產。筆者告知這位客戶,以不足30萬美金買自住的Co-op,在目前曼哈頓市場有30多個房源,驚訝之餘,這位客戶現已開始注意曼哈頓地產。

講過了曼哈頓的Condo和Co-op,您若依舊對只占曼哈頓住宅銷售不足0.5%的多家庭屋投資房情有獨鍾,筆者願告知您2016年曼哈頓銷售的60多個多家庭屋中,90%以上位於紐約上城,而且大多在Harlem、East Harlem、Hamilton Heights以及Washington Heights幾個社區,價格多在100至300萬美元之間。買這類房屋除了注意了解房子的地稅、保險、管理費、當地租金市場外,您最好請專業人士現場看房,估算出可能需要的修繕和更新房屋設施的費用,以便較準確計算未來可能的投資收益。

結 語 

關於以上提及的目前曼哈頓單位價格低端地段,筆者在此分享一點自身經歷供參考。2000年左右,筆者和家人在曼哈頓哥倫比亞大學附近居住。那時,兒子與同在哥大讀書或工作的華人家庭的孩子們經常在一起玩,一起長大。去年夏天,孩子們都上大學了,大家在一起聚會,筆者發現她們很多都已買了房子,而且都買在哥倫比亞大學以北,比如安家在Morningside Heights的有2家,在Hamilton Heights的有2家,Bronx的Riverdale有1家,還有1家正在曼哈頓最北部的Inwood地區找房。儘管有家人在哥大或哥大附近工作是這些華人家庭在這些地段買房的原因之一,但地鐵通勤的便利、子女能享受曼哈頓優質公立學校教育、可負擔的房價,以及多年居住後可觀的房屋升值,想必也是讓這些朋友們樂得在這些社區置產的動力。

曼哈頓既能為一擲千金者提供投資契機,也可讓預算不足30萬元的買家不必覺得囊中羞澀,也算是這迷人島嶼的又一個奇蹟吧。

作者簡介
Jane Qi,紐約Coldwell Banker Reliable地產經紀,理工科背景,來美二十年,在紐約曼哈頓、加州舊金山灣區和麻州的波士頓地區都生活和工作多年,擁有紐約、麻州和加州地產經紀執照。Jane將根據您的投資要求和目標地段為您量身制定房產計劃,電話:917-650-9132,微信:janeqi99。 

 

評論