【大紀元2018年12月02日訊】整理：余亨之・大紀元
據美國房地產經紀人協會NAR最新統計：第2季度美西地區房價和銷售下降了4.1%。硅谷房市是否也隨之下跌？未來半年，硅谷房地產市場走勢如何？新唐人電視台《生活百分百》就此採訪了全美最大房地產公司KW的銷售冠軍經紀李文（Juliana Lee）。
灣區房市規律：第1季漲，第2季跌
Juliana拿著一份《華爾街日報》，上面有美國「10年國債」從1月份到10月份的漲跌曲線圖，圖中顯示7月份漲幅超過3.1%，10月份漲幅已到了3.25%。
Juliana進一步介紹：灣區房市漲跌的曲線圖，與美國10年國債的曲線圖很相似。
Juliana接著打開她自己的網站，展示了Palo Alto每月平均房價和中位數房價（Monthly Average and Median Palo Alto Home Prices of Houses）。這張圖的數據始於1998年，比美國房地產資訊網站Zillow提供的房市信息年份更早。
Juliana二十年來研究舊金山灣區三十多個城市，發現不光是Santa Clara縣，每個城市的漲跌情況都很相似，通常都是第1季漲的很高，到第2季就開始下跌，很有代表性。如果您在Juliana地產網站輸入不同城市，您能查詢到各城市的房市信息。
Juliana指出2018年硅谷房市：第1季硅谷3個縣（包括Santa Clara縣）的房價都在漲，大家春天一窩蜂去搶房子。到第2季度時，貸款利息上漲，房價有些持平。Juliana周邊的貸款經紀人都說：現在做貸款的人少了一半。
以郵編94301地區為例，這是全美國繳稅最高的地方，該區包括帕洛阿圖（Palo Alto）市區、臉書辦公樓所在地、蘋果辦公樓所在地等，是全美收入最高的地區。第3季度，如果位置差的房子（如大馬路邊，火車道邊），會不容易賣，買家也更容易砍價。而這裡在景氣好的時候，什麼房子都可以賣的掉。
硅谷房市高端房降價，中低端房漲價
今年5月份，《新唐人電視台》獨家採訪「房地美」首席經濟學家鄧肯博士，鄧肯博士表示：目前美國豪宅房市呈現下降趨勢，十幾萬入門級的房子會持續增長，因為美國經濟就業非常好，百姓手裡有錢，有能力支付購房首付款。
Juliana認同鄧肯博士的看法，從她網站上的Table of Median Price For Slilicon Valley Cities列表中的30多個城市房市變化中可以看出：（詳見下表）
1、房價偏高的城市，灣區高價房市確實呈下降趨勢。如Atherton，2015年漲了33.5%，2016年只張0.4%，2017年降了19.8%；Woodside，2015年漲了27.2%，2016年漲1.9%，2017年降15.7%。
2、房價偏低的城市，房市連續上揚。如East Palo Alto，2015年上漲14.7%，2016年上漲16.3%，2017年上漲22.9%；Hayward，2015年上漲10.2%，2016年上漲6.3%，2017年上漲23.3%.
第4季硅谷房市預計持平，大陸客熱買高端房
Juliana預測今年第4季到明年3月份，硅谷房市會持平。賣主知道現在市場上的房價已經很高了（但還不是自己心裡的價位），很多人不急於賣房；因為市場上可售的房子不多，所以房價也降不下來。
Juliana根據自己近期成交的案例，發現硅谷的房價沒有明顯下降，但是賣家有些鬆口。比如她的一位客人看重谷歌後院的一套房子，報價190萬；賣家雖然不降價，但是在付款方式上有些鬆動，接受了買家「7天Loan Contingency 」的條件。
Juliana近期出售了Atherton的一套豪宅，報價700萬，最後賣到730萬（見圖）。她3個月收到5個offer，其中4個是大陸全現金買家。這說明大陸的特權階層，在外匯管制條件下，也能把大筆錢運到海外。
至於美聯儲升息對房市的影響，Juliana說1983年她做房地產經紀時，利息高達18%～20%，照樣有人貸款買房子。變則通，對於購房有剛性需求的人，利息不是問題。
硅谷地區是個很特別的地方，經濟強勢，全世界的精英、資金都匯集到這裡。 Juliana認為從第4季到明年3月，硅谷房價將持平，位置不好的房子會略受影響；房屋品質很好的賣主仍然強勢，但不像以前那樣驕傲。
Palo Alto購房，如何砍價10%？
Juliana的網站（julianalee.com）數據齊全，買家在網站上一查某個地區平均房價，就能自己下Offer報價，還省了仲介費。為啥還要找房地產經紀呢？
Juliana說：除了數據之外，房市競爭瞬息萬變。房子能否成交，跟房地產經紀的聲望有很大關係。譬如Palo Alto兩個月前成交的一套房，當時競爭的有15個offer。賣家經紀告訴Juliana：你是15個Offer中的最後一名，我很敬重你，才告訴你這信息。Juliana不斷跟對方經紀溝通，加了3次價，最後以240萬成交，為一位兩年沒買到房子的谷歌工程師搶到了理想愛屋。
Juliana還有一位客戶是亞馬遜員工，他要在Palo Alto同樣小區買一套報價二百萬的房子。她告訴客人一個半月前，在這個小區同樣大小的房子成交價是240萬，客人說他最多出到220萬。Juliana拜訪了賣家經紀，發現與她競爭的那個經紀知名度不高，她知道賣家不會選擇那個經紀的，最後賣家選擇了Juliana的客戶，以200萬成交，比亞馬遜員工預期少付20萬，也就是省了10%的購房費。
Juliana說：購房者不找買家經紀、自己下offer報價，可能從賣家經紀那裡拿到幾千元的返利，但是能省到十幾萬、幾十萬的購房費嗎？找有實力，有信用的地產仲介很重要。#
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李文簡介
李文（Juliana Lee）：KW全美#1房地產經紀。李文早年留美，有法學和金融專業背景，在美獲商學財務管理碩士。2015年硅谷房地產經紀李文獲得全美最大地產公司Keller Williams全美銷售冠軍。Keller Williams在美國有12萬5千多名經紀人。2016年、2017年李文團隊亦分別榮獲全美銷售團隊第一名。李文35年來服務過數千名客戶，成交房屋無數。李文主動回饋社區。這些年來，她每年都捐助經費做為學區教育基金，添購教學設備等。
KW硅谷房地產經紀Juliana Lee的聯繫方式：
電話：650-857-1000
網站：julianalee.com
地址：505 Hamilton Ave., Palo Alto, CA 94301
本文刊載於舊金山11月24日地產版
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責任編輯：李歐
