【大紀元2017年05月10日訊】（大紀元記者林楚舟日本東京報導）在日本購房時通常會參觀多家開發商的樣品房，從開發商營業人員那裡諮詢自己的年收入適合購買何種價位的住房等。開發商的營業人員一般會根據購房者的年齡和年收入來粗略判斷是否能通過銀行的房貸審查，給出以下參考。不過在此需要注意一點，在目前低利率時期，即使營業人員初步表示「這樣的價位，您的年收入完全可以通過審查。」對此也需要綜合衡量一下房價和還房貸是否成為經濟負擔。那麼應該如何把握年收入和購房價格的尺度呢，以下以35歲，年收入700萬日元，無首付的情況為例。
目前，東京房價居高不下，5,000萬日元的住房成為了東京房價的門檻。年收入700萬日元，按目前的行情應該輕鬆地通過銀行的房貸審查。但是，目前日銀實施負利率政策，房貸利息也處於少有的低水準。地產商的營業人員通常給出的答案是以這種最低利率時的答案。但是通常房貸的償還年數為30、35年，目前的低利率不可能長期持續下去，因此需要做一些風險評估。
還貸年數和利息不同 房貸金額相差甚大
購房時，首先需清楚了解還貸年數和利息不同時，需從銀行借到的房貸金額也不同。以目前普遍的35年還貸，變動利息0.625%為例。
從瑞穗銀行的相關房貸網站的模擬結果顯示，如果每月還房貸設為12萬日元，還貸年數35年時，需借房貸總額為4,525萬日元；還貸年數30年時，為3,938萬日元。相差5年借款金額相差約600萬日元。如果現在35歲，按60歲退休計算，退休後的10年還貸的負擔也不算小。如果想在60歲退休時，需25年還清房貸，可借房貸3,332萬日元。也就是說，現在35歲，想在60歲退休時還清房貸，每月以12萬日元的房貸計算，3,300萬左右的房價是比較合適的。
此外，如果利息以目前多見的20年固定利率1.2%來計算，35年的償還期需要總額為4,113萬日元，如果這期間利率出現上升，比如上升為3%時，只能借3,118日元，這意味著每月的還房貸金額將超過12萬日元。
房貸總額為年收入的5倍較合適
話題重新回到35年，年收入700萬日元，考慮到將來購房利息上漲的可能，到底借多少房貸合適呢。日本房地產專業人士給出的參考為：「年收入的5倍，年還貸總額為年收入的25%以內比較合適。」年收入700萬日元的例，即借房貸總額為3,500萬日元，年還貸總額為175萬日元，每月約14.6萬日元。如果打算購買5,000萬日元的住房，需要約1,500萬日元的儲蓄做後備。
上述只是個參考例，實際購房時，因家庭經濟背景以及年齡、將來經濟收入等多種因素不同，每個家庭購房時計算自然各異。在此只是提醒一下目前的低利率不會長期持續，將來必然會上漲，購房時借房貸需要考慮由此帶來的變化因素。
責任編輯：盧勇
