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融創萬達交易的特殊條款 隱現萬達另有謀算?

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【大紀元2017年07月12日訊】(大紀元記者楊一帆綜合報導)萬達以631.7億元(人民幣,下同)將資產出售給融創,且向融創提供296億元收購貸款,引發業界質疑。大陸媒體曝光了融創萬達交易的更多細節。

融創萬達四大交易細節浮出

據券商中國7月12日報導,這是筆地產界目前為止最高併購金額的收購,融創11日的公告中披露了更多交易細節

細節一:萬達低成本借錢融創。雙方協商付款方式中第四筆付款方式為:萬達通過指定銀行向融創發放296億元三年期貸款,隨後融創向萬達支付295.75億最後一筆收購款。即萬達董事長王健林按照銀行基準利率,借給融創董事長孫宏斌296億元,再來買自己的資產。

細節二:萬達這次真差錢了。公告中表示要在7月31日前就簽訂詳細協議,並儘快完成付款、資產和股權交割,而一般幾百億體量的交易時間都會拉很長。

富昌金融集團副總裁王榮介紹,萬達如不能在A股上市,需向海外及境內投資者分別支付12%和10%的利息。現在只剩一年,萬達面臨的回購款及利息支付壓力越來越大。

細節三:融創將支付萬達130億管理諮詢費。交易的13個文化旅遊項目的管理成本由目標項目公司承擔,同時目標項目公司每年向萬達支付5,000萬元的管理諮詢費,合同期限為20年。即融創每年將向萬達支付6.5億元,20年總共約支付130億元。這才是融創為這個交易支付的溢價部分。

細節四:融創以近乎淨資產的價格買到萬達。本次收購的文旅資產截至去年年底稅後純利約38億元,淨資產約249億元。酒店資產去年底業主利潤為8.7億元,淨資產334.5億元,項目淨資產共583.5億。

特殊條款隱現融創萬達此次交易真相

據《上海證券報》12日報導,融創11日發布的公告披露交易細節,其中特殊條款隱現融創萬達该交易真相。

報導稱,與正常的買賣交易不同,雙方在方案中嵌入萬達繼續操盤、支援融創貸款併購等諸多後續環節,即該方案絕非一次簡單的資產易手。在孫宏斌坦言「帳上還有900多億元現金」的情況下,萬達將通過指定銀行向融創發放貸款296億元,這一「多餘」舉動令人難以理解。

有投行人士分析稱,這應是萬達為了讓融創吃下整個資產包所提供的優惠支付條件。「如果整個資產包融創都不想要,那這筆交易根本成不了;可如果只對一部分感興趣,這個提供貸款的優惠條件就很關鍵了。」

多位房地產業內人士認為,讓融創食之無味的「雞肋」應該是酒店項目。76家酒店組成的酒店項目2016年的ROE(淨資產收益率)僅為2.61%,對毫無酒店運營經驗的融創只能是利潤率包袱。

有地產行業人士提出了大膽假設,融創在交易中的自有資金對應的是土地儲備。而酒店項目甚至部分文旅項目只是幫萬達「託管」,由萬達提供的貸款來支持,收益也都給萬達,融創只是將其「併表」而已。

萬達轉讓資產:看跌出售目標項目未來價值

據證券時報網7月11日報導, 萬達著急拋售旗下重資產項目,還先借錢給對方收購自己的資產,且賣的如此急,隱隱感覺這次交易背後還另有安排。

報導稱, 根據公開數據,萬達商業整體盈利能力在行業內處於較高水平;萬達商業的現金流非常穩定;截至2016年底,萬達商業負債率維持在70%左右,在地產行業,這個負債率算較低水平。另外,從萬達委託銀行貸款296億給融創,也說明萬達出售資產並非因為缺錢。

中投證券的一位高級分析師向該報表示,萬達貸款給融創購買自己的資產,其實是一個股權變債權的交易行為。萬達借錢給融創買自己的資產,其成了債權方,而融創擁有股權,未來要承擔一定的風險。

報導稱,所以萬達並非是因為資金鍊緊張才轉讓資產,萬達對於出售的目標項目的未來價值實際上是看跌的。

而據《新京報》引述銀行界人士稱,萬達這次指定銀行貸款296億元給融創屬於「信貸風險轉移」,同時又能解決萬達資金緊張、融創需要擴張業務的需求。

責任編輯:李穹

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2017-07-13 4:54 AM
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