零售業進入寒冬 公寓租金升幅趨緩

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【大紀元2017年07月02日訊】(大紀元記者林清泉綜合報導)零售業四面楚歌,Sears百貨6月23日發布將再關20間店,包括18家Sears百貨及2家Kmart店。前一天加拿大Sears申請破產獲准,關閉加拿大59間店,並裁員2,900人。

零售業的超完美風暴還在繼續蘊釀中,衝擊所致,商業地產的零集業版塊進入寒冬期。根據REIT.com,房地產投資信託中的零售業部份去年投資報酬率是0.95%,今年至五月底巳經跌至-14.97%。

零售業難見曙光 接連申請破產

根據BankruptcyData.com,今年已經有逾300家零售業申請破產,和去年同比增加31%,雖然大部份是夫妻倆經營的零售小店,但也不乏知名大品牌,如兒童服飾品牌Gymboree在6月11日宣布要關閉375間Gymboree、Crazy 8,及Janie and Jack店面。

青少年服飾rue21 在5月15日申請破產,要關閉它旗下1,200店的三分之一店面。折扣鞋店Payless Shoes在4月4日申請破產,將把它在全球4,400間店面關閉400家美國店面。百年的百貨老店Gordmans在3月13日申請破產,它將關閉位於美國西部及中西部22 個州的所有106家店面。

狩獵及戶外活動用品零售商Gander Mountain也申請破產。電子用品零售店RadioShacks在2015年申請破產,當時它嘗試繼續營業,並且讓手機業者Sprint在店內提供手機業務,但今年三月RadioShack再次申請破產,並計畫關閉剩餘的店面。家電及家具零售商hhgregg三月申請破產,並關閉132家店。青少年服飾Wet Seal在2015年申請破產,今年二月再次申請破產,並將關掉171間店。曾經相當受歡迎的女性服飾The Limited一月份申請破產,並關掉它剩下的店面。

其他如 Macy’s、American Apparel、 Abercrombie & Fitch.、Chico’s、The Children’s Place、Vanity、Staples也宣布多起關店計畫。JC Penny百貨的脖子上彷彿也掛了一個倒數計時器;精品百貨商Neiman Marcus也宣布已雇用財務顧問,協助評估包括尋求買家或債務重整等策略選項。

商業地產資訊分析公司Green Street分析師DJ Busch在2017年商業地產前景報告中評論,全美逾300間屬於C等級的購物中心在未來幾年面臨鉅大的關店危機。

不過,A等級的購物中心自經濟復甦以來享有幾乎一倍的資產價值增加,是其優勢所在,但是在線上購物的挑戰、主要百貨公司關店潮、以及服飾業衰退的情況下,已經努力增加「抗網路」概念的營業,並設置更多元化商品及營業,包括餐廳、娛樂及服務性的店面,這使A級購物中心受衝擊的幅度減少。

公寓房租升幅趨緩 租客負擔達極限

公寓類商業地產版塊的前景也引起房地產投資者的關注。根據REIT.com,房地產投資信託的公寓部份去年投資報酬率為2.86%,今年至五月達4.42%,表現不錯,但是房租升幅已開始趨緩。

在金融海嘯前,全美屋主率在2005至2006年達到最高點的69%,但在金融海嘯期間約有5百萬戶房屋因法拍被轉成出租屋,屋主率至今跌成64%;換言之,租屋族的需求大增,使得這個房市大災雒變成了房東的罕見的大利多。

並且在金融海嘯發生後,銀行的信貸緊縮,使建商營建新屋數量一落千丈。從1959年起,5戶以上公寓的年營建量平約為36萬戶,但2009年跌至5.3萬戶,而在此之前的經濟衰褪都未曾使多家庭建築的年度新屋數量少於9萬。在租屋需求增加而供給不足的情況下,租金升幅從2011年起一飛沖天。

但從去年起大量新公寓逐漸上市,多家庭住宅營建數量接近55年以來的新屋營建平均數,同時就業增長趨緩。Green Street 分析師Conor Wagner在2017商業地產報告中指出:「2016年就業增長趨緩使新的租屋供給難以被吸收,特別是在高收入階層更出現就業趨緩的現象,而高收入族是新上市出租屋的主要客層。」

許多公寓版塊的地產投資信託業者從2011年至2015年間,年度租金漲幅都在3%以上,有時甚至達5%以上,但去年幾個季度的同比已經少於3%。同時在薪資漲幅不大的情況下,許多地區的租金也已漲到租客能負擔的極限,這使得公寓類商業地產的黃金年代似乎將告一段落。

本文刊載於6月30日地產專版,請點閱

責任編輯:李歐

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