【大紀元2017年06月06日訊】（大紀元記者安瑞丽報導）根據德國郵政銀行在今年五月份發表的一份房價調查報告分析，從德國主要大城市在2030年之前對房價發展的預測來看，整體價格發展比較樂觀。調查顯示，在402個德國城鎮、地區中，超過一半地區的不動產價格到2030年將保持穩定或者升值。
實際上，除了自住房外，在本土之外購買房產的話，已經不是簡單的投資問題，而是一筆要付出體力和腦力並需要持之以恆打理的生意，周期可能長10年之久。所以德國之外的華人朋友們要做好長期投入工作和付出時間的心理準備，當然這種體力方面的投入，相比於自己經營商鋪或者開立實體公司所付出的勞動和操心來說要小的多，而收益率相對高。
一、購房成本
要了解自己的投資收益，首先要對購房成本進行計算，主要包括房價（含增值稅），車位費（含增值稅）和各種交易費。房價和車位費都直接在交易報價中體現，而總體交易費主要是由各種稅和費用組成。
如果是非德國華人在德國置業的話（歐盟區內華人有合法身分和長期工作的，可以在德國少部分銀行獲取貸款），一般全款買房的情況比較常見，總體交易成本費用主要包括土地房產購置稅、公證費和登記費、中介佣金等三大主要支出。
1、土地房產購置稅：3.5－6.5%，各州的差異較大，是主要影響交易成本的因素。巴伐利亞州，包括慕尼黑、紐倫堡、埃朗根等3.5%；漢堡4.5%；黑森州（e.g. 法蘭克福）6.00%；柏林6.0%；科隆、杜塞爾多夫6.5%。
2、公證費：公證費一般各州也不絕對一致，在1%－1.5%之間。
以北威州為例，整個房產的交易成本費用一般是12.07%（其中包括土地房產置換稅是6.5%，公證費和登記費是2%，中介佣金一般是3.57%。），有變動的話，主要是中介費用比率有所不同。
二、收益增值部分的合理避稅
除了購房成本外，還要考慮房產增值部分未來繳稅。根據德國法律的規定，如果房產持有10年以上，或者持有不足10年就進行了交易，而投資收益部分又重新在德國進行了房地產投資的話，那麼房價增值部分免繳納資本利得稅。資本利得稅，對非歐盟居民來說最少是15%；對非德國公民的歐盟居民來說是25%。
因此，在德國投資的房產，要麼持有10年以上再進行售出；要麼在10年之內售出的話，需要對增值的部分進行二次購房投資，可以進行合理的避稅。
三、投資收入的構成
對德國之外的華人來說，德國的房產投資回報，實際上包括兩部分：一部分是房產本身的增值部分，也就是房價上漲帶來的投入本金的增值。舉例來說明：筆者了解的一個案例，有朋友2012年在德國杜塞爾多夫Flingern Nord投資入手的7萬元70平米房子，由於房子本身狀態不是很好，所以價位低於市場平均價，但2017年售出時也是以低於市場平均價的14萬歐元出手，僅房價部分的增值就達到了100%。另外一部分回報來自於投資房的出租收入。
對於這兩部分收入的預期，主要看投資者本身的投資策略，是更注重每月的租房收入帶來的現金流；還是更注重長期持有過程中的房產增值的遠期回報。
如果更注重現金流的話，那購房時就要考慮購入地段和房屋裝修質量都比較好的房子，以及房屋的房間格局要好，這樣可以把一套房子拆分給學生或者是在本地打工的人合租，從而每月的租金收入就會相對較高，麻煩的是一定要找到德國本地可以信賴的房地產託管機構對房子進行定制化的出租。而房子本身來說未來房價遠期價格上漲的優勢可能不見得一定很大。如果看中租金收入的話，每年的租金收入（含稅）除以房產總投資額（房價+車位價+交易成本費用）後的年租金回報率要達到5%是比較理想的衡量標準。
如果注重遠期回報的話，就需要考慮在大城市的中心地段，儘量找到價格偏低的住房，或者是面積相對較大的住房進行投資購買。2008年德國房地產市場開始升溫之初，這種低價位置優秀的房子很多，10年過去後，這樣的房子越來越難找了。需要購房者每天盯住房屋的交易網站，刷新待出售的房子。
總結來說，可以用兩個公式來看德國房產的投資收益情況：
1、德國投資房產的增值A=租金收入（每年的租金收入累計）+房價本身的增值-房產增值帶來的投資利得稅（這項如果免除掉的話為零）。
2、 德國投資房產的增值比率B=投資增值A/（房屋購置價格+車位購置價格+購房總體交易費用C）。
如果預測出的購房投資增值比率在5年內能夠達到40%以上的收益比，就是可以考慮購買的房產了。＃
責任編輯：德龍
