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在英國哪個城市投資房產最合算?

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【大紀元2017年03月09日訊】2017年2月中旬,英國皇家特許測量師協會RICS發布研究報告稱,未來五年,英國房租總體增幅會超過25%,而房價增幅則大約20%。因為英鎊匯率因素會促使外國買家投資。Nationwide建築協會也預計,英國房價會有小幅增長,因為住房供應量依然接近歷史最低水平。

由於英國各地房價和出租情況大不相同,分析比較在哪投資房地產就很必要。一般房產收益包括兩部分,一是在持有時的租金回報率,二是在出售時的房價升值。

** 曼城是出租房生意的首選

2017年2月初,來自Aspen Woolf 的一組數據顯示:過去一年,購房出租的房產,投資回報率最高的前十個地區如下:

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另外一組來自英國官方Land Registry的數據顯示,2010-2015年租金收益率(rental yields)最高的依然是曼徹斯特,以6.02%的年租金回報率領跑。其次是利物浦,卡迪夫,考文垂,外倫敦等等。

目前英國住房自有率正處於30年以來的最低點。在過去10年中,個人租房市場增長迅猛、規模空前:每個月新增1.75萬個租房需求,租戶數量超過了2,000萬。

有專家預測,在英國,20-39歲的人群中有近60%的人會租房到2025年,而曼徹斯特對中國投資者的吸引力在於,這裡的年輕租房人口比例要高於英國的其它地方。”

曼徹斯特作為英國除倫敦以外經濟上的最大城市,不僅高校眾多,生活便利,經濟發達,球隊眾多,物價較倫敦低很多,而且對華人生活尤其方便:中國城,中餐館,曼城直飛北京的航班等等,應有盡有。這些條件綜合起來,來曼城求學和工作的年輕人,自然帶動了當地的租房市場,這也是曼城近6年來,一直英國租金回報率最高的原因。

由於曼城房價低,比倫敦市區低了將近一半,對於在英華人搞投資或大陸投資者來說,相對容易。很多中國留學生的家長都先買下房子,孩子自住的同時還能出租,或買下後直接交給仲介,仲介收取一定租金,每月按時付款,也是很省心的。

房價升值首選的則是倫敦

買房投資除了租金收入,更多的還是期待房價的升值。衡量房產升值多少的就是資本收益率(Capital gains),年增加值除以投入的資本,就是年資本收益率(annualised return),下圖為2010-2015年英國年均資本收益率最高的前十名地區和具體回報率。

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不難看出,上榜的大多在倫敦或倫敦周邊,經濟發展好的地方。也就是說,在倫敦買房,圍著倫敦買房,基本就能保證房產的穩步升值。畢竟,倫敦在世界上有著無法比擬的地位,經濟實力,技術力量,文化中心,教育中心,政治中心…… 全球很難找到像倫敦或者紐約之外的第三個城市來媲美這兩個了。特別是2008年全球經濟危機之後,倫敦平均房價已經翻了接近一倍。

**專家預測倫敦房價還會升

英國房產圈對倫敦未來的房價做了分析。據英國國家數據統計局預測,英國的總人口將會從2014年的6,400萬增長到2027年的7,000萬,而倫敦的人口數量將會在2022年從現在的830萬增長到940萬,2036年突破千萬,到2050年預計為1,127萬人。這意味著:2016到2022年間,有一個伯明翰的人口搬入倫敦。這會對倫敦住宅帶來巨大的需求。

另外,2014年倫敦人口出生率位居歐盟之首,達17.7‰,而歐盟平均水平僅為10.4‰,屆時的嬰兒潮也會推高需求;作為首都及全國經濟中心,倫敦對本國人也充滿吸引力,光2013年,就有20.4萬人口從英國其它地方搬進了倫敦;外來移民更是喜歡落腳倫敦,牛津大學研究機構數據顯示,倫敦有著全英最高的非本國出生人口,約達300萬人。與此同時,全英36.9%的外國移民的目標城市為倫敦。

最重要的是,倫敦預計將會有巨大的就業增長。倫敦改造計畫(FALP)預測,到2036年,倫敦可提供580萬個工作機會,而牛津經濟研究更指出,此前官方預測的到2050年就業機會達630萬的目標有望在2026年提前完成。

另外,來倫敦求學的人也在不斷增加,倫敦的高等教育機構目前擁有36萬名學生。最新的仲量聯行(JLL)報告指出:2025年倫敦的學生數量將翻倍;而過去十年間,倫敦歐盟外國家留學生人口已然增加了一倍。

與人們猜測今後倫敦人口增長主要在郊區正好相反,英國國家數據統計局預測,到2039年,倫敦金融城 The City of London 的人口增長速度最快,可能達到50% ,而Tower Hamlets,Barking and Dagenham兩個區域緊隨其後,預計增長三分之一。

供應來源上,倫敦政府已經承諾將目前擁有的635單位公頃公共土地在未來幾年內開放為居住和商業用地,這將為倫敦帶來約5萬處新住宅單元,也僅供一年所需的供應量。

此外,英國政府的住房區域計畫(Housing Zones),用以幫助精簡全國範圍內20萬處新房產的開發流程。在倫敦,該計畫旨在提供20個場地共計5.1萬處新房產,90%的規劃同意書將在2020年到位。部分場地的施工規模較大,計劃建造超過5,000戶以上的新房。這些建設計畫主要集中在倫敦東部和近郊。第一太平戴維斯Savills預測,倫敦的幾個衛星城將成為熱門,比如Sevenoaks,Guildford,Windsor以及Maidenhead。

值得一提的是,2018年倫敦跨城鐵路Elizabeth Line (Crossrail)的開通,將大大提升交通承載能力。跨城鐵路二期工程,如果按計畫推進的話,能夠幫助釋放20萬處新住宅的開發,儘管這個路線的完成至少要等到2030年。

當然,上面這些預測都是假定未來不會出現1930年代的大蕭條或2008年的金融危機,誰能保證明年不會出現黑天鵝呢?特別是人類對自然的破壞、人性道德的墮落、各種邪惡恐怖分子的攻擊,都會讓全球經濟處於高度不確定性中,「2017年全球房價大跌」,也不是不可能的事,投資人必須保持高度警惕。◇

文|王華

責任編輯:逸銘

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