東京灣超高層豪華住宅暗藏不安要素

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【大紀元2017年06月16日訊】(大紀元記者林楚舟日本東京報導)東京灣附近環境優美、豪華的塔式超高層住宅群櫛比鱗次,這裡成為了日本最人氣的購房候選地之一。特別是在年輕的精英層之間擁有絕對的人氣度。近年來自中國大陸的富豪也悄然在此購房,在東京灣周邊的購物場所時常能見到中國人的身影。近年日本人口減少,這地區的房地產也被認為資產價值穩定,一直被推舉為投資候選地的前列,不過有房地產專業人士表示,東京灣房地產暗藏不安要素,並非無死角的投資地。

距離辦公商業區近的價

日本的房地產投資顧問公司櫻事務所所長長嶋修近日撰文《地段最強的東京灣塔型住宅的不安要素》,分析東京灣超高層住宅樓人氣爆棚的同時另一方面潛藏不安要素:人氣過望,周邊交通、教育設施脫節,跟不上其發展節奏,可能帶來資產價值下降。

近期,日媒也開始討論東京灣人口過於密集已導致周邊的交通擁擠小孩教育等公共設施緊張等問題。部分媒體表示,隨著高齡化的加劇,東京灣也可能出現類似東京多摩地區的鬼城的蕭條景象,並發出今後「東京灣豪華超高住宅價格暴跌」的警告。

不過長嶋表示,雖然不能贊同部分媒體的看法,但是暗藏的不安要素不可不警惕。長嶋認為,立地條件決定了房地產資產價值的90%。東京的多摩地區地處郊外,在上個世紀70年代的高度成長期,為了緩解從地方湧入東京的人口的住房問題,在東京郊外的多摩市建立了大型住宅群,那裡距離東京需要1小時左右的電車路程,30、40年之後,當初的人口開始老化,其子女離開多摩,到東京都心或商業城市闖蕩,造成了目前的蕭條狀況。

然而東京灣的住宅群完全不同,地處東京都中心,距離繁華的銀座、丸之內、大手町等商業區近,佔盡了地利交通之便,這可以說是東京灣房地產的最大價值所在,而且東京灣自身還在不斷進行大型商業群的開發,不存在多摩住宅群的不利因素。

交通擁擠是東京灣住宅價的死角」

東京灣佔盡了立地良好的商業優勢,在房地產價值上難道還有什麼值得擔憂的要素嗎?對此,長嶋表示,其實不能過於樂觀,它的過度人氣造成人口過於密集,帶來生活便利性明顯降低,這就是其「死角」,就目前而言,能改善的方向動態還看不到。

長嶋表示,最大的一個因素是被稱為「東京廚房」的築地市場搬遷到東京灣豐州的計劃在東京都政懸而未決,目前繼續被延後是在所難免。由於築地市場的搬遷懸在半空中,原定的豐州地區周邊的2號環狀高速公路的擴建、整頓以及高速大巴運輸系統的整頓都將難以實施,給緩解東京灣擁擠的交通蒙上了一層陰影。

另一方面,2020東京奧運會的主會場在東京灣附近,目前正在加緊籌建,東京灣與東京都心相連的晴海大道交通擁擠,已處於超飽和狀態,如果築地市場搬遷到東京灣豐州的計劃被取消,原定的改善東京灣交通擁擠的計劃不得不擱淺,進行重新審定。目前灣內的勝鬨車站在清晨的上班、上學的高峰期已陷入「爆胎」危機,如果不能得到及時緩解,原來擁有的交通便利優勢將成為過去。此外,超高層樓房過多,住民主要以年輕人居多,清晨上班、上學高峰期,電梯幾乎處於滿負荷運轉,清晨等電梯已成為的這一地區特有的煩惱。而且,下電梯的人蜂擁至車站,也使清晨的車站非常混雜和擁擠。

幼兒園、中小學校緊張

東京灣的豪華超高層住房的住民多為年輕精英層,也使這一區域的小孩特別多,這對正處於人口減少的日本來說是難得的喜事,但是近年、灣區的幼兒園、中小學校的接納人數明顯脫節,跟不上需求,東京灣區已被貼上「育兒難的街區」的標籤。

在此情況下,目前,東京灣還將計劃修建1萬套超高層樓群,以及超高層賓館和超高層商業設施。此外,2020東京奧運會後的選手村計劃被改建成商品房出售等諸多計劃,預計人口還將進一步湧入,如果交通、小孩教育、醫院等生活設施的建設和配備跟不上,將進一步使灣區的生活便利性惡化。長嶋表示,如何解決這一難題關係到東京灣購房的人氣度,也將直接影響到灣區的房地產的資產價值。

責任編輯:盧勇

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