什麼在推動澳洲房地產的繁榮?

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【大紀元2017年04月16日訊】(大紀元記者鄭庸澳洲悉尼編譯報道)澳洲幾個最大城市的房價高得出奇。在金融之都悉尼,房價在過去五年裡升高了73%,成了全世界僅次於香港的最難以負擔得起的。墨爾本的房價上漲了52%。與全球從倫敦到溫哥華那樣的城市一樣。

澳洲房地產市場的繁榮,已經把普通人擁有房子的傳統夢想變得越來越可望而不可即了。在各大銀行發放的貸款中,住宅型房地產的貸款佔40%至60%,這使得房價問題不僅僅是一個政治問題,也成了一個金融穩定性的問題。下面是彭博(Bloomberg)新聞社關於澳洲房地產市場問題的問答。

  1. 錢從哪裡來?

澳洲被稱為「幸運的國度」,到2016年時,其經濟已經連續增長25年了。期間度過了2008年的全球金融危機,其部分原因是得益於中國對澳洲豐富的礦產資源的大量需求。此外,澳洲的移民政策促進了工作年齡段的技術人員的增加,這些人從海外帶著錢來到了澳洲。除此之外,還有利率位居歷史最低水平這個重要因素。而且,這樣的情況預計至少在2017年底前不會變化。

  1. 是不是也因為那麼多的中國投資者?

中國投資者的影響力值得質疑。盡管沒有具體的統計數字,但澳洲財政部的結論是房價上漲「衹有一小部分」歸因於來自海外的需求。

  1. 那麼是什麼在給房地產繁榮添油加柴?

一方面,每家每戶的平均人口減少了,這增加了對住房的需求。另一方面,房地產變成了更可以獲得的、更受人們歡迎的資產類別。新發放的貸款中屬於買投資房的佔幾乎50%,與1991年時的16%大不相同。嬰兒潮一代大量湧入了房地產市場,買房子租出去。澳洲的被稱作「負扣稅」的稅務優惠政策鼓勵了這些人這麼做。

  1. 負扣稅是什麼?

負扣稅政策允許投資者因他們在房產投資房方面出現的任何虧損對他們的總收入申報稅務折扣。在投資者賣房的時候,還可享受一項資產增值稅的折扣稅率。這些好處意味著,房主把房子租出去,即使租金收入不夠他們用於償還貸款,他們也能吃得消。

  1. 監管機構在做什麼?

監管機構關注的是信貸的供應。他們把發放給投資者的貸款的年度增長幅度限制在了10%以內,如果貸款銀行突破了此限,就會要求擁有更高的資本。另外,各大銀行都停止了向完全依賴於海外收入的借款人發放貸款。銀行還減少了高貸價比的貸款的發放、以及低文件貸款的發放。有些州對外國人買投資房征附加稅。

  1. 房源供應有多緊缺?

在經過了十年的建築不足之後,開發商們蜂擁而至。盡管估計數字互不相同,澳紐銀行(ANZ)指出,在2016年,全國住房短缺25萬套,其中包括悉尼在內的新州短缺10萬套。規劃限制大、土地成本高、連結新興郊區與市中心的基礎設施缺乏,所有的這些因素,導致了開發商們紛紛去建造公寓房,而不去建傳統的獨門獨院房。

  1. 那麼房價仍會升高嗎?

這是一個兩重速度的市場。悉尼與墨爾本市場白熱化,獨立房市場尤其如此。而礦業與資源地區已經經受了自商品價格繁榮期結束後的打擊。在珀斯和昆州,房價停滯不前或在下跌,償還抵押貸款的拖欠情況也越來越多。在墨爾本、布里斯本、阿德雷德內城區,大量的高層公寓樓在興建。對此,澳洲儲備銀行再三警告有出現局部供應過剩的風險。中國對資金離境的限制更加劇了這種風險。人們越來越擔心某些尚未上馬的房地產項目可能實現不了了。

  1. 這不像是一場泡沫嗎?

這個問題取決於由誰來回答。澳洲最大的貸款發放者聯邦銀行說,「看不到」典型的房地產市場泡沫的跡象。其他的人,如經濟學家Lindsay David,所使用的詞已經是 「有記錄以來最大的房地產泡沫」。

責任編輯:簡沐

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