【大紀元2017年09月12日訊】（大紀元記者林楚舟日本東京報導）東京房價近年一路飆升，平均房價超過了6,000萬日元，是上班族平均年收入的十一二倍左右。近期有業內人士表示目前東京房價已到頂，之後將進入回落局面。房價下降與否，2018年之後日銀利率是否上調是個看點。
近十年金利變動直接影響房價
在正常的經濟環境下，金利變動會直接影響房地產走向。近期，《現代週刊》雜誌引述日本房地產著名評論人士神淳司的看法表示，觀察了30多年東京圈房地產市場的變動情況，在近十年中，房價走向受到來自利率變動的影響尤為明顯。
神淳司表示，除去雷曼金融危機的特殊情況，從泡沫經濟崩潰後，房價變化很敏感地與金利變動呈現明顯的反向變化。當銀行金利上調時，房價就會下跌；反之則上升。
他舉例表示，自從2013年黑田東彥出任日銀總裁後，出台了負利率的超大規模的金融寬鬆政策。受此影響，包括房貸利息在內的銀行貸款利息降到了有史以來的最低點，投放到金融市場的貨幣流量每年以80兆日元速度猛增。其中，流入房地產市場的資金也是格外滋潤。投資買房出現火爆升溫，房價在短短兩年中一路飆升，催生了目前局部的住房泡沫。
日銀總裁任期滿後將是房價轉折點
神淳司強調稱，日銀總裁黑田東彥將在2018年3月迎來任期的結束，連任的可能性極小。當初黑田立下的「超大規模緩和金利，實現物價指數上漲2%」的目標幾乎難以實現。同時負利率政策帶來的負面效果逐步顯現出來，2018年4月接替黑田的新總裁繼續維持負利率政策的可能性非常小。
同時歐美央行的利率都在分階段上調，日銀單方面強行維持負利率難以支撐。因此，2018年日銀的利率政策如何調整將是房地產市場走向的風向標。
神淳司認為，2018年之後的利率被上調的可能性極大。同時認為，對於房地產投資者來說，房地產收益率5%將是判斷是否進行房地產投資的參考點。
收益率5%是個分界點
神淳司說，數據顯示房地產個人投資主要集中在1億至10億日元的物業上，從實際操作來看，收益率5%是盈虧的分界點。因為在目前的負利率金融政策下，投資房的銀行房貸約為2%。一旦日銀上調利率，保守的估計，投資房貸利率將上升至4%左右。
房地產業界多年的數據顯示，房價控制在年收入的5倍以下被稱為是最安全的購房計畫，但是目前房價上升中，達到年收七八倍的房子也被人們接受。在低利率的金融政策下，火爆投資催生出房價不斷上漲。
如果日銀的利率上調，即使把房貸利率控制在3%以下，作為安全購房的參考指標將被推升至年收入的6倍台階，這將加大購房者的經濟壓力，造成需求減少，最終帶來房價下跌。神淳司表示，對於利率是否上調的問題，在今年年末將會嗅到明確的走向，屆時需多加留意。神淳司還說，造成房價下跌的另一個原因是對出租房的過多投資。
他表示，目前電視新聞中也多次提到了對出租房的過度投資的問題。自從2015年1月推出了繼承稅的修改法案後，相同價值的話，現金繼承稅遠高於房地產繼承。此政策的推出時期與日銀的負利率出台的時期重疊。在此背景下，出於節稅的考量。有錢人投資房地產的增長速度增大，出現了少有的出租房的投資、修建。
神淳司表示，投資明顯過熱，目前房租面臨降價的壓力。特別是東京圈之外的二三線城市，這類出租房的空閒率增大，長期出租不出去，降房價的壓力日趨增大。在此情況下，出租房市場的困境自然會影響到售房市場，帶來樓市房價的下跌。
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