【大紀元2018年03月07日訊】德國房價連年攀升，新建房的房價已讓不少人望塵莫及，買個價格便宜些的二手房就成了合理的替代方案。可是二手房的購買，需考慮的因素也有一大堆，不懂行的人很容易買房買回一堆麻煩，本期我們就來談談在德國購買二手房的事。
打開德國比較知名的幾家房地產門戶網站，就會知道現在的房價有多高了。比如在慕尼黑Haidhausen城區，一套三室的頂層公寓要價每平米1.3萬歐元；法蘭克福歐羅巴城區的三室公寓要8800歐元/平米；即使在柏林並不吸引人的動物園城區，一套三室的公寓也要賣到5750歐元/平米。
如此高的房價當道，讓很多想買房的人轉而投向二手房市場。實際上，在走俏地段，即使是老房子也不再便宜，不過總還是比新房子價格要低些。根據房地產諮詢公司Empirica對2017年第四季度房地產廣告的統計評估，在德國房價最高的慕尼黑，新建住宅的均價是每平米7484歐元，而所有建築年份的均價為每平米6575歐元。在美茵河畔法蘭克福，相應的價格分別是新房5110歐元，所有年份平均4362歐元。
那麼，是否因為更便宜，買二手房就是更好的選擇呢？能省很多錢，這當然很好，不過，事情往往並非總是那麼順暢。在陳舊的不動產中，往往潛伏著大量的陷阱，讓有意購房者一不小心就摔個大跟頭。
仔細檢查「共同財產」
房屋布局圖跟實際房產相符嗎？房間數目滿足自己的需求嗎？住宅帶陽台嗎？採光充足嗎？這些是每個有意購房者都會提出的問題。除了這些，購買二手房時，還得問得更仔細。
據《世界報》報導，住房消費者保護協會（Wohnen im Eigentum）部門的負責人Sabine Feuersänger表示：購房者必須得意識到，他們並不僅僅是購買自家四堵牆圍起來的那塊地方，還包括共同財產的分攤部分；很多有意購房者對這一點不是很清楚，所以只是仔細地察看住宅本身，而不去察看整棟房子。
其實，提出這一點是有其法律依據做背景的。在德國的「公寓住宅所有權法」中，有特別財產（Sondereigentum）與共同財產（Gemeinschaftseigentum）之分。
原則上，特別財產指的就是自家的住宅，這要由自己來負責。與之相對，共同財產指的是建築物的一些公共部分，而這些部分對於整棟建築的存在和安全是必不可少的，此外還包括所有住戶共同使用的設備和機構，比如樓梯間、入口區域、外立面、屋頂及水管。
如果業主想翻新浴室、廚房或地板，費用還是比較容易計算出來的；但是，如果公共財產部分發生損壞需要修復，所需費用可就完全是另外一回事兒了。房地產公司Condex總經理、擁有多年二手房銷售經驗的Uwe Kalz提醒說，這可能會非常昂貴。
二手房尤其常見的問題包括：地窖返潮、屋頂破損、問題百出的供排水管道、以及陳舊的供暖設施。此外，老房子裡有時還存在木頭害蟲，比如腐蝕房屋木頭的干朽菌（Echter Hausschwamm）。
請專業人士陪同看房
問題是：對於一個門外漢來說，如何才能識別出，所看的房產有沒有實質性的問題、是否隱藏著破損呢？Uwe Kalz對這個問題的回答是：買主應該找一個專業人士陪同他一起看房；請鑑定師的費用大約為2500歐元，按房價的比例來算，投資這筆錢還是很值得的。
當然，僅僅為了在考察建築物狀況方面尋求專業援助，並非鑑定師唯一值得推薦之處。住房消費者保護協會的部門主管Sabine Feuersänger補充說，專家諮詢在審查地產劃分聲明（Teilungserklärung）及買賣合同方面也是非常必要的。
Feuersänger指出，一個常犯的錯誤是，許多買主指望，公證人（Notar）會在公證買賣合同時做這種審查。事實上，提請買方注意一些不利條款和潛在衝突並非公證人的責任。對於公證人來說，只要合同條款符合相關法律規定就可以了。
買方尤其需要仔細查看的是「地產劃分聲明」，可以說，這份聲明在業主共同體（Eigentümergemeinschaft）中扮演著一個類似於基本法的角色。根據Feuersänger的經驗，在極其不利於買主的案例中，地產中比例很高的部分被划進了共同財產（Gemeinschaftseigentum），而共同財產往往是費用和麻煩的源頭。
不可忽略的「業主共同體」
誰要買一套「自有產權公寓住宅」的話，不管他是否願意，他就成為了一個共同體的一部分，這就是所謂的公寓住宅業主共同體（Wohnungseigentümergemeinschaft，縮寫為WEG）。
房地產買主保護聯合會（Bauherren-Schutzbund）祕書長Florian Becker提醒買房者，買房時不要被住宅本身所迷惑，而是要清醒地意識到，這是在付費加入一個共同體。即使最漂亮的住宅，如果為之而加入一個讓人鬧心的住宅業主共同體，最終住著也不會開心的。
但是，如何才能發現，住宅業主共同體的氣氛是否和諧呢？Feuersänger對此支招說，只要看一看業主大會的會議紀要、以及決議彙編，就可以很容易看出，一個業主共同體是否充滿了衝突，許多事務是否正常運行。
如果業主共同體中有一位大股東（Mehrheitseigentümer），這種情況會尤其讓買主鬧心。比如，一家房地產公司將租用住宅變更成具有獨立產權的私有住房（Eigentumswohnung），然後再將其出售。這樣一來，這些住宅單元的新東家可能一下子就擁有了多數住宅單元。
柏林房地產經紀事務所Maklerhaus Ziegert的諮詢師Lynne Weidemann就這個問題進一步說明道：在這種情況下，其他業主對該處房地產的未來發展就施加不了什麼影響了。因為，擁有多數住宅單元的大股東具有優勢票數，可以就建築物的維修、甚至大型的現代化改造措施獨家作出決斷，而其他的共同所有人無論是否願意，都只能跟進參與。
有意購房者需要審查的另一個方面是，這個業主共同體是如何構成的。Weidemann解釋說，自住業主和資本投資商一般來說有不同的興趣優先級。資本投資商敏感的成本意識往往導致與自住業主的衝突。比如，自住業主往往願意投入很多資金來翻新庭院，而資本投資商則寧可避免這方面的開銷。
房屋管理質量也很重要
還有一個重要的問題是，哪家房屋管理機構在照管業主共同體的利益。就此問題，專長於管理公寓住宅業主共同體的德國房地產管理公司（Deutsche Immobilien Management GmbH）總經理Ingo Sundermeier分享了他的看法：應該對房屋管理機構的聲望和品質究根問底。
德國房地產協會（Immobilienverband Deutschland，縮寫為IVD）主席Jürgen Michael Schick也強調說：房屋管理機構扮演著一個至關重要的角色。在他看來，衡量房屋管理機構專業化程度的標準，包括紮實的培訓，還要持有職業責任保險（Berufshaftpflichtversicherung）和財產損壞責任保險（Vermögensschadenhaftpflichtversicherung）。
對於二手房，還要設法整理出一份總投資成本概算。即使是一棟維護良好的房子，到了某個時候也總得更換暖氣設備，或者需要翻新屋頂。房地產專家Uwe Kalz根據經驗總結說，二手房的購買價，要等到15年後才能進行真正的評估。
責任編輯：王亦笑
