買房投資 中國人看好德國地盤

【大紀元2017年08月06日訊】（大紀元記者穆華德國報導）越來越多中國人在德國買房投資，柏林、法蘭克福等大都會都是中國買家熱衷的地點。

中國人熱衷來德國買房，原因很多。德國經濟發展前景穩定，投資環境良好。這裡的生活環境、空氣品質，還有社會法制因素等，都非常吸引中國買家。另外，很多人或多或少是有些「德國情結」，或者是自己曾經在德國留學，或者是打算把孩子送來德國等等。

還有一個重要原因，在德國買房手續上相對容易。與其它很多國家相比，在德國買房沒有國籍或居留的限制，無論是德國人還是外國人都可以買房。當然，外國人在德國買房，也不會因此獲得居留。總之原因眾多，結果只有一個，德國房地產市場的中國人身影越來越多。

 中國人在德「大手筆」購房

據統計，2015-2016年中國人在法蘭克福的購房量翻了一番，從500套增至1000套。柏林房地產仲介公司Rubina Real Estate在接受《世界報》採訪時表示，中國人對德國首都柏林房地產的需要迅速增加。

不僅是私人，中國企業也有大手筆。2016年秋季，中國投資有限責任公司（CIC） 也在德國房地產市場進行了大手筆投資。中投通過收購德國房地產集團BGP，在德國購置了1.6萬套公寓。這些房子位於柏林、科隆等地，總價值大約12億歐元。

中國人在德國購房很多都是作為一種投資，比如買房後再出租。如果房子位置比較好，出租也不難。中國買家一般比較青睞新房，而且是小型住宅，比如一居室或兩居室，這種房比較容易出租。

據《法蘭克福彙報》報導，柏林物業投資公司Property Services表示，那些定居在中國，卻來德國買房的人，很少是為了自己來德國度假時自住，大部分都是投資，這部分人在中國主要是中產以上的階層。

 穩中有升 德國房價仍有優勢

德國郵政銀行今年5月份發布的一份房價調查顯示，從德國主要大城市在2030年之前對房價發展的預測來看，整體價格發展比較樂觀。該調查顯示，在402個德國城鎮、地區中，超過一半地方的不動產價格到2030年將保持穩定或者升值。

雖然大城市的房價不斷攀升，與歐洲和德國其它的大城市相比，一些城市的二手房仍然比較便宜，例如二手房房價每平米2000-4000歐元的價格遠低於倫敦、巴黎、莫斯科和奧斯陸等歐洲其它國家的首都城市。特別是首都柏林的部分地區，與其它德國大城市相比也屬於相對比較便宜的。

 七大城市不動產價格比較

據Statista的一項調查結果顯示，2010-2014年間，在柏林、漢堡、慕尼黑、科隆、法蘭克福、斯圖加特和杜塞爾多夫等，這些德國的主要城市的公寓價格平均上漲超過25%，柏林地區的房價更是上漲超過30%。

不過在德國不同城市，房價也是各不相同。比如在巴伐利亞的慕尼黑，一套80平米的新住宅平均大約需要60萬歐元，在巴符州的斯圖加特大約需要40萬歐元，而在薩安州首府馬格德堡只需20萬歐元。

德國建屋儲蓄銀行LBS對市場進行了調查，統計資料可能不是非常全面，僅供參考。根據LBS的統計資料，與去年相比，在德國以下的六座大城市裡，一套現有的80平米住宅價格都出現不同程度的上漲，具體的價格變化如下：

（資料來源：德國建屋儲蓄銀行LBS）

 德國房價飆升 中國買家背鍋？

一些德國媒體曾經報導，中國人在德國買房增多，導致當地的房價飆升，確實是這樣嗎？其實，不能說一點關係沒有，不過，這也只是其中一個原因，還有很多其它原因促使德國房價飆升。

自從金融危機發生後，歐洲部分國家的房地產市場受到嚴重衝擊，從2008年開始幾乎都出現了下降，比如西班牙、希臘、意大利等。而價格比較穩定、風險更低的德國房地產市場受到外國投資者的青睞。

目前，銀行提供的低利息貸款，還有金融市場的回報率低都會讓投資者湧向房地產市場。與此同時，在一些大城市，居民數量越來越多，對住房的需求增加。而新建房的速度滿足不了需求增加的速度。據德國經濟研究院（IW）的調查，在2011年至2015年期間，新建房只滿足了居民需求的三分之一。

一位住在北威州杜塞爾多夫附近的李女士表示，與其它歐洲大城市相比，德國房價相對比較便宜。當然，近年來一些大城市的房價也是一路看漲。 現在很多中國人來德國買房，主要是作為投資。現在不僅是大城市，在北威州一些小鎮也能看到中國買家的身影。很多人覺得，購買這裡的房子可以保值。

李女士最近對杜塞爾多夫的房子感興趣，特意關注這裡的不動產市場。她發現，在杜塞爾多夫這樣的大城市，現在出售的房源比較少。很多房子屬於不動產公司，這些公司是要出租房子賺取租金，而且租金也在一直漲，就不會出售房屋。

她說，一方面房源比較少，另一方面感興趣的買家多。除德國人外，外國買家也不少，包括來自東歐地區、土耳其、中東等，其中當然也有中國買家。

 英國脫歐讓德國房更加吃香

英國脫歐後，一些投資者也把目光轉向德國，一些企業、銀行機構等計劃搬到歐洲大陸上。德國的金融中心法蘭克福可能首當其衝，這裡的房價可能會繼續飆升。

以前想在英國投資房地產的投資者可能會考慮，是否轉到德國不動產市場。這不僅是指私人住宅，也包括辦公樓等商用住宅。

以前英國倫敦的房地產投資額要遠超德國大城市，但經濟諮詢公司PwC的一份調查顯示，2016年德國不動產投資總額達到602億歐元，首次超過英國的599億歐元。

 出國買房之路遇上「攔路虎」？

國內來德買房的人雖然越來越多，但是這樣的熱鬧場景能持續多久卻不得而知。近期國內設置的外匯限制，就很可能成為中國人在國外買房的「攔路虎」。

近幾年來，很多中國大陸居民擔心資產縮水，紛紛把資金轉移到海外，造成中共外匯儲備大量流失。為了控制資金外流，從去年開始不斷推出控制資本流出的措施。

根據2017年開始實施的新法規，居民購買外匯時需要先填寫一份《個人購匯申請書》，申請書上明確指出「境內個人辦理購匯時，不得用於境外買房、證券投資、購買人壽保險等」。

從今年7月1日開始實施新規定，即當日個人換匯人民幣五萬元以上，或等值一萬美元都要彙報審批。因此，很多中國買家想把錢從國內匯出來變得越來越困難。

這隻「攔路虎」在中國人來德國買房的路上，到底能起到多大的阻礙作用，目前還沒有具體的統計數據來說話。不過筆者詢問的很多國人表示，真想要來德買房，辦法還是有的，只是的確不像之前那樣便利了。至於以後還會有什麼變化，本報將為您持續追蹤報導。

責任編輯：周仁