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在英國投資學生公寓的注意事項

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【大紀元2017年09月14日訊】在英國,很多職業房東正在將注意力轉向學生公寓——這個被許多房地產投資者認為是高回報的房種。成功的地產投資人越來越多地把學生宿舍作為其投資組合的一部分,其中包括大型機構集團,包括保險公司Aviva和Legal & General。由於大學缺乏建設或維護學生宿舍所需的資金,英國很多地方的學生宿舍存量嚴重告急,這推高了當地的學生宿舍的租金。



來自Kirwans律師事務所的地產律師Lisa Evans表示:「目前看來,學生宿舍是時下搶手的香餑餑。「在2015-2016年之間,全英大學生總數高達228萬,學生宿舍顯然是一個巨大的市場。」她補充說:「這些年來,學生的需求發生了變化。這是投資者需要注意的一點。例如,我當年上大學時只有一台打字機,還與13人共用一間浴室,而現在許多學生都要求有免費的Wi-Fi和帶衛浴的套房。「與任何一個金融投資一樣,重要的是要先做好功課,以確保您的投資不會讓您的財務狀況變得更糟。」以下是Lisa Evans認為每個房東都應該考慮的關於投資學生財產的九件事:

1)多樣化的投資方式

按時間排序,投資學生住宿通常的順序為購買房產、獲得HMO許可證,並通常以良好的收益出租每個房間。

但隨著英國學生人數的增加,所提供的投資選擇範圍也隨之增大。雖然HMO仍然是最熱門的,但除此之外,為學生專門建立的學生宿舍(PBSA)也吸引了很多地產投資人的興趣。

去年,投資者總共向PBSA市場投入了31億英鎊,業內巨頭萊坊國際(Knight Frank)表示,外商投資購買專門學生資產的數量有所增加。

專家能源供應商Glide Utilities的2016年報告顯示,當涉及到這種類型的財產時,一半以上的英國學生想要水電費、互聯網等被納入租金的住宿。超過一半的學生想要儘可能靠近他們的大學校園,約30%的學生希望有良好的交通連接。有三分之一的人認為獨立浴室是絕對必需的。這是一個值得了解的信息,特別是在您將投入大筆資金之前。

2)打好您的算盤

過去18個月內,英國政府引進各項立法使得租賃物業的回報減少。投資者現在需要為任何可歸類為第二套房子的房產或部分房產支付3%的印花稅附加費。此外,房東不能再按100%的按揭利息要求減免稅款。比如說,在今年4月之前,一個房東的租金收入為10,000鎊,但是在按揭貸款中支付了9,000鎊的房屋利息,如是他只需在其1,000鎊的利潤上按常規稅率徵稅。然而,利息稅減免的優惠現在正在減少,房東目前只能抵消其抵押貸款的75% – 這個數字明年還將下降到50%,到2019年為25%,那麼在2020年,他們的抵押貸款利息完全將免稅。相反,他們必須先在總收入上繳納稅款,才能再申請減免20%的稅款。

3)了解您的義務

所有業主必須遵守一系列關鍵的健康和安全義務。製定正確的公共責任,購買建築和財物保險;進行火災風險評估,並確保該物業擁有必要數量的防火門、消防出口和滅火器。住宅業主協會(RLA)發布了有助於理解消防安全立法的有用指南。強烈建議您在物業中安裝自動灑水滅火系統,以確保房屋財產不會遭到損失。此外在樓梯間安裝扶手和正確的照明燈,並在物業中安裝應急照明;雖然「Occupiers’ Liability Act 1957」法案中對此沒有做絕對的要求,但這樣做能確保萬無一失。

確保門窗符合正確的安全標準;確保該物業適合人類居住(1985年「房東與租客法」,第10節)。另外,不要忘了考慮安裝煙霧和一氧化碳報警器的成本,否則您可能會面臨5,000英鎊的罰款。以上內容雖然廣泛,但並不詳盡。出租物業之前,請務必諮詢專業的法律人仕,以確保您履行所有法律義務。

4)地段為王

如果您購買學生宿舍純粹是為了投資,而不是因為您被綁在一個特定的城市或城鎮,那麼最重要的是了解哪些地區提供最好的收益。

行業報告會定期發布信息,披露學生宿舍出租收益率最好的城鎮。最新的報告顯示收益率排名前三的分別是蘇格蘭的聖安德魯斯、蘭開斯特和拉夫堡。

首先選擇一個學生宿舍需求量大的城市或小城鎮,然後研究哪些街區或街道最熱門。當地專門做學生宿舍出租宿的仲介應該能夠給您這些有用的信息。

5)所需牌照有哪些?請向市政廳會了解

出租學生宿舍,不同城市或地區所需牌照不同。業主將被要求披露過去是否有任何不誠實、暴力或與毒品有關的罪行,或有違反房屋或房東和租客法律的紀錄。

申請一個許可證的費用可能高達幾百鎊,然而一些市政廳可為額外的許可提供折扣。另外,當局對違規的房東的罰款也是很高的。去年10月,一位利物浦房東因為沒有利物浦市議會的業主許可證而被罰款1,000鎊,此外還被勒令支付相應的法律費用。

如果您的房子是租給三個或三個以上,不是來自同一個家庭的人,一起共用房子的設施,比如廁所和厨房等,那麼您則需要HMO許可證。最好聯繫當地市政廳,以確保您申請正確的許可證。

6)不要給自己找麻煩

尋找容易維護的房子,越新越好,因為新房只需較少的花費和修理。帶有三到四個房間的房子最受學生歡迎。

出租給學生的房子容易會受到嚴重的磨損和破壞,所以在裝修時要選耐用的廚房工作臺和家具,以避免頻繁的更換吃掉您的利潤。

7)向專家尋求建議

您可能會考慮和租客們簽訂一個整體出租協議,而不是與每個租戶簽訂分租協議。這樣一來,如果有人提前搬出,您也不必擔心租金收入。許多房東還要求每個學生租客提供一個擔保人,以確保到時付款。您可以事先向律師諮詢專業意見。

8)為您的房子做宣傳

即使您擁有當地最好的房子,但如果沒有宣傳,潛在的學生甚至不會知道它在那裡。了解當地大學是否編製該地區認可的私人學生宿舍的目錄,如果有這樣的目錄,請讓學校把您的房子也加上。

9)做好長遠打算

您是否打算建立一個房地產投資組合,等您退休時傳給您的孩子?或者您打算將來把房子賣了,把收益當作您的退休金?無論您作何打算,您都需要從策略上考慮。請調查當地大學的財務狀況,因為您的投資和大學的良好運作息息相關,如果大學破產了,那麼您的學生宿舍投資也很可能會因此而陷入僵局。◇

編譯|康妮

責任編輯:明曦


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